Fachbeiträge & Kommentare zu Urteil

Rz. 39 Öffentlich-rechtliche Beschränkungen (zum Sonderfall der Einschränkungen wegen der COVID-19-Pandemie siehe Rz. 48) können als rechtliche Verhältnisse einen Mangel der Mietsache darstellen, wenn sie sich auf die Beschaffenheit, Benutzbarkeit oder Lage der Mietsache (und nicht auf die Person des Mieters) beziehen, und zwar konkret auf die Mietsache (vgl. BGH, Urteil v. ...mehr

Rz. 64 Die Einrede des nicht erfüllten Vertrags nach § 320 ist durch das Minderungsrecht nach § 536 nicht ausgeschlossen, kann also daneben geltend gemacht werden; dabei steht eine etwaige Vorleistungspflicht des Mieters aufgrund der Vereinbarungen im Mietvertrag nicht entgegen (vgl. dazu insgesamt BGH, Urteil v. 7.5.1982, V ZR 90/81, BGHZ 84, 42; LG Berlin, Urteil v. 20.5.1...mehr

Rz. 32 Der Mieter kann verlangen, dass vorhandene Regenschutzvorrichtungen über dem Hauseingang funktionieren (KG, Urteil v. 13.10.2003, 12 U 104/03, GE 2003, 1611). Der Vermieter ist verpflichtet, den Hausflur zu renovieren, wenn bei Beginn des Mietverhältnisses der Hausflur frisch renoviert war (KG GE 1984, 81; einschränkend: LG Berlin 1994, 997: nur bei schlechthin unzumut...mehr

Rz. 77 Wie schon bisher in § 537 Abs. 3 a. F. bleibt es über § 536 Abs. 4 bei der Regelung, dass bei einem Mietverhältnis über Wohnraum eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam ist. Im Übrigen wird auf die Kommentierung zu § 536d Bezug genommen. Soweit es Geschäftsraummietverträge angeht, wird allgemein die Auffassung vertreten, dass von Abs. 4 abweic...mehr

Die Sozialauswahl ist auf 4 Kriterien – nämlich auf die Dauer der Betriebszugehörigkeit, das Lebensalter, die Unterhaltspflichten und eine etwaige Schwerbehinderung des Arbeitnehmers – beschränkt. Alle 4 Kriterien haben das gleiche Gewicht. In seinem Urteil vom 18.9.2018 hat das BAG wiederholt darauf hingewiesen, dass dem Arbeitgeber bei der Gewichtung der Sozialkriterien ei...mehr

Rz. 5 § 536 setzt einen Sachmangel voraus. Üblicherweise versteht man unter einem Fehler (= Sachmangel) die nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustands der Mietsache vom vertraglich geschuldeten (vgl. BGH, Urteil v. 13. 4.2016, VIII ZR 198/15, NZM 2016, 673; BGH, Urteil v. 6.10.2004, VIII ZR 355/03, GE 2004, 1586– Trittschalldämmung). Hinweis Bestehendes Gebäude Mangels ...mehr

Nach § 113 Satz 2 InsO muss bei der Kündigung in der Insolvenz eine Kündigungsfrist von 3 Monaten zum Monatsende eingehalten werden, wenn nicht eine kürzere Frist greift. Diese Frist gilt auch dann, wenn in anderen Gesetzen, im Tarifvertrag oder einzelvertraglich längere Kündigungsfristen vorgesehen sind. Die Vorschrift ist auch auf Änderungskündigungen und Kündigungen befri...mehr

Rz. 47 Die Einschränkungen wegen der COVID-19-Pandemie stellen keinen Mangel dar, weil sie keine unmittelbare Beeinträchtigung der Tauglichkeit bzw. unmittelbare Behinderung des beschwerdefreien Zugangs zum gemieteten Geschäftslokal, damit keinen Fehler der Mietsache begründen (BGH, Urteil v. 23.11.2022 – XII ZR 96/21, NZM 2023 71; BGH, Urteil v. 13.7.2022, XII ZR 75/21, GE ...mehr

Rz. 17a Eine vom Mieter nicht verursachte Ungezieferplage in der Wohnung führt zur Minderung (AG Trier, Urteil v. 11.9.2008, 8 C 53/08, WuM 2008, 665). Kakerlakenbefall in einem Geschäft für Damenbekleidung kann eine Mietminderung von 30 % rechtfertigen (OLG Karlsruhe, Urteil v. 21.06.2022, 9 U 112/19, ZMR 2022, 795). Ist die Tauglichkeit einer Mietwohnung zum vertragsgemäße...mehr

Rz. 21 Der Vermieter ist auch verpflichtet, dem Mieter ein der Verkehrsüblichkeit entsprechendes Bad zu überlassen und in diesem Zustand zu erhalten. Die Duschabdeckung muss so dicht sein, dass nicht bei jedem Duschvorgang erhebliche Mengen an Wasser ins Badezimmer/den Fußboden laufen (AG Paderborn, Urteil v. 11.4.2024, 58a C 129/23, GE 2024, 1247). Für den Wegfall der Dusch...mehr

Da die Sozialauswahl in § 1 Abs. 3 Satz 1 KSchG auf Betriebszugehörigkeit, Alter, Unterhaltspflichten und Schwerbehinderung begrenzt ist, besteht für die Tarifvertragsparteien bzw. für die Betriebsparteien keine Berechtigung zur Festlegung von Kriterien, die bei einer Sozialauswahl Berücksichtigung finden sollen. Zulässig ist jedoch die Vereinbarung eines Punkteschemas, das ...mehr

Rz. 32 Leasingraten können linear, degressiv oder progressiv gestaltet werden. Nach dem BFH[1] ist bei degressiven Leasingraten i. d. R. die Summe der geschuldeten Raten in jährlich gleich bleibende Beträge für die Vertragsdauer aufzuteilen. Für die in den ersten Jahren über diesen rechnerischen Jahresaufwand hinausgehenden Beträge ist ein Aktivposten (Rechnungsabgrenzungspo...mehr

Der Arbeitnehmer kann Schadensersatz wegen der vorzeitigen Beendigung des Arbeitsverhältnisses nach § 113 Satz 3 InsO verlangen, wenn der Insolvenzverwalter kündigt. Es handelt sich hierbei um eine einfache Insolvenzforderung. Der Schadensersatzanspruch entsteht nur für die Zeitspanne der tatsächlichen Beendigung bis zum Ablauf der Frist, mit der der Insolvenzverwalter hätte...mehr

In Arbeitsverträgen, Betriebsvereinbarungen (allerdings problematisch wegen § 77 Abs. 3 BetrVG) und Tarifverträgen kann vereinbart werden, dass die ordentliche Kündigung des Arbeitsverhältnisses ausgeschlossen ist, wenn der Arbeitnehmer eine bestimmte Betriebszugehörigkeit und ein bestimmtes Lebensalter erreicht hat. Die Wirksamkeit solcher Regelungen ist allerdings seit Ink...mehr

Rz. 66 Die Minderungsbefugnis des Mieters – und damit sein Leistungsverweigerungsrecht – ist für die Zeit, in der er die Mangelbeseitigung schuldhaft verhindert oder mutwillig erschwert, ausgeschlossen. Hierzu zählt auch, wenn er notwendige Vorarbeiten unterlässt oder dem Vermieter den Zugang zu dem seiner Instandhaltungspflicht obliegenden Bereich nicht gewährt (OLG Frankfu...mehr

Schließt der Insolvenzverwalter mit dem Betriebsrat einen Interessenausgleich mit Namensliste, hat dies folgende Vorteile[1]: Es wird vermutet, dass für die Kündigungen der Arbeitsverhältnisse der auf der Namensliste genannten Arbeitnehmer ein betriebsbedingter Grund vorliegt.[2] Die Sozialauswahl kann nur eingeschränkt überprüft werden.[3] Zu den Rechtsfolgen siehe bereits in ...mehr

Rz. 68 Eine überhöhte Minderung oder die vollständige Zahlungseinstellung durch den Mieter wegen eines Mangels des Mietobjekts birgt für den Mieter die Gefahr, dass der Vermieter nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 kündigt. Stellt sich dann im Kündigungsrechtsstreit heraus, dass der Mieter nicht oder jedenfalls nicht in der vorgenommenen Höhe zur Mietminderung berechtigt war, kann das f...mehr

Rz. 75 Bei der Doppelvermietung sind beide Verträge wirksam, da sich jede Person mehrfach zur Erbringung derselben Leistung verpflichten kann (BGH VIII ZR 46/61, MDR 1962, 398; LG Berlin, Urteil v. 27.9.2013,63 S 127/13, GE 2013,1587), ohne dass darauf ankommt, welcher Mieter den Mietvertrag zuerst abgeschlossen hat (OLG Hamm, NJW-RR 2004,521), auch dann nicht, wenn untersch...mehr

Rz. 22 Der Vermieter haftet auch für schon bei Vertragsbeginn vorhandene Undichtigkeiten des Balkonbodens über der Wohnung des Mieters, selbst wenn diese erst später zu einem Wasserschaden führen (LG Berlin, Urteil v. 19.12.1997, 64 S 68/97). Hinweis Verglasung Der Vermieter braucht aber die vom Mieter angebrachte Verglasung eines Balkons, die anlässlich einer Fassadenrenovier...mehr

Rz. 53 Während § 537 Abs. 1 Satz 1 a. F. zur Berechnung der Minderung auf die kaufrechtlichen Vorschriften der §§ 472, 473 verwies, spricht das Gesetz jetzt von einer angemessen herabgesetzten Miete. Richtigerweise wird in der amtlichen Begründung darauf hingewiesen, dass diese Regelung unpraktikabel war, die Rechtsprechung regelmäßig mit geschätzten Prozentsätzen gearbeitet...mehr

Rz. 73 Unter Rechtsmängel fallen nicht öffentlich-rechtliche Beschränkungen als Mangel der Mietsache, wie fehlende Nutzungsgenehmigungen, Zweckentfremdungsgenehmigungen, Sperrung der Wohnung wegen Baufälligkeit und dgl. Diese Beschränkungen sind Sachmängel i. S. d. § 536 Abs. 1, da sie sich auf Beschaffenheit, Benutzbarkeit oder Lage der Mietsache beziehen und nicht auf die ...mehr

Rz. 41 Das Fehlen einer an sich erforderlichen Bauordnungsgenehmigung führt erst dann zur Annahme eines Mangels, wenn das Fehlen eine Aufhebung oder erhebliche Beeinträchtigung der Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch zur Folge hat ; eine solche liegt im allgemeinen erst dann vor, wenn die zuständige Behörde die Nutzung des Mietobjekts zu dem vereinbarten ...mehr

Zu dem auswahlrelevanten Personenkreis zählen alle von einer betrieblichen Maßnahme (z. B. Einführung von neuen Produktionsmethoden) betroffenen vergleichbaren Arbeitnehmer. Die Vergleichbarkeit der in die soziale Auswahl einzubeziehenden Arbeitnehmer richtet sich in erster Linie nach arbeitsplatzbezogenen Merkmalen.[1] In die soziale Auswahl sind grundsätzlich nur diejenigen...mehr

Rz. 33 Als Sale-and-Lease-Back-Verfahren werden Vorgänge bezeichnet, bei denen ein Unternehmen in seinem Eigentum stehende Vermögensgegenstände des Anlagevermögens – immaterielle[1] und (vorwiegend) materielle Anlagegüter – an ein anderes Unternehmen – in der Regel eine Leasing-Gesellschaft –[2] veräußert und die Vermögensgegenstände auf der Grundlage eines Leasingvertrags s...mehr

Rz. 28 Befinden sich in der vermieteten Wohnung Heizkörper, so kann durch Formularmietvertrag die Verpflichtung des Vermieters zum Heizen nicht ausgeschlossen werden (LG Hamburg WuM 1998, 278). Die Verpflichtung des Vermieters zur Beheizung der Räume kann aber mietvertraglich eingeschränkt werden: 7 bis 23 Uhr: 22 Grad Celsius (OLG Frankfurt/Main NJW-RR 1990, 398); 7 bis 23 Uh...mehr

Rz. 14 Der Wohnraumvermieter kann verpflichtet sein, das über die Wasserversorgungsanlage des Wohnhauses an die Mieter abgegebene Trinkwasser auf das Vorhandensein von Legionellen zu untersuchen (vgl. dazu BGH, Urteil v. 6.5.2015, VIII ZR 161/14, GE 2015, 785). Ein Mangel der Mietsache liegt vor, wenn die Trinkwasserversorgungsanlage der Mietsache von Legionellen befallen is...mehr

Rz. 9 Der Vermieter ist nur dann verpflichtet, Abwehrmaßnahmen gegen Elektrosmog zu ergreifen, wenn durch die festgestellte Belastung die Grenzwerte der aktuell geltenden DIN-Normen überschritten werden (BVerfG ZMR 1997,218; BGH, Urteil v. 15.3.2006,VIII ZR 74/05, WuM 2006, 304 (Ls.) OLG Hamm WuM 1997, 182). Hinweis Mobilfunkantennen Der Mieter kann von dem Vermieter keine Maß...mehr

Rz. 29 Der Vermieter schuldet die Überlassung der Wohnung in einem bewohnbaren Zustand, der bei Schimmelbildung zumindest eingeschränkt ist. Der Mieter ist mangels abweichender Vereinbarung nicht gehalten, die Möbel in einer bestimmten Weise oder Anordnung aufzustellen; er ist daher auch berechtigt, die Möbel direkt an der Außenwand aufzustellen. In bauphysikalischer Hinsich...mehr

Der Personalbedarf eines Betriebs oder Unternehmens ist von zahlreichen externen und internen Faktoren abhängig. Als kündigungsschutzrechtlich relevante außerbetriebliche Umstände kommen nur solche in Betracht, die einen konkreten Bezug zu dem Betrieb des Arbeitgebers haben. Nur wenn sich die betriebsexternen Faktoren (z. B. Auftragsmangel, Absatzschwierigkeiten, Umsatzrückg...mehr

Rz. 18 Äußere Gefahrenquellen und Immissionen (Lärm, Rauch, Umwelteinflüsse) können nur dann zu einem Mangel der Mietsache führen, wenn der vertragsgemäße Gebrauch beeinträchtigt wird. Dazu reicht bereits die Befürchtung einer Gefahr, wobei allerdings eine objektive Gefährdung vorhanden sein muss (z. B. drohende Gesundheitsgefahren durch bleibelastetes Leitungswasser, vgl. d...mehr

Rz. 46 Beim Abschluss eines Geschäftsraummietvertrages geht der Mieter regelmäßig davon aus, mit dem Betrieb des Geschäftes auch Gewinn erzielen zu können. Tritt dieser Erfolg nicht ein oder lässt sich gar mit den Einkünften der vereinbarte Mietzins nicht aufbringen, wird gerade bei langfristigen Mietverträgen eine Minderung des Mietzinses oder eine vorzeitige Beendigung des...mehr

Rz. 79 Die Klage kann sich grundsätzlich nur auf die Beseitigung der im Einzelnen zu bezeichnenden Mängel richten, da die Art und Weise der Mängelbeseitigung Sache des Vermieters ist (LG Berlin, GE 1994, 1447). Die Mängelbeseitigungsklage eines Mieters ist daher grundsätzlich unzulässig, wenn konkrete Maßnahmen dem Vermieter vorgeschrieben werden (LG Berlin, Urteil v. 4.7.20...mehr

Der Arbeitgeber kann auf außer- oder innerbetriebliche Umstände unterschiedlich reagieren, d. h. er kann anstelle von Kündigungen auch andere Maßnahmen ergreifen (z. B. Abbau von Überstunden, Versetzungen, Verstärkung der Werbemaßnahmen, Preissenkung, Verbesserung der Produktqualität). Hierbei steht ihm ein unternehmerisches Ermessen zu. Die grundsätzliche Freiheit der Unter...mehr

Für ein Altersteilzeitverhältnis in der Arbeitsphase bestehen keine Besonderheiten; es kann ebenfalls unter Anwendung der Dreimonatsfrist gekündigt werden.[1] Auch eine Änderungskündigung mit dem Ziel der Reduzierung oder Streichung der Aufstockungsbeiträge ist kein milderes Mittel.[2] Ist der Arbeitnehmer dagegen bereits in der Freistellungsphase, stellt selbst die Stilllegu...mehr

Rz. 62 Wesentliche Probleme treten sowohl bei der Wohnraum- als auch der Geschäftsraummiete bei der Größenangabe der Nutz- oder Wohnfläche auf. Hinweis Flächenangabe als Zusicherung Eine Flächenangabe in einem Geschäftsraummietvertrag, in dem es nach dem Vertragszweck entscheidend auf die Größe des Objekts ankommt (Verkaufsfläche, Lagerfläche und dgl.), kann im Zweifel als Zus...mehr

Rz. 30b Bei Ausfall von Warmwasser ist eine Minderung von 10 % gerechtfertigt (AG Essen Urteil v. 20.7.2023,136 C 95/23, BeckRS 2023, 18339). Weist die Temperatur des Warmwassers nach ca. 15 Sekunden noch keine 40 °C bis 43 °C und nach ca. 30 Sekunden keine 55 °C auf (DIN 1988-200) kann ein Mietmangel vorliegen (AG Brandenburg, Urteil v. 13.02.2023 – 31 C 210/21, WuM 2023, 1...mehr

Rz. 35 Die Verlegung des Müllplatzes in von den Wohnungen größerer Entfernung (hier: 157 m), stellt, sofern der Mietertrag keine konkrete Regelung über die Entfernung des Müllplatzes von der Wohnung des Mieters erhält, regelmäßig – wenn überhaupt – einen unerheblichen Mangel dar, der nicht zur Minderung berechtigt (AG Berlin-Lichtenberg, Urteil v. 26.4.2022, 6 C 350/21, GE 2...mehr

Rz. 40 Ein Mietmangel liegt darin, dass aufgrund des Zustandes der Räume die erforderliche Konzession für ein dem Mietzweck entsprechenden Gewerbe nicht erlangt werden kann (BGH NJW-RR 1993, 519; KG, Urteil v. 16.3.2023, 8 U 76/21, a. a. O.; OLG Naumburg, Urteil v. 3.8. 1999, 11 U 25/99, NZM 2001, 100; OLG Düsseldorf NJW-RR 1988, 1424) oder auf dem vermieteten Grundstück nic...mehr

Rz. 25 Abblätternde Farbe an Fenstern berechtigt nicht zur Mietminderung, wenn es sich lediglich um optische Mängel handelt (AG Berlin-Schöneberg, Urteil v. 21.6.2011, 4 C 52/11, GE 2011, 957). Sperrende oder nicht schließende Fenster sind nicht nur ein ästhetischer Mangel, sondern beeinträchtigen den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung. Ob die Fenster dicht schließen oder ...mehr

Neben der Herausnahme von Leistungsträgern sieht § 1 Abs. 3 Satz 2 KSchG eine weitere Möglichkeit zur Einschränkung des auswahlrelevanten Personenkreises bei der Sozialauswahl vor. Besteht ein berechtigtes betriebliches Interesse an einer ausgewogenen Altersstruktur, so kann der Arbeitgeber anhand abstrakter Kriterien für die Sozialauswahl Altersgruppen bilden und lediglich ...mehr

Rz. 3 § 536 Abs. 1 entspricht inhaltlich im Wesentlichen dem früheren § 537 Abs. 1, ist aber teilweise sprachlich modifiziert (die amtliche Begründung spricht von "Modernisierung"). Außerdem ist die Regelung für die völlige Aufhebung der Tauglichkeit textlich stärker von der Regelung für die Tauglichkeitsminderung abgesetzt worden, um die unterschiedlichen Rechtsfolgen zu ve...mehr

Hervorzuheben ist hierbei insbesondere die Gestaltungsmöglichkeit, die sich aus dem Umstand ergibt, dass die Verlagerung einer (Teil-)Produktion auf einen Auftragsfertiger oder die Auslagerung von Forschungsarbeiten im Rahmen einer Auftragsforschung nicht zur Anwendung des § 1 Abs. 3 AStG führt. Die Begriffe des Auftragsfertigers (bzw. -forschers) sind in § 1 AStG 2008 nicht...mehr

Rz. 27 Der Mieter kann die Beseitigung von im Laufe des Mietverhältnisses aufgetretenen Spalten zwischen den Dielenbrettern und eine dadurch hervorgerufene "Schwingung" des Dielenfußbodens auch in einem Altbau zumindest dann verlangen, wenn der Verbund der Dielenbretter durch die Spalten beeinträchtigt wird; entsprechende Instandsetzungsmaßnahmen müssen ordnungsgemäß ausgefü...mehr

Rz. 24 Der Vermieter schuldet eine ausreichende Versorgung der gemieteten Räume – im eingeschränkten Umfang auch der Nebenräume – mit Beleuchtungs- und Kochstrom. Der Mieter hat grundsätzlich Anspruch auf die Herstellung einer betriebssicheren Elektroanlage, weil ohne eine betriebssichere Elektroanlage der zentrale Vertragszweck nicht verwirklicht werden kann. Dieser Anspruc...mehr

Rz. 8 Gemäß § 18 Abs. 1 Nr. 1 GefStoffV besteht heute weitgehend ein Herstellungs- und Verwendungsverbot für Asbest. Nach Abschn. 2 des Anhangs zur ChemVerbotsV dürfen Asbeststoffe grds. nicht in den Verkehr gebracht werden. Asbestfasern in Trennwänden einer Mietwohnung stellen einen Mietmangel dar (LG Berlin, Urteil v. 3.12.2010, 63 S 42/10, GE 2011, 205). Asbesthaltige Fuß...mehr

Eine betriebsbedingte Kündigung löst keinen gesetzlichen Abfindungsanspruch aus. Ist eine betriebsbedingte Kündigung wirksam, endet das Arbeitsverhältnis vielmehr grundsätzlich ohne gesonderte Entschädigung. In der Kündigungserklärung kann der Arbeitgeber jedoch die Zahlung einer Abfindung anbieten, die nur dann gezahlt werden soll, wenn der Arbeitnehmer keine Kündigungsschu...mehr

Rz. 10 Die Mietsache ist auf jeden Fall aber dann mangelhaft, wenn die Gesundheit des Mieters durch den Zustand der Räume und ihrer Einrichtungen nachhaltig gefährdet wird (LG München WuM 1998, 18; LG Berlin GE 1996, 1547; GE 1998, 1091; GE 1999, 47; LG Berlin, Urteil v. 18.6.1999, 64 S 36/99). Ob eine derartige Gefährdung der Gesundheit vorliegt, ist nicht nach den bei Vert...mehr

Rz. 65 Das Zurückbehaltungsrecht gilt selbst noch nach Auszug des Mieters, wenn er für einen späteren Zeitraum gekündigt hat. Dies gilt nicht, wenn der Mieter den Mietvertrag fristlos gekündigt und die Mietsache geräumt hat (BGH, VIII ZR 310/80, WuM 1982, 296). Denn die Einrede aus § 320 BGB hat nur verzögerlichen Charakter und dient dazu, den anderen Teil zur Erfüllung des ...mehr

Rz. 10 Grundlegend ist das oben genannte "Leasing-Urteil" des BFH vom 26.1.1970.[1] Die vom BFH in diesem Urteil aufgestellten Kriterien wurden durch die oben genannten 4 Erlasse des BMF zu einer für die Praxis brauchbaren Regelung für die Bilanzierung von Finanzierungs-Leasingverträgen nach Handels- und Steuerrecht zusammengefasst, die aber vor dem Hintergrund etwa der Gene...mehr

Rz. 83 Für den Wert der Beschwer bei Mängelbeseitigungsklagen ist derjenige des damit abgewiesenen Mieters (BGH, Beschluss v. 17.3.2020, VIII ZR 115/, WuM 2020, 299, BGH, Beschluss v. 13.2.2007, VIII ZR 342/03, WuM 2007, 207; BGH, Beschluss v. 13.2.2007, VIII ZR 342/03, GE 2007, 983, ständige Rspr.) als auch derjenige des zur Mängelbeseitigung verurteilten Vermieters mit dem...mehr