Fachbeiträge & Kommentare zu Teilungserklärung

Leitsatz Von einem Wohnungseigentümer, der unberechtigt seine Dachgeschosswohnung durch Erweiterung auf Gemeinschaftsflächen ausgebaut hat, und von dessen Nachfolgern kann die Wohnungseigentümergemeinschaft für die Überlassung der Dachgeschossflächen lediglich eine Nutzungsentschädigung für unausgebauten Dachraum verlangen. Fakten: Eine Wohnungseigentümerin hatte vorliegend d...mehr

Leitsatz Im Fall vereinbarter (nachträglicher) Unterteilung von Wohnungseigentum und geltendem Stimmrechts-Kopfprinzip kann keine Stimmrechtsvermehrung eintreten Normenkette § 25 Abs. 2 WEG Kommentar In einem Nachtrag zur Teilungserklärung wurde die Unterteilung von Wohnungseigentum gestattet. Vereinbart war zusätzlich, dass allen Eigentümern bekannt sei, dass durch die Untert...mehr

Leitsatz Das Sondernutzungsrecht des Teileigentümers an (fast) der gesamten Fläche des an einer Bundeswasserstraße gelegenen Grundstücks erlaubt auch den Publikums- und Kundenverkehr zu einer Bootsmotorenwerkstatt und zu den über das Grundstück erreichbaren Bootsstegeanlagen. Fakten: An der Wasserseite des Grundstücks der Eigentümergemeinschaft befindet sich eine Slipanlage m...mehr

Leitsatz Trennung zwischen der sog. faktischen Gemeinschaft und der in Vollzug gesetzten "realen" Wohnungseigentümergemeinschaft? Normenkette § 25 WEG Kommentar Ist die Wohnungseigentümergemeinschaft bereits in Vollzug gesetzt, wenn ihr auch noch nicht alle Mitglieder der früheren werdenden/faktischen Wohnungseigentümergemeinschaft angehören, so kann die Eigentümerversammlung ...mehr

Leitsatz Auslegung der Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung durch das Rechtsbeschwerdegericht Kraft Vereinbarung gestattete Errichtung eines Wintergartens im Terrassenbereich Normenkette §§ 10, 14, 15 Abs. 3 und 22 Abs. 1 Satz 2 WEG; § 1004 BGB Kommentar Die vom Senat als Rechtsbeschwerdegericht selbst vorzunehmende Auslegung der Teilungserklärung richtet sich nach dem Wo...mehr

Leitsatz Das Grundbuchamt kann keine Zustimmung der Grundpfandrechtsinhaber zur Eintragung einer nachträglich vereinbarten Öffnungsklausel verlangen! Normenkette §§ 10, 23 WEG; §§ 877, 876 Satz 1 BGB Kommentar Alle Eigentümer einer Gemeinschaft hatten in Änderung der Gemeinschaftsordnung die Eintragung einer Öffnungsklausel mit folgendem Wortlaut beantragt: "Änderung der Gemein...mehr

Leitsatz In der Teilungserklärung gestatteter Ausbau eines Dachbodens berechtigt nicht zur Errichtung einer Dachloggia Normenkette (§ 22 Abs. 1 WEG; § 1004 Abs. 1 BGB) Kommentar Ist nach Teilungserklärung der Eigentümer eines Dachboden-Sondereigentums berechtigt, diesen als Wohnung, Büro oder Praxis auszubauen und die Räumlichkeiten an die Ver- und Entsorgungsleitungen anzusch...mehr

Leitsatz Zu den Grenzen eines Ausbaurechts Nutzungsmöglichkeit Fakten: In der Teilungserklärung ist bestimmt, dass der über dem Sondereigentum des Wohnungseigentümers gelegene Dachboden als Wohnung ausgebaut werden darf. Folglich nahm der Wohnungseigentümer entsprechende Baumaßnahmen vor und baute Dachfenster in die Dachfläche ein und errichtete weiter eine Loggia. Die Befugni...mehr

Leitsatz Ist ein Teileigentum längerfristig zweckbestimmungswidrig zum Betrieb einer Gaststätte verpachtet, stellt es ohne Hinzutreten besonderer Umstände keinen Verwirkungsgrund dar, wenn der Berechtigte seinen Unterlassungsanspruch erst mit Ablauf des Nutzungsverhältnisses, jedoch noch vor der Begründung eines erneuten gleichartigen Nutzungsverhältnisses anmeldet. Fakten: I...mehr

Leitsatz Praxis darf nicht als Gaststätte genutzt werden Keine Verwirkung eines Nutzungsunterlassungsanspruchs Kein Anspruch auf Abänderung der Teilungserklärung Normenkette (§ 15 Abs. 1 und 3 WEG; § 242 BGB) Kommentar Einem als "Praxis" beschriebenen und zweckbestimmten Teileigentum widerspricht dessen Nutzung als Gaststätte. Eine solche Nutzung stört bei generalisierender Betr...mehr

Leitsatz Imbiss ("Warme Theke") muss nicht der Zweckbestimmung eines Laden-Teileigentums widersprechen Auch im Wohnungseigentumsverfahren ist § 767 ZPO (Vollstreckungsgegenklage) anwendbar Normenkette §§ 10 Abs. 1 S. 2, 15 Abs. 1 und 3 WEG; § 1004 Abs. 1 S. 2 BGB; § 767 ZPO Kommentar Es gibt keinen Erfahrungssatz dahin, dass der Betrieb einer "warmen Theke" (Imbiss) schlechthin...mehr

Leitsatz Wird im Verfahren nach dem WEG die Nutzung von erworbenen Gebäudeteilen als Wohnung untersagt, rechtfertigt dies keine Absetzung für außerordentliche Abnutzung, wenn sich darin ein dem Kaufobjekt von vornherein anhaftender Mangel zeigt und die Parteien des Kaufvertrags die Gewährleistung hinsichtlich der Nutzungsmöglichkeiten der Sache ausgeschlossen haben. Sachverh...mehr

Leitsatz Wird im Verfahren nach dem WEG die Nutzung von erworbenen Gebäudeteilen als Wohnung untersagt, rechtfertigt dies keine AfaA, wenn sich darin ein dem Kaufobjekt von vornherein anhaftender Mangel zeigt und die Parteien des Kaufvertrags die Gewährleistung hinsichtlich der Nutzungsmöglichkeiten der Sache ausgeschlossen haben. Normenkette § 7 Abs. 1 Satz 4 (jetzt Satz 6) ...mehr

Leitsatz Vereinbarte "Dachgeschossnutzung zu Wohnzwecken" gestattet nicht sämtliche Ausbau-Eingriffe in das Gemeinschaftseigentum nach baubehördlichen Auflagen Normenkette §§ 10 Abs. 1, 22 Abs. 1 WEG Kommentar Die Bezeichnung des Sondereigentums in der Teilungserklärung als "später zu Wohnzwecken dienende Räume im Dachgeschoss" kann nicht dahin ausgelegt werden, dass sie dem b...mehr

Leitsatz Installation von Kaltwasserzählern und verbrauchsabhängige Abrechnung (Nachrüstungspflicht in Hamburg) Wasserzähler stehen im Gemeinschaftseigentum Normenkette §§ 5 und 21 WEG Kommentar Die Gemeinschaft kann mehrheitlich beschließen, dass Kaltwasserkosten künftig verbrauchsabhängig abgerechnet werden sollen, soweit - wie hier - keine anderweitigen Vereinbarungen getrof...mehr

Leitsatz Die Haltung giftiger Schlangen und Frösche stellt - unabhängig davon, ob Tierhaltung nach der Teilungserklärung beschränkt ist oder nicht - keinen ordnungsgemäßen Gebrauch einer Eigentumswohnung dar, weil sie den hiesigen Vorstellungen über die Haltung von Tieren in Wohnanlagen nicht entspricht und geeignet ist, bei anderen Hausbewohnern die begründete Besorgnis aus...mehr

Leitsatz Hat eine Wohnungseigentümergemeinschaft einer aus mehreren Häusern bestehenden Anlage über 20 Jahre lang eine einheitliche Instandhaltungsrücklage nach Gebäudekomplexen in Jahresabrechnungen und Wirtschaftspläne eingestellt und entsprechend erhoben, so kann hierin eine konkludent zustande gekommene schuldrechtliche Vereinbarung dann liegen, wenn der jahrelangen Hand...mehr

Leitsatz Bezifferung von Kellerräumen im Aufteilungsplan muss nicht Sondereigentum oder ein Sondernutzungsrecht begründen Über die Verteilung im Gemeinschaftseigentum stehender Kellerräume ist zunächst ein gebrauchsregelnder Beschluss zu versuchen Normenkette §§ 7 Abs. 4 Nr. 1, 2. HS, 15 u. 21 WEG Kommentar Aus der Ordnungsfunktion der Sollvorschrift des § 7 Abs. 4 Nr. 1, 2. Ha...mehr

Leitsatz Lebensgefährte in eheähnlichem Gemeinschaftsverhältnis darf unter bestimmten Voraussetzungen seinen Partner/seine Partnerin in der Eigentümerversammlung vertreten Normenkette §§ 23 ff. WEG; Art. 6 GG; § 242 BGB Kommentar Eine Vertretungsvereinbarung in einer Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung aus dem Jahr 1962 ist dahin auszulegen und zu verstehen, dass sich ...mehr

Leitsatz In der Teilungserklärung als "Speicherräume" oder "Abstellräume" bezeichnete Räumlichkeiten, die sich - im Spitzboden - über den im Dachgeschoss liegenden Wohnungen befinden, dürfen nicht ohne weiteres als Wohnräume genutzt werden. Fakten: Die Bezeichnung der Räume als Abstellraum bzw. Speicherraum in der Teilungserklärung kann als eine Zweckbestimmung mit Vereinbaru...mehr

Leitsatz Verwirkter Unterlassungsanspruch im Falle knapp 30-jähriger Nutzung von Speicherräumen zu Wohnzwecken Normenkette § 15 WEG; §§ 1004, 242 BGB Kommentar In der Teilungserklärung als "Speicherräume" oder "Abstellräume" bezeichnete Räumlichkeiten, die sich über den im Dachgeschoss liegenden Wohnungen – im Spitzboden – befinden, dürfen nicht ohne weiteres als Wohnräume gen...mehr

Leitsatz Bestandskräftiger Beschluss auf eingeschränkte Hundehaltung (hier: "nur 1 Hund pro Wohnung") Normenkette §§ 14 Nr. 1 und 2, 15 Abs. 3 und 27 Abs. 2 Nr. 5 WEG Kommentar Die Vertretungsmacht eines zur gerichtlichen Geltendmachung von Ansprüchen ermächtigten Verwalters (gemäß Teilungserklärung und Verwaltervertrag) erstreckt sich nicht auf Ansprüche, deren Entstehung noc...mehr

Leitsatz Ermöglicht die Teilungserklärung durch eine Öffnungsklausel eine Abänderung des Kostenverteilungsschlüssels, so muss die neue Regelung hinreichend bestimmt sein. Einen Wohnungseigentümer über Alternativen für die Kostentragung seines Wohnungseigentums entscheiden zu lassen, entspricht nicht ordnungsmäßiger Verwaltung. Fakten: Die Gemeinschaftsordnung enthält vorliege...mehr

Leitsatz Ein Kostenverteilungsänderungsbeschluss nach vereinbarter Öffnungsklausel muss hinreichend bestimmt sein Wohngeld-Vorauszahlungsbeträge können nicht pauschal festgesetzt werden Normenkette §§ 10, 16 Abs. 2, 28 WEG Kommentar Ermöglicht die Teilungserklärung durch eine Öffnungsklausel eine Abänderung des Kostenverteilungsschlüssels, so muss die beschlossene Neuregelung h...mehr

Leitsatz Steht der Kellerraum, in dem sich Heizungsanlage und Öltank einer Eigentumswohnanlage befinden, gemäß der Teilungserklärung im Gemeinschaftseigentum, so sind auch die Räumlichkeiten, die den einzigen Zugang zum Heizungsraum bilden, zwingend gemeinschaftliches Eigentum. Fakten: Nach § 5 Abs. 2 WEG sind Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der...mehr

Leitsatz Ein Eigentümerbeschluss, der einen einzelnen Kostenbeitrag der Wohnungseigentümer zu einer bestimmten Sanierungsmaßnahme festlegt, ist auch dann nicht nichtig, wenn die Festlegung dem geltenden Kostenverteilungsschlüssel widerspricht. Fakten: Die Eigentümergemeinschaft beschloss vorliegend die Sanierung der Tiefgarage und legte dabei eine Zahlungspflicht der einzelne...mehr

Leitsatz Auch Zugang zu gemeinschaftlichem Heizraum muss zwingend in gemeinschaftlichem Eigentum stehen Normenkette § 5 Abs. 2 WEG Kommentar Steht ein Kellerraum, in dem sich Heizungsanlage und Öltank einer Eigentumswohnanlage befinden, gemäß Teilungserklärung und Aufteilungsplan im Gemeinschaftseigentum, so sind auch die Räumlichkeiten, die den einzigen Zugang zum Heizraum bi...mehr

Leitsatz Ist nach der Gemeinschaftsordnung die schriftliche Zustimmung des anderen Wohnungseigentümers erforderlich, wenn die Eigentumswohnung vermietet werden soll, so darf diese nur aus wichtigem Grund versagt werden. Fakten: Die Teilungserklärung der aus zwei Mitgliedern bestehenden und zerstrittenen Eigentümergemeinschaft sieht vor, dass die schriftliche Zustimmung des an...mehr

Leitsatz Eingangshalle und Heizwerk können nicht als Sondereigentum begründet werden Isolierter Miteigentumsanteil und Kostentragungspflichten (Lösungsansätze) Normenkette § 3 WEG Kommentar Ist an Räumlichkeiten einer Wohnungseigentumsanlage, die als Sondereigentum in der Teilungserklärung ausgewiesen sind, an denen Sondereigentum aber aus Rechtsgründen nicht begründet werden k...mehr

Leitsatz Sondernutzungsberechtigter muss nicht allein die Kosten der Beseitigung eines Baums tragen, der das Gemeinschaftseigentum eines angrenzenden Garagengebäudes durch sein Wurzelwerk beschädigt Normenkette § 21 Abs. 3 und Abs. 5 Nr. 2 WEG Kommentar Laut Teilungserklärung wurde einem Beteiligten ein Sondernutzungsrecht "an den gesamten, von der Straße her gesehenen hinter ...mehr

Leitsatz Die Kosten der Beseitigung eines auf einer "Sondernutzungsfläche" stehenden Baumes, der ein angrenzendes Garagengebäude beeinträchtigt oder beschädigt, muss der Sondernutzungsberechtigte nicht alleine tragen, auch wenn die Teilungserklärung bestimmt, dass er die "Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten" der Sondernutzungsfläche tragen soll. Fakten: Auch wenn der a...mehr

Leitsatz Vereinbarte Verwalterzustimmung zu baulichen Veränderungen als "Vorschalterfordernis" Normenkette §§ 14, 22 WEG Kommentar Überträgt die Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung dem Verwalter die Zustimmung zu baulichen Veränderungen, so handelt es sich i.d.R. lediglich um ein Vorschalterfordernis bei der Verwalterzustimmung, wodurch eigenmächtiges Vorgehen einzelner...mehr

Leitsatz Organisationsbeschluss zur Wohngeldvorauszahlungsfälligkeit mit Ratenzahlungsgestattung und Verfallklausel bei Verzug (mangels vorrangig geltender, speziell getroffener Vereinbarungen) Rechtliches Gehör zur Vorlageentscheidung Normenkette §§ 21 Abs. 4, 28 Abs. 5, 43 Abs. 1, 45 Abs. 1 WEG; § 28 Abs. 2 FGG; Art. 103 Abs. 1 GG Kommentar Soweit nicht Regelungen in der Teil...mehr

Leitsatz Das Recht des Sondernutzungsberechtigten wird grundsätzlich durch diejenigen Bindungen eingeschränkt, die für das gemeinschaftliche Eigentum aus anderen Gründen, insbesondere aufgrund des Rechts zum Mitgebrauch bestehen. Das Sondernutzungsrecht berechtigt den Inhaber nicht ohne weiteres zur Vornahme von baulichen Änderungen. Fakten: Die Wohnanlage besteht vorliegend ...mehr

Leitsatz Wird ein in der Teilungserklärung als Speicher ausgewiesener Raum als Wohnraum verkauft, so haftet dem Kaufobjekt ein Rechtsmangel an (§ 434 BGB a.F.). Fakten: Dem Verkäufer in diesem Verfahren gehörte eine Eigentumswohnung sowie ein über eine Innentreppe erreichbarer Speicher und eine Dachterrasse. Aus dem Speicher sind ein Bad und ein ausgebauter Raum abgeteilt, de...mehr

Leitsatz Einbau von Kaltwasserzählern als Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung Kosten der Wasserversorgung der Sondereigentumseinheiten gehören - mangels entgegenstehender Vereinbarung - nicht zu den gemeinschaftlichen Kosten und Lasten im Sinne des § 16 Abs. 2 WEG! Damit stellt sich auch nicht die Problematik einer Kostenverteilungsänderung! Normenkette §§ 16 Abs. 2, 21 Abs. 3...mehr

Leitsatz Die Fünf-Jahres-Haltefrist zwischen Anschaffung/Errichtung und Veräußerung ist keine starre - absolute - Grenze. Folglich bleiben Objekte, die nach mehr als fünf Jahren, aber nicht später als zehn Jahre nach Erwerb oder Errichtung veräußert werden, nicht generell außer Betracht, wenn sich auch die Indizwirkung der Veräußerungen mit zunehmendem Zeitraum stetig verrin...mehr

Leitsatz Auslegung der Teilungserklärung über Pflichten zu Balkoninstandsetzungen Normenkette § 5 Abs. 2 WEG Kommentar Werden in der Teilungserklärung die Balkone als zum Sondereigentum gehörende Räume aufgezählt und die Instandhaltung sowie Instandsetzung des Sondereigentums, insbesondere der Balkone, den einzelnen Wohnungseigentümern zur Pflicht gemacht, kann das Rechtsbesch...mehr

Leitsatz Kein Anspruch auf Änderung des Kostenverteilungsschlüssels durch den die Teilungserklärung erstellenden Miteigentümer bei Nichtrealisierung des Um- und Ausbaus seines Teileigentums in absehbarer Zukunft Normenkette § 16 Abs. 2 WEG Kommentar Ein Anspruch auf Änderung des Kostenverteilungsschlüssels wegen grober Unbilligkeit ist nicht gegeben, wenn die Kostenverteilung ...mehr

Leitsatz Ein Anspruch auf Änderung des Kostenverteilungsschlüssels wegen grober Unbilligkeit ist nicht gegeben, wenn die Kostenverteilung von dem teilenden Eigentümer in der Teilungserklärung geregelt worden ist und er wegen der Verzögerung eines von ihm geplanten weiteren Ausbaus von Wohnungs- oder Teileigentum keine Sonderregelung getroffen hat. Die Erwerber der anderen Wo...mehr

Leitsatz Eigene Abrechnung einer Untergemeinschaft in einer Mehrhausanlage (Alt- und Neubau) bei entsprechender Vereinbarung; Abstimmung in Teilversammlung 2. Ggf. auch Beteiligung des ausgeschiedenen Verwalters in einem Beschlussanfechtungsverfahren 3. Entfernen eines Beteiligten noch vor Bekanntmachung der Gerichtsentscheidung Normenkette §§ 10 Abs. 1 Satz 2, 16 Abs. 2 und 5,...mehr

Leitsatz Ansprüche des Käufers einer Wohnung, deren tatsächliche Fläche ganz erheblich von der im Grundbuch eingetragenen Fläche nach Aufteilungsplan abweicht (vorliegend verneint) Normenkette §§ 242, 985 BGB Kommentar Hat ein Verkäufer einen Käufer im Wohnungskaufvertrag ausdrücklich über eine Abweichung zwischen Aufteilungsplan und tatsächlicher Wohnfläche hingewiesen und au...mehr

Leitsatz Fußballverbot im gemeinschaftlichen Garten Normenkette §§ 15, 23 WEG Kommentar Enthält die Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung keine Vereinbarungsregelungen über den Gebrauch der Garten-Grünflächen, kann durch Mehrheitsbeschluss eine Gebrauchsregelung im Sinne des § 15 Abs. 2 WEG geschaffen werden. Hierbei hat eine Gemeinschaft ein weites Entscheidungsermessen;...mehr

Leitsatz Zustimmungspflicht zur Änderung eines Teilungsvertrags nach Treu und Glauben, auch aus gesellschaftsrechtlichen Treuepflichten einer Bauherrengemeinschaft Normenkette §§ 3, 4, 10 WEG; §§ 242 BGB, 313 BGB a.F. Kommentar 1Nach Treu und Glauben kann sich die Verpflichtung eines Wohnungseigentümers ergeben, einer Änderung des Teilungsvertrages einschließlich der Zuweisung...mehr

Leitsatz Die Beschlussfassung der Gemeinschaft über Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan wäre allenfalls anfechtbar (nicht jedoch nichtig), wenn kraft Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung dem Beirat entsprechende Beschlusskompetenz zur Genehmigung eingeräumt wurde Normenkette §§ 10, 28 Abs. 5 WEG Kommentar Selbst wenn nach Vereinbarung in der Teilungserklärung mit Gemeinsc...mehr

Leitsatz Auslegung einer in der Teilungserklärung vereinbarten Öffnungsklausel Normenkette § 10 WEG Kommentar Eine in der Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung vereinbarte Öffnungsklausel, die sich auf die in einem vorangegangenen Absatz geregelte Kostenverteilung für die "Betriebskosten" bezieht, und derzufolge bestimmte Kostenarten nach Verbrauch, die übrigen Kosten nac...mehr

Leitsatz Eine Öffnungsklausel, die sich auf die in einem vorangegangenen Absatz geregelte Kostenverteilung für die "Betriebskosten" bezieht, derzufolge bestimmte Kostenarten nach Verbrauch, die übrigen Kosten nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile umgelegt werden sollen, ist dahin auszulegen, dass sie sich auch auf Instandsetzungskosten erstreckt. Fakten: In der Teilungs...mehr

Leitsatz Bestellung und Abberufung des Verwalters erfolgt stets mit einfacher Beschlussmehrheit Vergütungsänderung während eines bestehenden Vertrags kann jedoch kraft Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung von einem Einstimmigkeitsgebot abhängig gemacht werden Normenkette § 26 Abs. 1 WEG Kommentar Sind nach den Vereinbarungen in der Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung...mehr

Leitsatz Sondernutzungsrecht (hier: an einem im Gemeinschaftseigentum gelegenen Spitzboden) kann auch durch Vereinbarung nach § 10 Abs. 1 WEG begründet werden; dann keine Entziehung dieses Rechts durch Beschluss! Normenkette §§ 10 Abs. 1, 15 Abs. 1, 13 Abs. 2 WEG Kommentar Vorliegend wurde einem Beteiligten ein Sondernutzungsrecht an einem Spitzboden eingeräumt, und zwar in ei...mehr

Leitsatz Aufrechnung gegenüber Wohngeldforderungen (einschränkende Vereinbarung) Wirksamkeit einer vollstreckbaren notariellen Urkunde kraft Teilungserklärung (zur Beitreibung von Wohngeldvorschüssen) Normenkette § 10 Abs. 2 WEG; § 378 BGB; § 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO Kommentar Werden in der Teilungserklärung als Ausnahmen vom grundsätzlichen Verbot der Aufrechnung gegen Wohngeldfor...mehr