Fachbeiträge & Kommentare zu Teilungserklärung

Leitsatz Werden in der Teilungserklärung als Ausnahmen von dem grundsätzlichen Verbot der Aufrechnung gegen Wohngeldforderungen nur unbestrittene oder rechtskräftig festgestellte Ansprüche genannt, sind andere Gegenforderungen wie Ansprüche aus Notgeschäftsführung von der Aufrechnung ausgeschlossen. Fakten: Soweit die Gemeinschaftsordnung für das Verhältnis der Wohnungseigent...mehr

Leitsatz Nichtiger Beschluss auf Einführung einer Gebühr für die Saunabenutzung (Kostenverteilungsänderung) Gültiger Beschluss für die Regelung eingeschränkter Sauna-Benutzungszeiten Normenkette §§ 15, 16 WEG Kommentar Regelt die Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung die Kostenverteilung bezüglich der Bewirtschaftungskosten einer gemeinschaftlichen Sauna dahin, dass diesel...mehr

Leitsatz Regelt die Teilungserklärung die Kostenverteilung bezüglich der Bewirtschaftungskosten einer Sauna dahin, dass dieselben nach dem Verhältnis der Miterbbaurecht- beziehungsweise Teilerbbaurechtanteile zu tragen sind, so stellt die Auferlegung einer Gebühr für die Saunanutzung eine Änderung der Teilungserklärung dar, die von der Eigentümergemeinschaft nur im Wege eine...mehr

Leitsatz Die Wohnungseigentümer können die Fortgeltung eines Wirtschaftsplans bis zur Beschlussfassung über den nächsten Wirtschaftsplan beschließen Weiterzahlung "aufgrund des letzten bestandskräftigen Wirtschaftsplans" übersteigt jedoch die Beschlusskompetenz der Eigentümer Anspruch auf Änderung der vereinbarten Kostenverteilung nur im Ausnahmefall Normenkette §§ 16 Abs. 2, 2...mehr

Leitsatz Kauf nur eines Teils eines bestimmten Wohnungseigentums (ohne die dazugehörenden Kellerräume und den Stellplatz in der Tiefgarage) Höhe der Wohngeldzahlungspflichten dieses werdenden/faktischen Eigentümers? Normenkette § 16 Abs. 2 WEG Kommentar Ein Ersterwerber hatte vom (zwischenzeitlich insolventen) Bauträgerverkäufer einen Miteigentumsanteil von 289/10.000stel, verb...mehr

Leitsatz Bei Widerspruch zwischen Teilungserklärung und Aufteilungsplan kann kein Sondereigentum (hier: Garagenteileigentum) begründet werden Auch keine Umdeutung in Sondernutzungsrecht Normenkette § 7 Abs. 4 Nr. 1 WEG Kommentar Wird in einer Teilungserklärung das Sondereigentum als "Pkw-Garage (Einstellplatz)" beschrieben und sind in dem als Anlage beigefügten Aufteilungsplan ...mehr

Leitsatz Pflasterung der Wegefläche zu einem Müllplatz (bisher Trampelpfad über gemeinschaftliche Rasenfläche) als sinnvolle und zumutbare Verbesserung der Anlage; Beschlussfassung im Rahmen einer vereinbarten Öffnungsklausel Normenkette §§ 10 Abs. 2, 22 Abs. 1 WEG Kommentar Lässt die Teilungserklärung bauliche Veränderungen, die einer sinnvollen und zumutbaren Verbesserung de...mehr

Leitsatz Kein Grundbuchberichtigungsanspruch und auch kein Amtswiderspruch einer Gemeinschaft bzw. eines einzelnen Miteigentümers gegen die Eintragung eines Erwerbers als Eigentümer unter Verstoß gegen eine vereinbarte Verfügungsbeschränkung nach § 12 WEG (Veräußerungszustimmung) Normenkette § 12 WEG; § 894 BGB; §§ 53 Abs. 1 Satz 1, 71 Abs. 2 und 80 Abs. 3 GBO Kommentar Bei ei...mehr

Leitsatz "Office- und Partyservice" in Laden-Teileigentum nicht gestattet Normenkette § 15 WEG; § 1004 BGB Kommentar Der Begriff "Laden" in einer Teilungserklärung ist eine die Nutzung einschränkende Zweckbestimmung (h.R.M.). Ein "Office- und Partyservice-Betrieb" überschreitet den zulässigen Gebrauch, selbst wenn man die Nutzung von Ladenräumen nicht auf die Nutzung als bloße ...mehr

Leitsatz Ist die faktische Gemeinschaft entstanden, kann der Bauträger nicht mehr einseitig Änderungen am Bauwerk vornehmen (hier: Balkonanbau) Kaufvertragliche Ermächtigung für den Bauträger zur Änderung der Teilungserklärung rechtfertigt nicht die nachträgliche Begründung von Sondernutzungsrechten Die Frage der optischen Beeinträchtigung der baulichen Veränderung obliegt der...mehr

Leitsatz Eine von einem Wohnungseigentümer einem Miteigentümer für eine konkrete Eigentümerversammlung erteilte Stimmrechtsvollmacht hat Vorrang vor einer allgemeinen im Erwerbervertrag enthaltenen Vollmachtsklausel, durch die der Verwalter zur Vertretung des Erwerbers in den Eigentümerversammlungen umfassend ermächtigt wird. Fakten: In den jeweiligen Kaufverträgen war eine K...mehr

Leitsatz Beschlussexistenz stets ab dem Zeitpunkt der Beschlussfassung Informationspflicht der Eigentümer über Beschlüsse Gerichtliche Beschlussnichtigkeitsüberprüfung Normenkette §§ 23 Abs. 4 Satz 2, 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG; § 22 FGG Kommentar Auch wenn die Gültigkeit eines Beschlusses nach Vereinbarung in der Teilungserklärung von der Protokollierung sowie zwei Unterschriften von ...mehr

Leitsatz Gartenpflegekosten (widersprüchliche Kostenverteilungsregelungen in der Teilungserklärung) Normenkette §§ 16 Abs. 2, 28 Abs. 1, 3, 5 WEG Kommentar Sind in einer Teilungserklärungsvereinbarung unklare Regelungen zu den Bewirtschaftungskosten (hier: Gartenpflegekosten) von Sondernutzungsflächen enthalten, und fehlen insbesondere jegliche Zahlenangaben zu den anteiligen ...mehr

Leitsatz Keine Nutzung eines Teileigentums als Begegnungsstätte eines ausländischen Vereins bei Zweckbestimmungsvereinbarung dieser Einheit als "Verkaufs- und Ausstellungsräume" Normenkette (§§ 5 Abs. 4, 10 Abs. 1 und 15 Abs. 1 WEG; § 1004 BGB) Kommentar Der Eigentümer hatte seine Teileigentumsräume mit einer Fläche von 320 qm an einen Verein zum – wie es im Mietvertrag heißt ...mehr

Leitsatz Unterteilung rechtfertigt nicht eine nachteilige bauliche Veränderung (hier: Außentreppe in den gemeinschaftlichen Garten) Normenkette §§ 8, 21 Abs. 4, 22 Abs. 1 WEG Kommentar Für den Anspruch auf ordnungsgemäße Erstherstellung des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 21 Abs. 4, 5 Nr. 2 WEG) ist auf die Eigentumsverhältnisse bei Begründung der Wohnungseigentümergemeinschaf...mehr

Leitsatz Schuldrechtliche Gebrauchsregelung in der Gemeinschaftsordnung (Gestattung "gewerblicher Nutzung" eines Teileigentums) geht einem enger gefassten Beschrieb im sachenrechtlichen Teil der Teilungserklärung (als "Bürogruppe") vor! Grundsätzlich ist dann auch der Betrieb einer Zahnklinik in einem Teileigentum zulässig Normenkette (§§ 8, 14, 15 WEG; § 1004 BGB) Kommentar Wi...mehr

Leitsatz Wird eine Teileigentumseinheit in der sachenrechtlichen Teilungserklärung als "Bürogruppe" bezeichnet, während die mit "Gebrauchsregelung" überschriebene schuldrechtliche Gemeinschaftsordnung für Teileigentum eine "gewerbliche Nutzung" vorsieht, so geht grundsätzlich die Regelung in der Gemeinschaftsordnung vor. Fakten: In der vorliegenden Teilungserklärung besteht i...mehr

Leitsatz Küchenabluftkanal von einer Gaststätte in einem zweizügigen Schornstein ist im Zweifel Gemeinschaftseigentum Normenkette §§ 5, 14 WEG; § 94 Abs. 2 BGB Kommentar Ein Lüftungsrohr (Küchenabluft von einer Gaststätte) ist Gemeinschaftseigentum, wenn der Einbau nicht zu vorübergehenden Zwecken erfolgte. Das Rohr ist wesentlicher Bestandteil des Gebäudes (§ 94 Abs. 2 BGB), ...mehr

Leitsatz Ist in der Teilungserklärung die Hausmeistervergütung als zu den Gemeinschaftskosten gehörend aufgeführt, sind diese Kosten nach dem geltenden Verteilungsschlüssel von allen Wohnungseigentümern zu tragen, auch wenn die im Leistungsverzeichnis des Hausmeistervertrags aufgeführten Leistungen des Hausmeisters einzelne Wohnungs- oder Teileigentümer nicht oder kaum betri...mehr

Leitsatz Für die eigenheimzulagenrechtliche Anerkennung einer "Umbau"-Maßnahme an einem bestehenden Gebäude im Sinne der Herstellung einer Wohnung ist notwendig, dass die eingefügten Teile der neu entstandenen Wohnung das Gepräge geben. Dies ist nicht der Fall, wenn die neu erstellte Wohnfläche eines An- und Ausbaus erheblich geringer als die im Altbau bei Baubeginn vorhande...mehr

Leitsatz Bäckerei in "Laden"-Teileigentum zulässig, allerdings nicht mit Betriebsbeginn schon um 5 Uhr morgens, sondern erst ab 7 Uhr Normenkette (§§ 14 Nr. 1, 15 WEG; § 1004 BGB) Kommentar Die Bezeichnung eines Teileigentums in Teilungserklärung und Grundbuch als "Laden" enthält eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter. Diese Zweckbestimmung wird grundsätzlich nicht da...mehr

Leitsatz Die mit einer Nutzung als Laden typischerweise verbundenen Beeinträchtigungen müssen nur während der üblichen Ladenöffnungszeiten hingenommen werden. Fakten: Der Teileigentümer nutzt die in der Teilungserklärung als "Laden" bezeichneten Räumlichkeiten als Bäckerei. Einige Wohnungseigentümer bemängeln erhebliche Lärmbelästigung insbesondere in den frühen Morgenstunden...mehr

Leitsatz Der Betrieb eines Pilslokals mit Speisegaststätte (Pizzeria) stört bei typisierender Betrachtungsweise mehr als der Betrieb eines Ladens. Dies gilt grundsätzlich auch dann, wenn in unmittelbarer Nachbarschaft eine weitere Gaststätte vorhanden ist. Fakten: Die Bezeichnung eines Teileigentums als "Laden" in der Teilungserklärung bildet eine Zweckbestimmung mit Vereinba...mehr

Leitsatz Zulässige Teilung eines Wohnungseigentums und eines "Sommerhaus"-Nebengebäudes (Badehaus) auf Sondernutzungsfläche zu diesem Wohnungseigentum Nichtiger Beschluss auf Veräußerungszustimmungsverweigerung Ein Badehaus-Sondereigentum kann auch als Zweitwohnsitz genutzt werden Privates Feststellungsinteresse an Beschlussnichtigkeit wegen der beabsichtigten Geltendmachung vo...mehr

Leitsatz Ein Wohnungseigentümer, der wegen Versagung der Zustimmung zur Veräußerung des Wohnungseigentums gegen die übrigen Wohnungseigentümer Schadensersatzansprüche geltend machen will, hat ein rechtliches Interesse an der Feststellung der Nichtigkeit des Beschlusses über die Versagung der Zustimmung. Fakten: Nach der Teilungserklärung ist vorliegend zur Veräußerung des Rau...mehr

Leitsatz Mehrere streitgegenstandsgleiche, nicht verbundene Beschlussanfechtungsverfahren erledigen sich in der Hauptsache, wenn in einem Verfahren die Anfechtung rechtskräftig zurückgewiesen wurde und dort auch die restlichen anfechtenden Eigentümer formell beteiligt waren Beschwerdeschrift ist einer Auslegung nicht zugänglich Ein die vereinbarte Kostenverteilung ändernder Ei...mehr

Leitsatz Solange eine Wohnungseigentümergemeinschaft nicht entstanden ist, etwa weil alle Miteigentumsanteile sich noch in der Hand des teilenden Eigentümers befinden, können auch Eigentümerbeschlüsse nicht wirksam gefasst werden. Fakten: Hat der teilende Alleineigentümer vor Entstehen einer Eigentümergemeinschaft in Form eines "Ein-Mann-Beschlusses" Regelungen für die künfti...mehr

Leitsatz 1. Das für die Annahme eines gewerblichen Grundstückshandels erforderliche Merkmal "Teilnahme am wirtschaftlichen Verkehr" ist auch dann erfüllt, wenn der Eigentümer Wohnungen nur an bestimmte Personen auf deren Wunsch veräußert. 2. Eine bestimmte Zahl veräußerter Objekte und ein enger zeitlicher Abstand der maßgebenden Tätigkeiten zwingen im Regelfall zu dem Schluss...mehr

Leitsatz Der einem Wohnungseigentümer grundsätzlich zustehende Anspruch auf Beseitigung einer ohne die erforderliche Zustimmung nach § 22 Abs. 1 WEG durchgeführten baulichen Veränderung kann ausgeschlossen sein, wenn die Erfüllung dieses Anspruchs dem Anspruchsgegner unter Berücksichtigung aller Umstände nach Treu und Glauben nicht zuzumuten ist. Fakten: Die Eigentümergemeins...mehr

Leitsatz Auslegung der Teilungserklärung bei Doppelhaus-Wohnungseigentum (Umfang von Sondernutzungsrechten; Garagenanbau mit Geräteabstellraum) Normenkette §§ 13, 14, 22 Abs. 1 WEG Kommentar Erfolgt die Aufteilung in Wohnungseigentum bei einem Doppelhaus ersichtlich nur, weil eine Realteilung aus Rechtsgründen nicht möglich war, so kann sich bei der Auslegung der Teilungserklä...mehr

Leitsatz Garagenbau auf Sondernutzungsfläche kann als bauliche Veränderung duldungspflichtig sein Normenkette (§§ 14 Nr. 1, , 22 Abs. 1 WEG) Kommentar Die Feststellung, ob eine bauliche Veränderung für einen Wohnungseigentümer nachteilig ist, liegt im Wesentlichen auf tatsächlichem Gebiet. Der Neubau einer Doppelgarage auf einer Sondernutzungsfläche kann bei entsprechend großzü...mehr

Leitsatz Ein Anspruch auf Änderung einer in der Teilungserklärung für ein Teileigentum als "Büroräume" festgelegten Nutzungsbestimmung kann gegeben sein, wenn eine reale Möglichkeit, das Teileigentum entsprechend zu nutzen oder zu verwerten, nicht besteht und die Nutzung als Wohnung die übrigen Wohnungseigentümer nicht mehr beeinträchtigt als eine Nutzung als Büroräume. Fakt...mehr

Leitsatz Ausnahmsweise begründeter Anspruch auf Änderung der Zweckbestimmungsvereinbarung in der Teilungserklärung (hier: Nutzungs-Umwidmung von Büro-Teileigentum als Wohnung) Normenkette (§ 10 WEG; § 242 BGB) Kommentar Ein Anspruch auf Änderung einer in der Teilungserklärung für ein Teileigentum als "Büroräume" festgelegten Nutzungsbestimmung kann gegeben sein, wenn eine real...mehr

Leitsatz Eine vom Inhalt der Teilungserklärung abweichende Nutzung ist ausnahmsweise als zulässig anzusehen, wenn sie die übrigen Miteigentümer nicht stärker beeinträchtigt als die in der Teilungserklärung vorgesehene Nutzung. Dies gilt auch für eine Wohnnutzung von Teileigentum. Fakten: Die Teilungserklärung sieht für die hier in Streit stehende Eigentumseinheit eine Nutzung...mehr

Leitsatz Fehlende Identität zwischen Teilungserklärung und Aufteilungsplan im Grundbuchvollzug Normenkette (§§ 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 und 8 WEG) Kommentar Es ist nicht zwingend erforderlich, dass schon bei der Beglaubigung der Teilungserklärung der Aufteilungsplan als Anlage mit beigeheftet sein muss. Vielmehr genügt es, dass der Aufteilungsplan bis zur Eintragung im Grundbuch ...mehr

Leitsatz In der Teilungserklärung als "Abstellraum" und "Garage" zweckbestimmte Sondereigentumsräume Änderungsvorbehalt in der Teilungserklärung und Vollmacht zur einseitigen Änderung der Teilungserklärung: Bindung der restlichen Eigentümer nur bei grundbuchlichem Vollzug Normenkette §§ 3, 5, 10, 15, 22 WEG Kommentar Die Bezeichnungen "Abstellraum" und "Garage" in einer Teilung...mehr

Leitsatz Nachteilige Veränderung des Trittschallschutzes durch Austausch eines Teppichbodens gegen einen Parkettbelag Normenkette §§ 14 Nr. 1, 22 Abs. 1 WEG Kommentar Die Veränderung des Fußbodenaufbaus mit der Folge, dass sich der Trittschallschutz messbar verschlechtert, führt zu einer Beseitigungsverpflichtung. Zur Definition der Anforderungen des Schallschutzes ist nicht a...mehr

Leitsatz Der Einbau von Kunststofffenstern anstelle von Holzfenstern stellt noch keine nachteilige bauliche Veränderung dar; diese ist aber dann anzunehmen, wenn es wegen der Gestaltung der Fenster zu Veränderungen im Erscheinungsbild einer bisher äußerlich einheitlichen Fassade kommt. Fakten: Einer der Wohnungseigentümer tauschte die Fenster im Bereich seines Sondereigentums...mehr

Leitsatz Sonderumlage ("Nachtragsumlage") zur Finanzierung von endgültigen Wohngeldausfällen Mithaftung eines Ersteigerers für Wohngeldzahlungsausfälle vor Zuschlagserteilung Normenkette (§§ 16 Abs. 2, , 28 Abs. 5 WEG; , § 56 S. 2 ZVG) Kommentar Da die Wohnungseigentümer bei der Beschlussfassung über Wirtschaftspläne, Jahresabrechnungen und Sonderumlagen in der Einzelabrechnung...mehr

Leitsatz Die bestimmungswidrige Nutzung des Teileigentums zu Wohnzwecken kann einen Unterlassungsanspruch begründen. Eine solche mit der Teilungserklärung nicht übereinstimmende Nutzung von Teileigentumsräumlichkeiten ist nur grundsätzlich unzulässig, das heißt, sie kann ausnahmsweise zulässig sein, sofern durch sie kein anderer Wohnungseigentümer mehr gestört oder beeinträc...mehr

Leitsatz Sieht eine Teilungserklärung vor, dass Zahlungen an den Verwalter zu leisten sind, so kommt ein Wohnungseigentümer mit Zahlungen nicht in Verzug, wenn ein Verwalter nicht bestellt ist. Fakten: Einer der Wohnungseigentümer stellte seine Hausgeldzahlungen ein, da der Bestellungszeitraum des Verwalters abgelaufen war. Der Verwalter führte unabhängig davon unter nachträg...mehr

Leitsatz Hat die Abrechnung der Heizungs- und Warmwasserkosten nach der Teilungserklärung "auf der Grundlage der jeweiligen Wohnungsfläche unter Berücksichtigung eventuell vorhandener Verbrauchszähler" zu erfolgen, so ist die nächstliegende Bedeutung dieser Regelung, dass die Kosten unter Heranziehung der Heizkostenverordnung mit 50 Prozent nach der Wohnfläche und mit 50 Pro...mehr

Leitsatz Heiz- und Warmwasserkosten sind bei Ausstattung mit Zählern zur Verbrauchserfassung im Zweifel gemäß Heizkostenverordnung 50:50 (Fix- zu Wärmeverbrauchskosten) aufzuteilen Normenkette (§ 16 Abs. 2 WEG ; , §§ 3, 7 Abs. 1 Heizkostenverordnung) Kommentar Hat die Abrechnung der Heizungs- und Warmwasserkosten nach der Teilungserklärung "auf der Grundlage der jeweiligen Woh...mehr

Leitsatz Kein Zahlungsverzug im Anschluss an einen Sonderumlagebeschluss ohne gleichzeitige Beschlussfassung über betragsmäßige Verteilung auf die einzelnen Eigentümer (insbesondere bei streitigen Verteilungsfragen) Zusendung des Versammlungsprotokolls; Wiedereinsetzung Normenkette (§ 28 WEG) Kommentar Soll eine Sonderumlage erhoben werden, setzt die Zahlungspflicht einen Eigen...mehr

Leitsatz Unterlassungsansprüche wegen einer vereinbarungswidrigen Nutzung sind verwirkt, wenn seit der Möglichkeit, das Recht geltend zu machen, längere Zeit verstrichen ist und besondere Umstände hinzutreten, die die verspätete Geltendmachung des Rechts als gegen Treu und Glauben verstoßend erscheinen lassen. Fakten: Der Antragsgegner in diesem Verfahren ist Eigentümer einer...mehr

Leitsatz Vorliegend verwirkter Anspruch auf Unterlassung der Nutzung eines Laden-Teileigentums als Gaststätte Normenkette (§ 15 Abs. 3 WEG; , §§ 242, , 1004 Abs. 1 S. 2 BGB) Kommentar Ein in der Teilungserklärung als "Laden" bezeichnetes Teileigentum wurde bereits zum Zeitpunkt der Errichtung der Teilungserklärung als Gaststätte genutzt; der Antragsgegner erwarb hier die Einhe...mehr

Leitsatz Nutzungsvorschläge im Aufteilungsplan sind grundsätzlich nicht als verbindliche Nutzungsvereinbarungen zu werten Normenkette §§ 10, 15 WEG Kommentar Nimmt die Gemeinschaftsordnung nur hinsichtlich des Sondereigentums und der Sondernutzungsrechte auf den Aufteilungsplan Bezug, so sind dessen Angaben zum übrigen Gemeinschaftseigentum (hier: "allg. Kinderwagen" und "allg...mehr

Leitsatz Grenzabstand von Laubziergehölz (hier: Magnolie) im Gartensondernutzungsbereich Normenkette (§ 14 Nr. 1 WEG; , § 242 BGB; , §§ 41, 47 NachbG NW) Kommentar Das aus einem Garten-Sondernutzungsrecht fließende alleinige Gebrauchsrecht an einer Gartenfläche schließt die Befugnis des Berechtigten ein, die Fläche grundsätzlich nach Belieben und eigenem Geschmack gärtnerisch...mehr

Leitsatz Beschlussweise Beiratsermächtigung zum Abschluss eines Verwaltervertrags möglich Auch Umfang einer Verwaltervollmacht kann mangels Vereinbarungsregelung beschlossen oder im Verwaltervertrag festgelegt werden Normenkette (§ 26 WEG; § 675 BGB) Kommentar Die allgemeine Übertragung des Abschlusses eines Verwaltervertrags auf den Verwaltungsbeirat, ohne dass diesem abgesehe...mehr

Leitsatz Eine Heizungsanlage, die der Versorgung der gesamten Wohnungseigentumsanlage dient, ist auch dann gemeinschaftliches Eigentum, wenn der Öltank in einem Raum installiert ist, der nach Teilungserklärung, Abgeschlossenheitsbescheinigung und Aufteilungsplan Sondereigentum ist. Fakten: Die Eigentümergemeinschaft hatte vorliegend mehrheitlich die Nachrüstung der Heizungsan...mehr