Fachbeiträge & Kommentare zu Teilungserklärung

Leitsatz Teilt ein Miteigentümer in einer WEG, in der das Kopfstimmrecht gilt, seinen Miteigentumsanteil ohne die Zustimmung der übrigen Miteigentümer auf und veräußert den neu hinzugewonnenen Anteil an einen Dritten, führt das nicht zu einer Stimmrechtsmehrung, obwohl die WEG nun aus einem Miteigentümer mehr besteht. Fakten: Laut der Teilungserklärung bestand die WEG ursprün...mehr

Leitsatz Nach eigenmächtiger Unterteilung einer Einheit in einer Zwei-Personen-Gemeinschaft und Veräußerung des neuen Anteils kommt es bei geltendem Kopfstimmrecht nicht zu einer Stimmrechtsmehrung Normenkette § 25 Abs. 2 WEG Kommentar In einer ursprünglich aus zwei Einheiten bestehenden Gemeinschaft teilte ein Eigentümer später seinen Anteil auf und veräußerte nach Unterteilu...mehr

Leitsatz Auch von einer vereinbarten Öffnungsklausel kann nur dann Gebrauch gemacht werden, wenn ein sachlicher Grund vorliegt und einzelne Wohnungseigentümer gegenüber dem früheren Zustand nicht benachteiligt werden. Fakten: Die Wohnungseigentümer hatten vorliegend auf Grundlage einer in der Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung enthaltenen Öffnungsklausel mit der erfo...mehr

Leitsatz Ordnet die Teilungserklärung die Balkone insgesamt dem Sondereigentum der jeweiligen Wohnungseigentümer zu, gehören die Balkonbrüstungen dennoch als konstruktive bzw. der Sicherheit dienende Bestandteile zwingend zum Gemeinschaftseigentum. Die Innenseite der Balkonbrüstung ist ebenfalls Teil des Gemeinschaftseigentums, wenn der Aufbau beziehungsweise das Material de...mehr

Leitsatz Auch Balkonbrüstungsinnenseite gehört grundsätzlich zum Gemeinschaftseigentum Anstricharbeiten können hier mit Beschlusskompetenz entschieden werden Normenkette §§ 5 Abs. 2, 21 WEG Kommentar Sind Balkone grundsätzlich nach der Teilungserklärung insgesamt dem Sondereigentum der jeweiligen Eigentümer zugeordnet, gehören die Balkonbrüstungen dennoch als konstruktive bzw. ...mehr

Leitsatz Die Wohnungseigentümer sind zu einer Änderung der Teilungserklärung durch eine Mehrheitsentscheidung nicht in der Lage. Anders verhält es sich nur, wenn die Teilungserklärung eine Öffnungsklausel aufweist, wenn Gegenstand der Beschlussfassung gemäß § 16 Abs. 3 WEG die Verteilung von Betriebskosten nach Verursachung ist oder wenn gemäß § 16 Abs. 4 WEG über die Kosten...mehr

Leitsatz Keine Beschlusskompetenz der Gemeinschaft, vereinbarungswidrig auch Instandhaltungskosten an gemeinschaftlichen Fenstern und Türen den jeweiligen einzelnen Eigentümern anzulasten Normenkette § 16 Abs. 3 und 4 WEG Kommentar Wenn in der Gemeinschaftsordnung vereinbart ist, dass "gemeinschaftliche Anlagen und Einrichtungen auf gemeinsame Kosten dauernd in gutem Zustand z...mehr

Leitsatz Übertragung einer Wohnung von Eltern an ihre erwachsenen Kinder im Rahmen vorweggenommener Erbfolge gegen Einräumung eines lebenslänglichen, unentgeltlichen Nießbrauchsrechts rechtfertigt keine Verweigerung der Veräußerungszustimmung aus wichtigem Grund Eine Beschlussfassung ohne hinreichende Versagungsgründe ist insoweit nichtig Die Eigentümer können die Entscheidung...mehr

Leitsatz Im Kaufvertrag vereinbarte Duldungspflicht (hier: Balkonanbaurechte) mit Wirkung zugunsten des jeweiligen Eigentümers als Vertragsklausel zugunsten Dritter im Sinne eines "pactum de non petendo" (Stillhalteabkommen) Normenkette §§ 157, 328 Abs. 1 BGB; § 27 Abs. 1 Satz 2 FGG; § 546 ZPO Kommentar Die Auslegung von Individualverträgen durch den Tatrichter kann vom Gerich...mehr

Leitsatz Es stellt keine sachgerechte Lösung dar, die Kosten der Dachsanierung eines der Häuser einer Mehrhausanlage nur auf die Eigentümer umzulegen, die im betreffenden Haus Sondereigentumseinheiten besitzen. So mag es zwar sein, dass es sich um das Dach handelt, welches gerade jenes Gebäude abdeckt, in dem sich nur Wohnungen der durch den streitgegenständlichen Beschluss ...mehr

Leitsatz Zur Änderung der bislang geltenden Kostenverteilung bedarf es eines sachlichen Grunds. Es ist mangels solchen Grunds nicht möglich, dass die Mehrheit eine Änderung des bislang vereinbarten Kostenverteilungsschlüssels nach Kopfteilen in eine solche nach Miteigentumsanteilen nur deshalb beschließt, weil die Mehrheit dadurch auf Kosten der Minderheit finanziell entlast...mehr

Leitsatz Bei der Verteilung der Kosten für den Winterdienst müssen Wohnungseigentümer berücksichtigen, dass die Verkehrssicherungspflicht alle Mitglieder der WEG betrifft, unabhängig von der Miteigentumsquote. Sachverhalt Es entspricht nicht Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn Eigentümer, die eine Wohnung und einen Stellplatz haben, einen 10-mal höheren Anteil an den...mehr

Leitsatz Grundsätzlich kein Konkurrenzschutz unter Teileigentümern Normenkette § 14 Nr. 1 WEG Kommentar Teileigentümer sind grundsätzlich nicht verpflichtet, den Mietern der Miteigentümer oder diesen selbst Konkurrenzschutz zu gewähren; vielmehr haben sie entsprechende Wettbewerbstätigkeiten hinzunehmen, da diese außerhalb des Regelungsbereichs des § 14 Nr. 1 WEG liegen (vgl. ...mehr

Leitsatz Fehlender sachlicher Grund für einen Änderungsbeschluss zur Kostenverteilung nach § 16 Abs. 3 WEG Normenkette § 16 Abs. 3 WEG Kommentar In der Teilungserklärung einer Wohnungseigentümergemeinschaft war die Kosten- und Lastenverteilung nach Miteigentumsanteilen vereinbart. Beschlossen wurde hier unter Hinweis auf § 16 Abs. 3 WEG mehrheitlich (in mehreren Beschlüssen) e...mehr

Leitsatz Die vereinbarte Zweckbestimmung eines "Cafés" (in München-Schwabing/Maxvorstadt) muss nicht nur im Sinne eines Tages-Café-Betriebs verstanden werden Normenkette §§ 14, 15 WEG; § 1004 BGB; § 139 Abs. 2 ZPO Kommentar Zum Sachverhalt: Das streitgegenständliche Café wurde noch vor Begründung von Wohnungseigentum ab ca. 1952 betrieben und auch im "Gastro-Guide" von München ...mehr

Leitsatz Vollmacht ("Generalvollmacht") des Wohnungserwerbers an den Bauträger zum Zweck der Änderung der Teilungserklärung umfasst i.d.R. nicht die Befugnis, auch Dienstbarkeiten zu bestellen Normenkette §§ 133, 164 BGB; § 19, 53 Abs. 1 GBO Kommentar Wenn der Käufer dem Bauträger eine Vollmacht zum Zweck der Änderung der Teilungserklärung erteilt und mit Bindungen im Innenver...mehr

Leitsatz Keine Feststellungsverpflichtung des Gerichts über das Zustandekommen eines Mehrheitsbeschlusses, wenn der Verwalter wegen des Einstimmigkeitserfordernisses bei nachteiliger baulicher Veränderung Antragsablehnung verkündet hat Gegen eine Kostenentscheidung des Gerichts zulasten des Verwalters gem. § 49 Abs. 2 WEG besitzt dieser ein sofortiges Beschwerderecht Normenke...mehr

Leitsatz Einem erst nach längerer Zeit geltend gemachten Anspruch auf Unterlassung einer der Teilungserklärung widersprechenden Nutzung eines Teileigentums steht nur dann der Einwand der Verwirkung entgegen, wenn weitere Umstände hinzutreten, die die verzögerte Geltendmachung des Rechts als Verstoß gegen Treu und Glauben erscheinen lassen. Link zur Entscheidung KG Berlin, Bes...mehr

Leitsatz Unterlassungsanspruch eines Wohnungseigentümers gegen einen anderen Eigentümer, der einen im Gemeinschaftseigentum stehenden Dachraum zu Wohnzwecken nutzt; keine Anspruchsverwirkung Normenkette § 15 Abs. 3 WEG; §§ 242, 1004 BGB Kommentar Der Rechtsvorgänger des Antragsgegners hatte eigenmächtig einen Dachausbau vorgenommen, der zu Wohnzwecken genutzt wird. Der Dachrau...mehr

Leitsatz Ob Terrassen, Balkone oder Loggien im Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum stehen, kann nicht durch Klarstellungsvermerk im Grundbuch geklärt werden Normenkette § 22 GBO Kommentar Mag es auch in Rechtsprechung und/oder Literatur umstritten sein, ob man ohne positive Anhaltspunkte in den Grundbuchunterlagen (Eintragungsbewilligungen, Teilungserklärung und Aufteilu...mehr

Leitsatz Teils gültige, teils ungültige Mehrheitsbeschlussfassung zur Änderung des vereinbarten Verteilungsschlüssels für Betriebskosten (hier: Anschlusskosten des Breitbandkabels, Aufzugskosten, Hausreinigungskosten) Normenkette § 16 Abs. 3 WEG n.F. Kommentar In der Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung von 1971 war vereinbart, dass "für die Verteilung der Nutzungen, Las...mehr

Leitsatz Die Wohnungseigentümer können gemäß § 16 Abs. 3 WEG mehrheitlich über den Umlageschlüssel für die Betriebskosten des gemeinschaftlichen und des Sondereigentums beschließen, soweit dies ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht die Abänderung des Umlageschlüssels dann, wenn einzelne Miteigentümer gegenüber dem früheren Zustand nicht...mehr

Leitsatz Ungültige Beschlüsse auf Rückbau sanierter Balkone, Erstattung von ausführenden Sanierungsfirmen berechneter Mehrkosten und Abmahnung an den Hausverwalter wegen zusätzlicher Auftragsvergabe Strittige Beschlussanfechtungsbefugnis von Eigentümerbeschlüssen durch den Verwalter (Revisionszulassung) Normenkette §§ 14, 22, 27 Abs. 1 Nr. 1, 46 WEG; § 1004 Abs. 1 BGB; § 543 Abs....mehr

Leitsatz Sichtschutzzaun im Grenzbereich von Sondernutzungsrechten ist beseitigungspflichtig, wenn er kraft Vereinbarung ähnlich realgeteilter Grundstücksflächen gegen öffentliches Recht (örtlich geltendes Landesbauordnungsrecht) verstößt Normenkette §§ 15 Abs. 3, 22 Abs. 1 WEG; § 1004 Abs. 1 Satz 1 BGB Kommentar Ist in der Teilungserklärung vereinbart, dass "jeder gartensonde...mehr

Leitsatz Ist ein Sondernutzungsberechtigter in der Teilungserklärung zur Unterhaltung der vom Sondernutzungsrecht umfassten Bereiche auf seine Kosten verpflichtet, umfasst eine derartige Regelung nicht Maßnahmen der Instandsetzung der vom Sondernutzungsrecht umfassten Bereiche des Gemeinschaftseigentums. Fakten: Zugunsten eines Wohnungseigentümers ist an der Dachterrasse ein ...mehr

Leitsatz Sanierung des Dachterassenbelags geht nicht zulasten des sondernutzungsberechtigten Eigentümers, der nach Teilungserklärung seine Terrasse nur instand halten und pflegen muss Normenkette § 16 Abs. 2 WEG Kommentar Wenn ein Eigentümer nach der Teilungserklärung zur Sondernutzung einer Terrasse berechtigt, aber auch zu "Unterhalt" und "Pflege" dieser Terrasse verpflichte...mehr

Leitsatz Haftung für Verfahrenskosten des nicht mehr legitimierten Ex-Verwalters nach abgewiesener Klage auf Wohngeld Normenkette §§ 16 Abs. 2, 26, 28 Abs. 5, 49 Abs. 2 WEG; § 89 ZPO; § 168 BGB Kommentar Ein ehemaliger Verwalter, der trotz fehlender Neubestellung Wohngeldrückstände für die Gemeinschaft einklagt, trägt die gesamten Verfahrenskosten des abgewiesenen Wohngeldklag...mehr

Leitsatz Bleibt einer Anfechtungsklage (§ 46 Abs. 1 WEG) der Erfolg versagt, darf nicht offengelassen werden, ob die Klage als unzulässig oder als unbegründet abgewiesen wird. Zur Vermeidung eines materiellrechtlichen Ausschlusses ist der Kläger gehalten, innerhalb der Begründungsfrist des § 46 Abs. 1 Satz 2 Halbsatz 2 WEG die Gründe vorzutragen, auf die er die Anfechtung st...mehr

Leitsatz Geruchsstörende Nutzung eines Teileigentums als Pizzeria (Anschluss der Abluftanlage am gemeinschaftlichen Schornstein) In Nutzungsfragen eines Teileigentums sind auch nachbarschützende bauordnungsrechtliche Vorschriften zu berücksichtigen Normenkette § 15 Abs. 3 WEG Kommentar Ein Teileigentum im Erdgeschoss wurde in der Teilungserklärung mit "gewerblichen Räumen" umsc...mehr

Leitsatz Schadensersatzverpflichtung des Bauträgers für deutlich kleiner als im Aufteilungsplan verkauftes Gartensondernutzungsrecht Normenkette §§ 326, 434 Abs. 1 BGB a. F. Kommentar Ist der zur Sondernutzung mitverkaufte Gartenanteil deutlich kleiner als die Einzeichnung in dem der Teilungserklärung beigefügten Sondernutzungsplan, so ist der Käufer dieser Eigentumswohnung hi...mehr

Leitsatz Beim Verkauf einer Eigentumswohnung braucht der Notar ohne besondere Umstände, etwa weil Zweifel am Umfang des Sondereigentums bestehen, nicht in die Grundakten Einsicht zu nehmen, selbst wenn in dem von ihm einzusehenden Wohnungsgrundbuch auf die in den Grundakten befindliche Eintragungsbewilligung Bezug genommen wird. Es bedarf dann auch keines Hinweises auf die u...mehr

Leitsatz Errichtung von Außenbalkonen als nachteilige, zustimmungsbedürftige bauliche Veränderung (nach altem Recht) Wiedereinsetzung in den vorigen Stand gegen Versäumung der Beschlussanfechtungsfrist bei Glaubhaftmachung, eine Einladung zur Eigentümerversammlung nicht erhalten zu haben Normenkette §§ 22 Abs. 1, 23 Abs. 4 WEG a. F.; § 22 Abs. 2 FGG Kommentar Bei der Errichtung...mehr

Leitsatz Aufstellung eines Gefrierschranks in einem zum Gemeinschaftseigentum gehörenden Waschraum anstelle einer Wachmaschine oder eines Wäschetrockners kann im Rahmen einer Gebrauchsregelung beschlossen werden Normenkette §§ 10, 13 Abs. 2, 15 Abs. 2 WEG Kommentar Die in der Eigentümerversammlung anwesenden Eigentümer erklärten sich ausdrücklich damit einverstanden, dass ein ...mehr

Leitsatz Die einem Wohnungseigentümer durch die Teilungserklärung im Wege einer Sonderberechtigung zur Ausübung überlassene Grunddienstbarkeit zur Errichtung und Nutzung von zwei Pkw-Abstellplätzen einschließlich der dafür erforderlichen Rangierfläche auf dem Nachbargrundstück gewährt kein Sondernutzungsrecht und deshalb keine die Grenzen der Dienstbarkeit überschreitenden A...mehr

Leitsatz Grunddienstbarkeit auf Nachbargrundstück (Pkw-Abstellplätze) gewährt dort kein Sondernutzungsrecht Normenkette § 15 Abs. 1 und 3 WEG; §§ 1004, 1027 BGB Kommentar Die einem Wohnungseigentümer durch die Teilungserklärung im Wege einer Sonderberechtigung zur Ausübung überlassene Grunddienstbarkeit zur Errichtung und Nutzung von zwei Pkw-Abstellplätzen einschließlich der ...mehr

Leitsatz Eine gravierende Pflichtverletzung, die einen wichtigen Grund zur Abberufung der Verwaltung beinhaltet, ist dann gegeben, wenn die Verwaltung mehrere Jahre lang keinerlei Aktivitäten entfaltet, um ihre Verpflichtungen aus einem gerichtlichen Vergleich zur Neuverteilung laufender Kosten sowie zu Abrechnungserstellungen umzusetzen. Fakten: Ein wichtiger Grund für die A...mehr

Leitsatz Den gesetzlichen Bestimmungen des Wohnungseigentumsrechts über die Mehrheitsentscheidungen kann nicht ein zwingender Leitbildcharakter beigemessen werden. Es ist daher im Grundsatz möglich, dass die Wohnungseigentümer in Abweichung von dem Mehrheitsprinzip ein Einstimmigkeitsprinzip vereinbaren. Hiervon ausgenommen sind nur die Fälle, in denen nach dem Gesetz das Me...mehr

Leitsatz Fälligkeit des Zustimmungsanspruchs zur Wohnungsveräußerung Normenkette § 12 WEG Kommentar Sämtliche – auch evtl. nachbeurkundete – kaufvertragliche Vereinbarungen der Kaufvertragsparteien sind offenzulegen, bevor der Zustimmungsanspruch fällig wird. Vor Fälligkeit des vereinbarten Zustimmungsanspruchs besteht auch noch kein Schadensersatzanspruchsrecht des Veräußerers...mehr

Leitsatz Die Auslegung einer Teilungserklärung kann ergeben, dass abweichend von der Gemeinschaftsordnung und der gesetzlichen Regelung des § 16 Abs. 2 WEG ein unausgebauter Dachgeschossraum an den Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums (gar) nicht zu beteiligen ist, solange das Dachgeschoss nicht zu einer Wohnung ausgebaut und in Wohnungseigentum umgewandelt wurde. Ein Woh...mehr

Leitsatz Ist die Begrenzung des Sondereigentums nach dem Aufteilungsplan und der Bauausführung eindeutig, kann Sondereigentum an einem Raum auch dann entstehen, wenn es an einer tatsächlichen Abgrenzung des Raums gegen fremdes Sondereigentum fehlt. Fakten: In der Teilungserklärung wurde im vorliegenden Fall hinsichtlich der Sondereigen tumseinheiten auf den bei gefügten Aufte...mehr

Leitsatz Sondereigentum an einem Raum kann auch dann entstehen, wenn es an einer tatsächlichen Abgrenzung des Raums gegen fremdes Sondereigentum fehlt, die Begrenzung nach dem Aufteilungsplan und der Bauausführung jedoch eindeutig ist Normenkette §§ 3 Abs. 2, 8 u. 15 Abs. 3 WEG; §§ 985u. 1004 Abs. 1 BGB Kommentar Zum Tatbestand: In der Teilungserklärung nach § 8 WEG wurde unter...mehr

Leitsatz Behebung von Gründungsmängeln bei Bildung von Wohnungseigentum durch die Gemeinschaft (seinerzeitige Falschbezeichnung und "Verwechslung von Sondereigentum" durch den zwischenzeitlich insolventen Bauträgerverkäufer im Zuge des Grundbuchvollzugs) "Heilung" grundbuchrechtlicher Unrichtigkeit durch gemeinschaftliche Verpflichtung zur Änderung der Teilungserklärung, um a...mehr

Leitsatz Nachbar muss Änderung der Haustür in Doppelhaus-Wohnungseigentum dulden, wenn Teilungserklärung realteilungsähnlichen Zustand vorsieht Normenkette §§ 14 Nr. 1, 22 Abs. 1 WEG; § 1004 BGB Kommentar Sieht die Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung zu Doppelhaus-Wohnungseigentum vor, dass bei Anwendung des WEG und Auslegung der Teilungserklärung in jedem Fall zu berüc...mehr

Leitsatz Die Vergrößerung einer faktisch duldungspflichtigen, auf einer Gartensondernutzungsfläche aufgestellten Funkantenne ist nach erneuter Beschlussfassung beseitigungspflichtig Protokollunterzeichnung als vereinbarte Beschlussgültigkeitsvoraussetzung Eingeschränkte Amtsermittlungspflicht des Gerichts nach altem Recht Normenkette §§ 15 Abs. 3, 22, 23 WEG; § 1004 BGB; § 12 F...mehr

Leitsatz Der BGH bestätigt die herrschende Meinung zur werdenden bzw. faktischen "Ersterwerber-Gemeinschaft" Ein durch Auflassungsvormerkung gesicherter Ersterwerber wird nach Besitzübergabe seiner erworbenen Wohnung faktischer Eigentümer bzw. Mitglied der schon bestehenden faktischen Gemeinschaft Als faktischer Eigentümer hat er auch die Kosten und Lasten des künftigen gemein...mehr

Leitsatz Der Sozialanspruch auf Zahlung von Haus- bzw. Wohngeld steht der Wohnungseigentümergemeinschaft (vgl. § 10 Abs. 6 und 7 WEG) zu. Gemäß § 27 Abs. 3 Nr. 7 WEG vertritt der Verwalter insoweit den Verband. Fakten: Die beklagten Wohnungseigentümer wandten gegen die gerichtliche Geltendmachung der Hausgeldrückstände durch die Gemeinschaft , vertreten durch den Verwalter, e...mehr

Leitsatz Unterzeichnung eines Versammlungsprotokolls durch den allein in berechtigter Vertretung eines Wohnungseigentümers neben dem Versammlungsleiter in der Versammlung erschienenen Vertreter Normenkette § 24 Abs. 6 WEG Kommentar Eine in der Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung enthaltene qualifizierte Klausel zur Protokollierung der Versammlung ist dahin auszulegen, d...mehr

Leitsatz "Begegnungsstätte für Senioren" in einem Teileigentum ist im Rahmen der Zweckbestimmung "Gewerbeeinheit" grds. zulässig Normenkette §§ 13 Abs. 1, 14 Nr. 1, 15 WEG; § 1004 Abs. 1 Satz 2 BGB Kommentar Der Betrieb einer Begegnungsstätte für Senioren (mit Öffnung an 5 Wochentagen zwischen 12 Uhr und 14 Uhr für Publikum) durch einen gemeinnützigen Verein überschreitet nich...mehr

1. Eine von einer im Testament grundsätzlich vorgesehenen Quotierung abweichende Zuweisung von bestimmten Nachlassgegenständen ist als Vorausvermächtnis anzusehen, soweit sie – vom Erblasser gewollt – über den Inhalt einer Teilungserklärung hinausgeht. Lediglich bei einer "reinen" Teilungsanordnung besteht eine anderweitige Ausgleichpflicht. 2. Überdies sind Erblasser auch b...mehr

Die Berufung des Beklagten hat Erfolg. Der Beklagte ist auf der Grundlage des gemeinsamen Testaments der Eltern der Parteien vom 5.6.1970 nicht zu einem Wertausgleich ggü. dem Kläger verpflichtet. Ausgehend von dem rechtskräftig als echt festgestellten Testament der Eltern der Parteien vom 5.6.1970 ist zunächst durch Auslegung dessen Inhalts der Wille der Erblasser zu ermitte...mehr