Fachbeiträge & Kommentare zu Neubau

Rz. 13 Hinweis Außenlärm Der Mieter einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus kann nicht erwarten, dass Geräusche von Außen überhaupt nicht mehr wahrgenommen werden; anders ist es nur bei Baumängeln (Trittschallschutz) oder vermeidbarem Lärm, für den der Mieter beweispflichtig ist (AG Berlin-Charlottenburg, Urteil v. 25.11.2004, 211 C 476/02, GE 2005, 1199). Hat der Mieter den E... mehr

Rz. 22 Der Vermieter haftet auch für schon bei Vertragsbeginn vorhandene Undichtigkeiten des Balkonbodens über der Wohnung des Mieters, selbst wenn diese erst später zu einem Wasserschaden führen (LG Berlin, Urteil v. 19.12.1997, 64 S 68/97). Hinweis Verglasung Der Vermieter braucht aber die vom Mieter angebrachte Verglasung eines Balkons, die anlässlich einer Fassadenrenovier... mehr

Rz. 38 Nach Abschluss des Mietvertrags eintretende erhöhte Geräusch- und Schmutzimmissionen begründen, auch wenn sie von einer auf einem Nachbargrundstück eines Dritten betriebenen Baustelle (hier: zur Errichtung eines Neubaus in einer Baulücke) herrühren, bei Fehlen anders lautender Beschaffenheitsvereinbarungen grundsätzlich keinen gemäß § 536 Abs. 1 Satz1 zur Mietminderun... mehr

Etagenheizung In den meisten Mehrfamilienhäusern mit dezentralen Etagenheizungen befindet sich in jeder Wohneinheit eine eigene Heizung. In der Regel handelt es sich dabei um Wandthermen, die mit Erdgas betrieben und häufig auch für die Warmwasserbereitung genutzt werden. Im Vergleich zu den Standkesseln zentraler Heizungsanlagen, die sich weitgehend in Kellerräumen befinden,... mehr

Rz. 54 Gemäß § 536 Abs. 1 Satz 3 ist die Minderung jedoch ausgeschlossen, wenn die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch nur unerheblich eingeschränkt ist. Dies ist der Fall, wenn die Auswirkungen des Mangels derart gering sind, dass sie kaum spürbar sind. Auf den Kostenaufwand für die Beseitigung des Mangels ist dagegen nicht abzustellen. Beispiele: bis auf ... mehr

Baualtersklasse J (2002 bis 2009) Typische Merkmale der Baualtersklasse J sind moderne, klare Linien, funktionale Designs und häufig große Fensterflächen, die für viel Tageslicht im Gebäude sorgen. Die Raumaufteilung zeichnet sich durch offene Grundrisse aus, die den Wohnraum flexibel und offen für Kommunikation gestalten. Technisch sind die Gebäude mit zeitgemäßen Heiz- und ... mehr

Rz. 49 Auch wenn nach dem Wortlaut des § 536 die Minderung ‹automatisch› eintritt, wenn ein erheblicher Fehler vorliegt, muss der Mieter nach allgemeiner Meinung grundsätzlich das Vorliegen von Mängeln darlegen und im Streitfall auch beweisen, wenn er sich auf Minderung beruft. Macht der Mieter einen zur Mietminderung berechtigenden Mangel der Mietwohnung in Gestalt von Geräu... mehr

Rz. 27 Begünstigt ist nur Erhaltungsaufwand, der nach Art und Umfang zur Erhaltung des schützenswerten äußeren Erscheinungsbilds der Gebäudegruppe oder Gesamtanlage erforderlich ist. Bezugspunkt der Prüfung ist daher nicht isoliert die bauliche Substanz des einzelnen Objekts, sondern dessen äußerlich wahrnehmbare Funktion für das geschützte Gesamtbild.[1] In Betracht kommen ... mehr

Auch zu diesem TOP erfolgte ein Vortrag entlang der Präsentation mit folgenden Kernaussagen: Vortaxe bzw. Wertindikation kann weiterhin zur Machbarkeitsprüfung, Konditionierung sowie zur Ermittlung der Kompetenzträger verwendet werden, ist aber allein für eine angemessene Sicherheitenbewertung bei Kreditvergabe nicht ausreichend. Eine Bewertung muss: unabhängig von der jeweilig... mehr

Rz. 8 § 557b gilt für alle Arten von preisfreiem (frei finanziertem) Wohnraum, also sowohl bei Altbauten als auch bei (frei finanziert oder aufgrund vereinbarter Förderung errichteten) Neubauten. Für Wohnraum i. S. d. § 549 Abs. 2 gilt § 557b nicht, d. h., es können auch andere Bezugsgrößen und kürzere Intervalle vereinbart werden. Indexmietvereinbarungen können auch für ab ... mehr

Rz. 65 Abs. 4 erklärt § 7h Abs. 1a bis 3 für entsprechend anwendbar. Die Verweisung ergänzt den materiellen Tatbestand des Abs. 1 um den Ausschluss von Neubauten, das Bescheinigungsverfahren und die Regeln für besondere Steuerobjekte. Wegen ihres dynamischen Charakters erfasst sie die jeweils geltende Fassung der in Bezug genommenen Absätze, soweit Übergangsrecht nichts ande... mehr

1Die Regelungen des § 5a sind entsprechend auf Wohnraummietverhältnisse in Gebäuden, die bis zum Ablauf des 31. Dezember 2029 neu errichtet und erstmals genutzt werden, anzuwenden. 2Satz 1 ist nicht anzuwenden auf die Errichtung von Gebäuden, für die die Bauantragstellung oder der Antrag auf Zustimmung oder die Bauanzeige vor dem 13. Mai 2026 erfolgte. mehr

HBauStatG = Gesetz über die Statistik der Bautätigkeit im Hochbau und die Fortschreibung des Wohnungsbestandes (Hochbaustatistikgesetz)[1] mehr

(1) Ein Energieausweis muss mindestens folgende Angaben zur Ausweisart und zum Gebäude enthalten: mehr

(1) 1Wer einen Inspektionsbericht nach § 78 oder einen Energieausweis nach § 79 ausstellt, hat für diesen Bericht oder für diesen Energieausweis bei der Registrierstelle eine Registriernummer zu beantragen. 2Der Antrag ist grundsätzlich elektronisch zu stellen. 3Eine Antragstellung in Papierform ist zulässig, soweit die elektronische Antragstellung für den Antragsteller eine... mehr

(1) Ein Energieausweis muss mindestens folgende Angaben zur Ausweisart und zum Gebäude enthalten: mehr

(1) Die Kontrollstelle kann den nicht personenbezogenen Anteil der Daten, die sie im Rahmen des § 99 Absatz 3 Satz 1, Absatz 4, 6 Satz 1 bis 5 und Absatz 8 verarbeitet hat, unbefristet zur Verbesserung der Erfüllung von Aufgaben der Energieeinsparung auswerten. (2) Die Auswertung kann sich bei Energieausweisen insbesondere auf folgende Merkmale beziehen: Art des Energieausweis... mehr

(1) 1Wer einen Inspektionsbericht nach § 78 oder einen Energieausweis nach § 79 ausstellt, hat für diesen Bericht oder für diesen Energieausweis bei der Registrierstelle eine Registriernummer zu beantragen. 2Der Antrag ist grundsätzlich elektronisch zu stellen. 3Eine Antragstellung in Papierform ist zulässig, soweit die elektronische Antragstellung für den Antragsteller eine... mehr

(1) Die Kontrollstelle kann den nicht personenbezogenen Anteil der Daten, die sie im Rahmen des § 99 Absatz 3 Satz 1, Absatz 4, 6 Satz 1 bis 5 und Absatz 8 verarbeitet hat, unbefristet zur Verbesserung der Erfüllung von Aufgaben der Energieeinsparung auswerten. (2) Die Auswertung kann sich bei Energieausweisen insbesondere auf folgende Merkmale beziehen: Änderung mehr

Rz. 4 § 11a wurde durch das Wohnungsbauförderungsgesetz vom 22.12.1989 mit Wirkung für nach dem 31.12.1989 entstandenen Erhaltungsaufwand eingeführt. Die Vorschrift löste für ihren Regelungsbereich die frühere Verteilungsregelung des § 82h EStDV ab und übernahm die städtebauliche Anknüpfung, die zugleich der neu gefasste § 7h für aktivierungspflichtige Aufwendungen verwendet... mehr

1 Grundsatz der Niedrigstenergiegebäude Für neu zu errichtende Gebäude gilt nach § 10 GModG der Grundsatz der Niedrigstenergiegebäude. Nach § 3 Abs. 1 Nr. 25 GModG ist ein Niedrigstenergiegebäude ein Gebäude, das eine sehr gute Gesamtenergieeffizienz aufweist und dessen Energiebedarf sehr gering ist und, soweit möglich, zu einem ganz wesentlichen Teil durch Energie aus erneue... mehr

Für Neubauten ordnet § 5b CO2KostAufG die entsprechende Anwendung des § 5a CO2KostAufG für Gebäude an, die bis zum 31.12.2029 neu errichtet und erstmals genutzt werden. Das gilt nach § 5b Satz 2 CO2KostAufG nicht für die Errichtung von Gebäuden, für die die Bauantragstellung vor dem Zeitpunkt des Kabinettsbeschlusses zum CO2KostAufG erfolgt ist. Das Bundeskabinett hat das GM... mehr

Im Fall eines Neubaus (Wohn- und Nichtwohngebäude) kommt nur die Ausstellung eines Bedarfsausweises in Betracht, weil noch keine Verbrauchsdaten vorliegen. Wird ein Bedarfsausweis für ein zu errichtendes Gebäude auf der Grundlage des berechneten Energiebedarfs ausgestellt, sind die Ergebnisse der erforderlichen Berechnungen nach den §§ 15 und 16 GModG für Wohngebäude oder na... mehr

§ 56 Abs. 3 GModG regelt ergänzende Anforderungen für neu zu errichtende Nichtwohngebäude. Diese müssen zunächst die Vorgaben des § 56 Abs. 2 GModG für Bestandsbauten erfüllen und zusätzlich folgende weitere: Das System für die Gebäudeautomatisierung und -steuerung muss bei einer Anlage mit einer Nennleistung von mehr als 290 kW mindestens entsprechend dem Automationsgrad B n... mehr

Unabhängig davon, ob das jeweilige Gebäude als Niedrigstenergiegebäude oder als Nullemissionsgebäude auszuführen ist, gelten gemeinsame begleitende Parameter bezüglich des Mindestwärmeschutzes, der Wärmebrücken, Dichtheit, des sommerlichen Wärmeschutzes sowie des Gesamtenergiebedarfs. 4.1 Mindestwärmeschutz Sowohl für Wohn- als auch Nichtwohngebäude regelt § 11 GModG die Anfor... mehr

Ab 1.1.2028 sind neu zu errichtende Nichtwohngebäude, die im Eigentum der öffentlichen Hand stehen und von einer Behörde genutzt werden, als Nullemissionsgebäude zu errichten. § 3 Abs. 1 Nr. 25a GModG 2028 definiert als "Nullemissionsgebäude" ein Gebäude, das eine sehr hohe Gesamtenergieeffizienz aufweist, keine Energie oder eine sehr geringe Energiemenge benötigt, keine Kohlen... mehr

§ 12 GModG regelt die Selbstverständlichkeit, dass Gebäude so zu errichten sind, dass der Einfluss konstruktiver Wärmebrücken auf den Jahres-Heizwärmebedarf nach den anerkannten Regeln der Technik und nach den im jeweiligen Einzelfall wirtschaftlich vertretbaren Maßnahmen so gering wie möglich gehalten wird. Entsprechendes regelt § 13 GModG bezüglich der Dichtheit der Gebäud... mehr

Bei einem Referenzgebäude handelt es sich um eine Art theoretisches Hilfsgebäude, das in Geometrie, Gebäudenutzfläche und Ausrichtung identisch mit dem nachzuweisenden Gebäude ist. Für Nichtwohngebäude regelt § 18 Abs. 1 GModG Entsprechendes, bezogen auf die Nettogrundfläche. Für Wohngebäude ist die technische Ausführung des Referenzgebäudes gemäß GModG in der Anlage 1 zu § 1... mehr

Ab 1.1.2030 sind neu zu errichtende Gebäude grundsätzlich als Nullemissionsgebäude zu errichten. Diese Vorgabe gilt für alle neu zu errichtenden Gebäude, also auch für Wohngebäude. Konkret sind die Gebäude nach § 10 Abs. 2 GModG 2030 so zu errichten, dass der Gesamtenergiebedarf für Heizung, Warmwasserbereitung, Lüftung und Kühlung sowie für eingebaute Beleuchtung den jeweili... mehr

Sowohl für Wohn- als auch Nichtwohngebäude regelt § 11 GModG die Anforderungen an den Mindestwärmeschutz. Bei einem zu errichtenden Gebäude sind jedenfalls Bauteile, die gegen die Außenluft, das Erdreich oder gegen Gebäudeteile mit wesentlich niedrigeren Innentemperaturen abgrenzen, so auszuführen, dass die Anforderungen des Mindestwärmeschutzes nach DIN 4108-2: 2013-02 und ... mehr

Ein zu errichtendes Wohngebäude ist nach § 15 Abs. 1 GModG 2026 so zu errichten, dass der Jahres-Primärenergiebedarf für Heizung, Warmwasserbereitung, Lüftung und Kühlung das 0,55-fache des auf die Gebäudenutzfläche bezogenen Wertes des Jahres-Primärenergiebedarfs eines Referenzgebäudes, das die gleiche Geometrie, Gebäudenutzfläche und Ausrichtung wie das zu errichtende Gebä... mehr

Wird ein Energiebedarfsausweis für ein zu errichtendes Gebäude auf der Grundlage des berechneten Energiebedarfs – ab 1.1.2027 mit Inkrafttreten des GModG 2027: einer energetischen Bilanzierung – ausgestellt, sind die Ergebnisse der nach den §§ 15 und 16 GModG für Wohngebäude oder nach den §§ 18 und 19 GModG für Nichtwohngebäude erforderlichen Berechnungen zugrunde zu legen. N... mehr

Werden aneinandergereihte Wohngebäude gleichzeitig errichtet, dürfen sie nach § 17 GModG hinsichtlich der Anforderungen der §§ 12 (Wärmebrücken), 14 (Sommerlicher Wärmeschutz), 15 (Gesamtenergiebedarf bzw. Jahresprimärenergiebedarf) und 16 GModG (Baulicher Wärmeschutz bzw. spezifischer Transmissionswärmeverlust) wie ein Gebäude behandelt werden. Die Erfüllung der Anforderung... mehr

Für neu zu errichtende Gebäude gilt nach § 10 GModG der Grundsatz der Niedrigstenergiegebäude. Nach § 3 Abs. 1 Nr. 25 GModG ist ein Niedrigstenergiegebäude ein Gebäude, das eine sehr gute Gesamtenergieeffizienz aufweist und dessen Energiebedarf sehr gering ist und, soweit möglich, zu einem ganz wesentlichen Teil durch Energie aus erneuerbaren Quellen gedeckt wird. Danach sind... mehr

Neubau Die Befreiungsmöglichkeit für Neubauten regelt § 103 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 GModG. Die Vorgaben variieren allerdings bis zum Inkrafttreten des GModG 2027 am 1.1.2027. Zunächst übernimmt des GModG 2026 die Regelungen des GEG nahezu unverändert. 3.1.2.1 Bis 31.12.2026 geltende Rechtslage Wird ein Wohngebäude oder Nichtwohngebäude so errichtet, dass die Treibhausgasemissionen d... mehr

Bis zum Inkrafttreten des GModG 2027 muss ein Bedarfsausweis nach § 85 Abs. 2 GModG 2026 zusätzlich weitere Angaben enthalten: Neubau eines Wohn- oder Nichtwohngebäudes Anzugeben sind die Ergebnisse der nach § 81 Abs. 1 Satz 1 GModG erforderlichen Berechnungen, einschließlich der Anforderungswerte, oder im Fall des § 81 Abs. 1 Satz 2 GModG die in der Bekanntmachung nach § 31 A... mehr

Nach § 85 Abs. 1 GModG muss ein Energieausweis mindestens folgende Angaben zur Ausweisart und zum Gebäude enthalten: mehr

§ 39 GModG regelt Erweiterung und Ausbau eines Gebäudes um beheizte oder gekühlte Räume. Die Bestimmung ist lex specialis zu § 36 GModG.[1] Bedeutung hat dies insbesondere für die in § 36 Satz 1 GModG geregelte Bagatellgrenze (siehe oben Kap. A.4.3.1.1), die im Anwendungsbereich des § 39 GModG nicht gilt. § 39 GModG regelt insoweit die energetischen Anforderungen an bauliche... mehr

Den Einbau von Stromdirektheizungen in neu zu errichtende Gebäude regelt § 10 Abs. 4 GModG: § 10 Abs. 4 GModG – Einbau einer Stromdirektheizung in ein neu zu errichtendes Gebäude (...) (4) 1Unbeschadet der Regelung in Absatz 2 darf eine Stromdirektheizung in ein zu errichtendes Gebäude mit Wohnungen zum Zweck der Inbetriebnahme nur eingebaut oder in diesem nur aufgestellt wer... mehr

Weist die Aperturfläche der solarthermischen Anlage eine bestimmte Mindestgröße auf, gelten die Vorgaben des § 43 Abs. 1 GModG bis einschließlich der 2. Stufe der Bio-Treppe, also bis zum 31.12.2034, als erfüllt. Auf einen bestimmten Anteil an der von der Solarthermie-Hybridheizung bereitgestellten Wärme kommt es nicht an. Aperturfläche Die Aperturfläche ist die Lichteintrit... mehr

Das GModG 2027 verankert die Solarenergie in Gebäuden in § 106 insbesondere für Neubauten. Daneben sind aber auch bestimmte Bestandsbauten betroffen, soweit es sich um Nichtwohngebäude handelt. Solarenergieanlage Unter Solarenergieanlagen sind i. S. v. Art. 2 Nr. 14 der EU-Gebäuderichtlinie (EU) 2024/1275 sowohl Solarthermie als auch Photovoltaik zu verstehen. Solarthermie: Gem... mehr

Zunächst müssen Einrichtungen der Gebäudeautomation technisch realisierbar sein. Im Bereich des Neubaus dürfte dies in aller Regel unproblematisch sein. In Bestandsbauten kann dies aber anders aussehen, insbesondere in alten Bestandsbauten wird die Beurteilung vom Einzelfall abhängen. Im Übrigen müssen die Einrichtungen bzw. Maßnahmen wirtschaftlich zumutbar bzw. verhältnismä... mehr

Mit einem Bußgeld bis zu 50.000 EUR sind nachfolgende Gesetzesverstöße bewehrt: mehr

Wird ein Wohngebäude oder Nichtwohngebäude so errichtet, dass die Treibhausgasemissionen des Gebäudes gleichwertig begrenzt werden und der Höchstwert des Jahres-Endenergiebedarfs für Heizung, Warmwasserbereitung, Lüftung und Kühlung das 0,55fache des auf die Gebäudenutzfläche bei Wohngebäuden bzw. der Nettogrundfläche bei Nichtwohngebäuden bezogenen Wertes des Jahres-Endenergi... mehr

In Umsetzung der Neuregelungen des GModG zum weiterhin möglichen Einbau von Heizungsanlagen, die mit fossilen Brennstoffen beschickt werden, regeln die §§ 5a und 5b CO2KostAufG die Verpflichtung des Vermieters, die im Abrechnungszeitraum ab dem 1.1.2028 für die Belieferung mit Gas angefallenen Netzentgelte sowie die im Abrechnungszeitraum ab dem 1.1.2029 auf die anteilig zu nu... mehr

Mit der Gebäudeeffizienzrichtlinie[1] sollte dann die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden und gebäudetechnischen Systemen gefördert werden, sodass seit 2021 alle neuen Gebäude als Niedrigstenergiegebäude ausgeführt werden. Diese Verpflichtung nahm der deutsche Gesetzgeber zum Anlass, mit dem am 1.11.2020 in Kraft getretenen Gesetz zur Einsparung von Energie und zur Nutzung e... mehr

Zunächst definiert § 3 Abs. 1 Nr. 29 GModG die Stromdirektheizung als ein "Gerät zur direkten Erzeugung von Raumwärme durch Ausnutzung des elektrischen Widerstands auch in Verbindung mit Festkörper-Wärmespeichern". Letztlich handelt es sich schlicht um Heizungen, die mit (Elektro-)Strom betrieben werden (z. B. Infrarot- oder elektrische Flächenheizungen). Die Vorgaben bezügl... mehr

Bis zum Inkrafttreten des GModG 2027 am 1.1.2027 ist noch die auf Grundlage des GEG eingeführte und für den Zeitraum des GModG 2026 geltende Rechtslage einer Trennung gemischt genutzter Gebäude zu beachten. Dies hat u. a. zur Konsequenz, dass es sowohl für den Wohngebäudeteil als auch für den Nichtwohngebäudebereich eines eigenen Energieausweises bedarf. § 106 GModG 2026 – ... mehr

Änderung des § 38 GModG Die Vorschrift zur Energetischen Bewertung eines bestehenden Gebäudes hat durch das GModG zeitlich versetzte Änderungen erfahren: Mit Inkrafttreten des GModG am 29.7.2026 (= GModG 2026) sind nur redaktionelle Anpassungen vorgenommen worden, da u. a. diese Vorschrift nunmehr in § 38 und nicht mehr in § 50 geregelt ist. Erst mit der weiteren Änderung des... mehr

Der Delegierte Rechtsakt Umwelt[1] wurde im November 2023 im Amtsblatt veröffentlicht und trat damit offiziell in Kraft. Äquivalent zum Delegierten Rechtsakt Klima enthält er in 4 Anhängen jeweils die Beschreibung der Wirtschaftstätigkeiten für die Taxonomiefähigkeit hinsichtlich der weiteren 4 Umweltziele sowie die entsprechenden technischen Bewertungskriterien. Hinsichtlic... mehr