Fachbeiträge & Kommentare zu Makler

Zusammenfassung Überblick Der Makler hat lediglich dann Anspruch auf Provision, wenn infolge seiner Tätigkeit der sog. Hauptvertrag geschlossen wird.[1] Dabei handelt es sich im Bereich der Immobilienbranche entweder um einen Kaufvertrag, Mietvertrag oder Pachtvertrag. Im Hinblick auf den Kaufvertrag ist zu berücksichtigen, dass es für den Provisionsanspruch des Maklers genüg...mehr

Bislang ist nicht zu beobachten, dass die Gerichte aufgrund des Bestellerprinzips vermehrt mit Provisionsklagen beschäftigt sind. Jedenfalls sind zwei Konstellationen zu unterscheiden: Die Klage des Maklers gegen seinen Kunden auf Zahlung der Provision und die Klage des Maklerkunden gegen den Makler auf Rückzahlung bereits geleisteter Provision. 6.1 Makler klagt auf Zahlung Ha...mehr

Eine erhebliche Herausforderung stellt die Voraussetzung dar, dass der Makler dem Wohnungssuchenden keine Bestandsimmobilien anbieten darf, die ihm bereits vom Vermieter an die Hand gegeben wurden. Er muss vielmehr aufgrund des Suchauftrags neue Objekte akquirieren und den entsprechenden Auftrag vom Vermieter zum Anbieten des Objekts einholen. Praxis-Beispiel Suchauftrag nur ...mehr

Es sind Strategien denkbar, die gesetzlichen Regelungen zum Nachteil des Wohnungssuchenden auszuhebeln. Bei all diesen Konstellationen hat der Makler allerdings im Fall der Fälle nicht nur den Tatbestand einer Ordnungswidrigkeit erfüllt, sondern riskiert eine Gewerbeuntersagung wegen Unzuverlässigkeit nach § 35 GewO oder den Widerruf seiner Gewerbeerlaubnis nach § 49 VwVfG. ...mehr

Überblick Charakteristisches Merkmal des klassischen Gemeinschaftsgeschäfts ist, dass die für die jeweiligen künftigen Parteien des nachzuweisenden oder zu vermittelnden Hauptvertrags tätigen Makler zusammenarbeiten und eine Provisionsteilungsabrede bzw. Provisionsbeteiligungsabrede treffen. Ihre Rechte und Pflichten ergeben sich mangels gesetzlicher Regelung ausschließlich ...mehr

Mietwohnungen im Bestand können Makler provisionspflichtig nicht mehr vermitteln, wenn sie keinen provisionspflichtigen Maklervertrag mit dem Vermieter geschlossen haben. Im eigenen Interesse ist es daher sinnvoll, den Bestand zu bereinigen. Melden sich also Mietinteressenten, sollten die Makler mit offenen Karten spielen und die Wohnungen "verschenken", selbst wenn die pote...mehr

Klagt der Mieter auf Rückzahlung geleisteter Provisionszahlungen, hat seine Klage bereits dann Erfolg, wenn der zugrunde liegende Vermittlungsvertrag nicht wenigstens der Textform genügt. Auch hier muss der Makler letztlich beweisen können, dass er ausschließlich aufgrund des Suchauftrags des Mieters beim Vermieter den Auftrag zum Anbieten der Wohnung eingeholt hat. War der ...mehr

Die Tatsache, dass gerade Menschen mit geringem und mittlerem Einkommen erhebliche Schwierigkeiten haben, für sich und ihre Familien ausreichenden und bezahlbaren Wohnraum zu finden, hatte den Gesetzgeber 2020 erneut aktiv werden lassen. Nach den im Jahr 2015 in Kraft getretenen Neuregelungen über das sog. Bestellerprinzip im Rahmen der Vermietung von Wohnraum, hatte der Ges...mehr

Die §§ 656a ff. BGB sind am 23.12.2020 in Kraft getreten. Nach der Übergangsvorschrift des Art. 229 § 53 EGBGB waren auf Rechtsverhältnisse, die vor dem 23.12.2020 entstanden sind, die Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs in der bis zu diesem Tag geltenden Fassung weiter anzuwenden. Problematisch stellte sich insoweit bei einer Doppeltätigkeit des Maklers die Konstellat...mehr

Im Vergleich zum Gemeinschaftsgeschäft fehlt es beim Zubringergeschäft an der Vereinbarung einer Zusammenarbeit. Beim Zubringer bzw. Tippgeber muss es sich auch nicht notwendigerweise um einen Makler handeln. Üblicherweise fungieren als Tippgeber Privatpersonen, denen eine Verkaufs- oder Vermietungsmöglichkeit bekannt wird, beispielweise weil ein Nachbar sein Haus verkaufen ...mehr

Fraglich ist, ob sich der Makler ggf. einfacher einen Provisionsanspruch gegen einen Dritten sichern kann, der nicht Mieter wird. Praxis-Beispiel Der Wohnungssuchende Der Vater macht sich auf die Suche nach einer kleinen Wohnung für seine Tochter, die demnächst ihr Studium beginnen wird. Mieterin soll die Tochter werden. Er meldet sich auf eine entsprechende Annonce beim Makle...mehr

Die Bestimmung des § 2 Abs. 5 WoVermRG regelt die Unwirksamkeit von Vereinbarungen, durch die der Wohnungssuchende verpflichtet wird, eine vom Vermieter oder einem Dritten geschuldete Provision zu zahlen. Praxis-Beispiel Nicht vom Mieter Der Vermieter hatte den Makler provisionspflichtig beauftragt, seine hochwertig ausgestattete und in Bestlage befindliche Wohnung an einen zu...mehr

Wird es für den Käufer teurer als dem Makler im Vertrag vorgegeben, setzt Letzterer seine Provision aufs Spiel. Praxis-Beispiel 25 % Preisdifferenz Der Makler soll seinem Interessenten eine Eigentumswohnung bis zu 200.000 EUR nachweisen. Aufgrund eines entsprechenden Nachweises erwirbt der Interessent schließlich eine Wohnung für 250.000 EUR. In diesem Fall hat der Makler – obw...mehr

Ein nichtiger Hauptvertrag begründet keinen Anspruch auf Maklerprovision. Mangelt es beispielsweise an der erforderlichen Form – ein Kaufvertrag über ein Grundstück, eine Eigentumswohnung oder eine Gewerbeeinheit bedarf bekanntlich der notariellen Beurkundung (§ 311b Abs. 1 BGB) –, erhält der Makler keine Provision. Durch Auflassung und Grundbucheintragung wird der Formmange...mehr

In der Maklerpraxis kommt es häufig vor, dass der tatsächlich abgeschlossene Hauptvertrag von dem abweicht, was Inhalt des Maklervertrags ist. Abweichungen können sich dabei sowohl in personeller wie auch in inhaltlicher bzw. wirtschaftlicher Hinsicht ergeben. Streng nach dem Gesetz steht dem Makler dann keine Provision zu. Denn nach § 652 Abs. 1 Satz 1 BGB hat der Makler nu...mehr

Falls die Makler nicht die vom IVD entwickelten Geschäftsgebräuche für Gemeinschaftsgeschäfte vereinbaren, sollten sie außer den Vergütungsabsprachen Regelungen zum Kundenschutz treffen. Probat ist hier auf jeden Fall in Anlehnung an die erwähnten Geschäftsgebräuche eine Vereinbarung, wonach der zweite Makler mit dem Kunden des ersten Maklers mindestens ein Jahr lang weder d...mehr

Die Bestimmungen des Wohnungsvermittlungsgesetzes regeln lediglich die Provisionshöhe in Bezug auf die vom Mieter als Maklerkunde zu zahlende Provision. Die Beschränkung auf zwei Monatsmieten in § 3 Abs. 2 WoVermRG gilt also nicht für Maklerverträge mit Vermietern als Vertragspartner des Maklers. Vermieter und Makler können vielmehr bis zu den Grenzen der Sittenwidrigkeit un...mehr

Der Makler hat auch dann keinen Anspruch auf Provision, wenn der nachgewiesene oder vermittelte Vertrag gegen ein Gesetzesverbot (§ 134 BGB) oder gegen die guten Sitten (§ 138 BGB) verstößt.[1]mehr

Makler sollten das Bestellerprinzip als Chance nutzen und sich nicht auf Schlupflöcher und Umgehungsmöglichkeiten hinsichtlich der geltenden Rechtslage kaprizieren. 7.1 Bestandswohnungen Mietwohnungen im Bestand können Makler provisionspflichtig nicht mehr vermitteln, wenn sie keinen provisionspflichtigen Maklervertrag mit dem Vermieter geschlossen haben. Im eigenen Interesse ...mehr

Gehen Vermieter im Einzelfall nicht selbst oder über ihren Sondereigentums- bzw. Mietverwalter auf Mietersuche, sondern beauftragen hiermit provisionspflichtig einen Makler, könnten sie auf die Idee kommen, sich die gezahlte Maklercourtage auf verschlungenen Pfaden vom Mieter wieder zurückzuholen. 9.1 Provisionsumlage auf Miete Wie dargestellt, besteht die Gefahr, dass die Ver...mehr

Nach der Bestimmung des § 652 Abs. 1 BGB entsteht der Provisionsanspruch des Maklers nur, wenn der von dem Maklerkunden gewünschte Vertrag tatsächlich zustande kommt. Führt hingegen die Tätigkeit des Maklers zum Abschluss eines Vertrags mit anderem Inhalt, hat der Makler keinen Anspruch auf Provision.[1] Dieser Grundsatz wird allerdings derart aufgeweicht, dass es für das En...mehr

Wird die Durchführung des Hauptvertrags durch ein bestimmtes Ereignis oder aufgrund besonderer Umstände unmöglich, hängt der Provisionsanspruch des Maklers davon ab, ob es sich um einen Fall anfänglicher Unmöglichkeit oder einen Fall der nachträglichen Unmöglichkeit handelt. Anfängliche Unmöglichkeit Bei anfänglicher Unmöglichkeit ist der Hauptvertrag zwar nach der Bestimmung ...mehr

Überblick Der Makler hat lediglich dann Anspruch auf Provision, wenn infolge seiner Tätigkeit der sog. Hauptvertrag geschlossen wird.[1] Dabei handelt es sich im Bereich der Immobilienbranche entweder um einen Kaufvertrag, Mietvertrag oder Pachtvertrag. Im Hinblick auf den Kaufvertrag ist zu berücksichtigen, dass es für den Provisionsanspruch des Maklers genügt, dass ledigli...mehr

Grundsatz: Sind der Auftraggeber des Maklers und die Partei des nachgewiesenen oder vermittelten Hauptvertrags nicht identisch, hat der Makler keinen Anspruch auf Provision. Ausnahme 1: Der Dritte ist vorgeschoben Selbstverständlich behält der Makler nach gefestigter Rechtsprechung dann den Provisionsanspruch gegen seinen Auftraggeber, wenn dieser als Strohmann nur vorgeschobe...mehr

Wird der Hauptvertrag unter einer sog. aufschiebenden Bedingung geschlossen, entsteht der Provisionsanspruch nach der gesetzlichen Regelung in § 652 Abs. 1 Satz 2 BGB erst dann, wenn die Bedingung eingetreten ist. Die Parteien des Hauptvertrags sehen den Hauptvertrag bis zum Eintritt der Bedingung als noch nicht vollkommen an und machen seine Wirkung vom Eintritt dieser Bedi...mehr

Das "Bestellerprinzip" führt nicht automatisch zu einer Provisionspflicht des Vermieters. Es umschreibt lediglich, unter welchen strengen Voraussetzungen eine Provisionspflicht des potenziellen Mieters begründet werden kann. Dennoch kann der Makler auch mit dem Vermieter einen provisionspflichtigen Vermittlungsauftrag abschließen. Sein Provisionsanspruch ist dann gegeben, we...mehr

Grundsätzlich hat der Makler gegen den Wohnungsmieter als seinem Kunden nur dann einen Provisionsanspruch, wenn der entsprechende provisionspflichtige Suchauftrag zumindest in Textform erteilt wurde. Das Bundesverfassungsgericht hat ausdrücklich klargestellt, dass auch dieses Textformerfordernis verfassungskonform ist und keinen Eingriff in das Grundrecht auf freie Berufsaus...mehr

Die wirtschaftliche Gleichwertigkeit fehlt insbesondere dann, wenn das verkaufte oder vermietete Objekt oder dessen Umfang vom Maklerauftrag abweicht. Die Identität wurde in den folgenden Fällen noch bejaht: Der Makler war mit dem Nachweis einer Gelegenheit zum Abschluss eines Mietvertrags beauftragt, tatsächlich wurde ein Mietvertrag mit Vorkaufsrecht abgeschlossen.[1] Der Mak...mehr

Käufer- bzw. Mieter-Makler Bei einem Erwerb unter dem angebotenen Kaufpreis oder einer Anmietung unter der angebotenen Miete könnte man der Auffassung sein, dass der Käufer- bzw. Mieter-Makler keinesfalls seinen Provisionsanspruch verliert - und zwar unabhängig vom tatsächlichen Preisnachlass. Denn sein Auftraggeber steht wirtschaftlich gesehen sogar besser da als bei einem E...mehr

Nicht im Gesetzestext selbst, sondern lediglich in der Gesetzesbegründung kommt zum Ausdruck, dass der Makler nach Willen und Vorstellung des Gesetzgebers keinen Provisionsanspruch gegen den Wohnungssuchenden haben soll, wenn er eine Wohnung inseriert: " § 2 Absatz 1a WoVermRG bestimmt, dass der Wohnungsvermittler vom Wohnungssuchenden – sofern ein Mietvertrag zustande kommt ...mehr

Bekanntermaßen sind Mieten vor allem in gefragten Wohngegenden der Großstädte und Ballungsräume hoch. Dies ist die logische Folge eines funktionierenden Marktes: Angebot und Nachfrage regeln den Preis. Der aber war der Bundesregierung in manchen Gegenden zu hoch, was Grund genug für eine Deckelung der Mieten und einen hoheitlichen Eingriff in das Marktgefüge war. In diesem Z...mehr

Zunächst einmal muss der Hauptvertrag seiner gesetzlich vorgeschriebenen Form entsprechen. Kaufverträge Der Grundstücks-, Wohnungs- oder Gewerbeimmobilienkauf bedarf nach der maßgeblichen Bestimmung des § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB zwingend der notariellen Beurkundung. Genügt der Vertrag dieser Voraussetzung nicht, so ist er nichtig mit der Folge, dass der Makler keinen Anspruch a...mehr

In der Praxis zeigt sich immer wieder, dass die Maklerprovision selbst nach Abschluss des Hauptvertrags an einem seidenen Faden hängt und sich Makler daher noch lange nicht beruhigt zurücklehnen können, was ihre Entlohnung angeht. Etwaige Nichtigkeit oder die Anfechtung des Hauptvertrags, ggf. auch ein Rücktritt, der Nichteintritt einer aufschiebenden Bedingung oder die Ausü...mehr

Angesichts der strengen Voraussetzungen für einen Provisionsanspruch gegen den Mieter gilt es, im Hinblick auf mögliche Strategien des Maklers zur Provisionssicherung zunächst die Bestimmung des § 8 WoVermRG im Hinterkopf zu behalten. Sie regelt diverse Ordnungswidrigkeiten, die je nach Ausprägung Geldbußen bis zu 25.000 EUR nach sich ziehen. 5.1 Bußgeldtatbestand Nach § 8 Abs...mehr

Aus dem Postulat, dass der Hauptvertrag wirksam zustande gekommen sein muss, folgt, dass dieser nicht nichtig sein darf. Ein nichtiger Hauptvertrag begründet einen Provisionsanspruch des Maklers lediglich im seltenen Ausnahmefall der Heilung der Nichtigkeit. Ursachen einer Vertragsnichtigkeit können zum einen Formmängel des Hauptvertrags sein, zum anderen Gesetzes- oder Sitt...mehr

Nach § 652 Abs. 1 BGB setzt der Provisionsanspruch des Maklers voraus, dass zwischen dessen Auftraggeber und einem Dritten ein Hauptvertrag geschlossen wird. Kommt dieser Hauptvertrag zwischen den Parteien aufgrund entsprechender Tätigkeit des Maklers zustande, hängt der Provisionsanspruch des Maklers nicht davon ab, ob der Hauptvertrag tatsächlich durchgeführt wird. Heben d...mehr

8.1 Mieterselbstauskunft Muster: Mieterselbstauskunft Mieterselbstauskunftmehr

Auch nicht alle Vermieter sind selbstverständlich glücklich über das Bestellerprinzip. Sofern sie die Mieterakquise nicht an ihren (Sondereigentums-)Verwalter delegieren können, tun sie sich vereinzelt schwer, geeignete Mieter zu finden. Die Makler sollten durchaus versuchen, durch attraktive Angebote den Vermietern eine Beauftragung des Maklers schmackhaft zu machen. Beispi...mehr

Erhebliche Preisdifferenzen oder Differenzen bei der Miethöhe können für den Provisionsanspruch des Maklers gefährlich werden. Dies gilt selbst dann, wenn der Maklerkunde das Kaufobjekt zu einem günstigeren Preis erwirbt als ursprünglich gedacht oder das avisierte Objekt günstiger anmieten kann. Bei Grundstücksgeschäften ist in diesem Zusammenhang zunächst zu berücksichtigen,...mehr

Zumindest nach der Gesetzesbegründung ist die Position des Maklers in den angespannten Wohnungsmärkten, also den Gebieten, in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen in einer Gemeinde oder einem Teil der Gemeinde zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist, problematischer als in sonstigen Gebieten. Hier nämlich unterstellt der Gesetzgeber...mehr

Auch bei einer engen wirtschaftlichen Beziehung zwischen Maklerkunde und vertragsschließendem Dritten wird häufig eine persönliche Identität bejaht. So hat der Maklerkunde dann keine Chance, sich vor seiner Provisionspflicht zu drücken, wenn er beispielsweise trotz seiner Funktion als GmbH-Geschäftsführer als Privatmann auftritt und vorgibt, das Objekt für sich erwerben zu w...mehr

Mit Ausnahme des § 656a BGB über das Erfordernis der Textform eines Maklervertrags über den Nachweis oder die Vermittlung eines Einfamilienhauses oder einer Wohnung gilt der Halbteilungsgrundsatz nach § 656b BGB nur, wenn der Käufer ein Verbraucher ist. Nicht Voraussetzung ist, dass der Makler ein Unternehmer ist. Erfasst sind also auch die Gelegenheitsmakler, die keinen dau...mehr

Immer dann, wenn der Wohnraum über besondere Ausstattungsmerkmale verfügt, könnten Vermieter auf die Idee kommen, vorhandenes Inventar in Form von Abstandszahlungen zu Geld zu machen, um mit der Maklerprovision gegenzurechnen. Paradebeispiele sind hier insbesondere Einbauküchen, Einbauschränke oder auch etwa vorhandene Saunen. Das Gesetz schützt hier den Mieter in § 4a Abs. ...mehr

Rechtsdogmatisch handelt es sich bei dem Erfordernis von Genehmigungen zwar nicht um eine aufschiebende Bedingung, aber die Sachlage ist vergleichbar. Bedarf der Hauptvertrag zu seiner Wirksamkeit einer behördlichen Genehmigung, entsteht der Provisionsanspruch erst nach deren Erteilung. Bis dahin ist der Hauptvertrag noch nicht wirksam zustande gekommen – juristisch ausgedrü...mehr

Abzugrenzen ist das Gemeinschaftsgeschäft vom Zubringergeschäft bzw. von dem Tippgeber sowie vom Untermaklerverhältnis. 6.1 Zubringergeschäft bzw. Tippgeber Im Vergleich zum Gemeinschaftsgeschäft fehlt es beim Zubringergeschäft an der Vereinbarung einer Zusammenarbeit. Beim Zubringer bzw. Tippgeber muss es sich auch nicht notwendigerweise um einen Makler handeln. Üblicherweise...mehr

Wie dargestellt, besteht die Gefahr, dass die Vermieter vereinzelt gezahlte Maklerprovisionen auf die Miete aufschlagen. Diese Möglichkeit besteht uneingeschränkt in den Gebieten, die nicht als "angespannte Wohnungsmärkte" gelten. Natürlich muss sich ein Mieter zu der dann erhöhten Miete finden. In den angespannten Wohnungsmärkten ist dies nur im Rahmen der 10 %-igen Erhöhun...mehr

Nach wie vor besteht die Möglichkeit, einen provisionspflichtigen Vermittlungsvertrag mit dem Vermieter zu schließen; nach Auffassung des Gesetzgebers soll dies der Regelfall werden. Zu beachten ist in diesem Zusammenhang aber, dass es Maklern kaum noch gelingen dürfte, provisionspflichtige Verträge mit Vermietern zu schließen, die einen Verwalter beschäftigen. Vielmehr dürf...mehr

Nach § 656a BGB bedarf ein Maklervertrag, der den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus oder die Vermittlung eines solchen Vertrags zum Gegenstand hat, der Textform des § 126b BGB. Ziel dieser Regelung ist es, sowohl für den Kaufinteressenten als auch für den Verkäufer den Inhalt des Maklervertrags zu dokumentier...mehr

Nach der Gesetzesbegründung soll der Wohnungsvermittler auch dann keinen Provisionsanspruch gegen den Wohnungssuchenden haben, wenn er noch keinen Auftrag vom Vermieter hat und ihm der Mietinteressent einen provisionspflichtigen Vermittlungsauftrag erteilt, sich danach aber der Vermieter an ihn zwecks Mieterakquise wendet: "Gibt er dem Vermittler eine Wohnung an die Hand, um...mehr

Muster: Mieterselbstauskunft Mieterselbstauskunftmehr