Makler: Hauptvertrag / Zusammenfassung

Der Makler hat lediglich dann Anspruch auf Provision, wenn infolge seiner Tätigkeit der sog. Hauptvertrag geschlossen wird.^[1] Dabei handelt es sich im Bereich der Immobilienbranche entweder um einen Kaufvertrag, Mietvertrag oder Pachtvertrag. Im Hinblick auf den Kaufvertrag ist zu berücksichtigen, dass es für den Provisionsanspruch des Maklers genügt, dass lediglich der schuldrechtliche Vertrag zustande gekommen ist – also der notariell beurkundete Kaufvertrag. Ob darauf auch das dingliche Erfüllungsgeschäft folgt – der Erwerber also tatsächlich als (neuer) Eigentümer im Grundbuch eingetragen wird –, ist unerheblich.^[2]

Zum Hintergrund: Da im deutschen Recht das sog. Abstraktionsprinzip gilt, genügt es für einen Eigentumsübergang, z. B. bei einem Grundstück, nicht, dass ein notarieller Kaufvertrag geschlossen wird. Dieser regelt lediglich die schuldrechtlichen Pflichten der Vertragsparteien, also die Pflicht des Käufers, das Grundstück zu übernehmen und den Kaufpreis hierfür zu entrichten, und die Pflicht des Verkäufers zur mängelfreien Übergabe. Der Eigentumsübergang vollzieht sich außerhalb dieser Regelungen auf Grundlage der von den Vertragsparteien erklärten Auflassung. Erst damit geht das Eigentum durch Vollzug im Grundbuch vom Verkäufer auf den Käufer über. Für das Entstehen des Provisionsanspruchs des Maklers genügt bereits der Abschluss des notariellen Kaufvertrags.

Achtung: Erwirbt der Maklerkunde ein Objekt durch Zuschlag in der Zwangsversteigerung, hat der Makler in Ermangelung des Abschlusses eines Hauptvertrags keinen Provisionsanspruch.^[3] Durch Individualvereinbarung können die Vertragsparteien allerdings Abweichendes regeln. Jedenfalls wird sowohl für die Nachweis- als auch die Vermittlungstätigkeit des Maklers vorausgesetzt, dass der potenziell...