Fachbeiträge & Kommentare zu Kündigung

Rz. 26 Nach dem Wortlaut des § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 ist eine vorherige Abmahnung keine Wirksamkeitsvoraussetzung einer ordentlichen Kündigung. Dementsprechend ist für die ordentliche Kündigung wegen nicht unerheblicher Vertragsverletzung auch grundsätzlich keine Abmahnung erforderlich. Allerdings kann der Abmahnung für die Kündigung ausnahmsweise insofern Bedeutung zukommen, ...mehr

Rz. 51 Für eine Kündigung wegen Eigenbedarfs gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 reicht ein noch unbestimmtes Interesse einer möglichen späteren Nutzung (sog. Vorratskündigung) grundsätzlich nicht aus; vielmehr muss sich der Nutzungswunsch soweit "verdichtet" haben, dass ein konkretes Interesse an einer alsbaldigen Eigennutzung besteht. Ein auf vernünftige, nachvollziehbare Gründe gest...mehr

Rz. 13 § 573 Abs. 2 Nr. 1 setzt ein Verschulden des Mieters voraus; er hat Vorsatz und jede Fahrlässigkeit i. S. v. § 276 zu vertreten. Bei Schuldunfähigkeit des Mieters entfällt die Tatbestandsvoraussetzung des Verschuldens, sodass eine Kündigung über § 573 Abs. 2 Nr. 1 dann ausgeschlossen ist. Es verbleibt jedoch die ordentliche Kündigungsmöglichkeit nach § 573 Abs. 1 sowi...mehr

Rz. 1 § 573 ist eine der wichtigsten Kündigungsschutzvorschriften des sozialen Mietrechts zugunsten des Wohnraummieters. Ein Wohnraummietverhältnis kommt regelmäßig auch dann zustande, wenn eine Miteigentümergemeinschaft gemeinschaftliche Räume einem ihrer Mitglieder vertraglich gegen Entgelt zur alleinigen Nutzung überlässt (BGH, Urteil v. 25.4.2018, VIII ZR 176/17, WuM 201...mehr

Rz. 11 Jede Pflichtverletzung des Mieters muss ferner erheblich sein. Dazu sind sämtliche Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen (LG Berlin, Urteil v. 16.6.2016, 67 S 125/16, ZMR 2016, 695; LG Berlin, Urteil v. 6.10.2016, 67 S 203/16, WuM 2016, 734; LG Berlin, Beschluss v. 20.10.2016, 67 S 214/16, WuM 2016, 741; LG Berlin, Urteil v. 29.11.2016, 67 S 329/16, GE 2017, 49)...mehr

Rz. 85 Nach § 573 Abs. 3 sind die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Die Kündigung unterliegt damit einem Begründungserfordernis. Der Zweck der Vorschrift besteht darin, dem Mieter zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition zu verschaffen und ihn dadurch in die Lage zu versetzen, rechtzeitig alles...mehr

Rz. 46 Nach ständiger Rechtsprechung des BGH (Urteil v. 14.12.2016, VIII ZR 232/15, GE 2017, 166) hat der wegen Eigenbedarfs kündigende Vermieter dem Mieter eine andere, ihm während der Kündigungsfrist zur Verfügung stehende vergleichbare Wohnung zur Anmietung anzubieten, sofern diese sich im selben Haus oder in derselben Wohnanlage befindet und er sie erneut vermieten will....mehr

Rz. 52 Grundsätzlich müssen die Kündigungsgründe zum Zeitpunkt der Kündigungserklärung vorliegen. Entfällt der Eigenbedarf also noch vor Zugang der Kündigung i. S. d. § 133, ist sie unwirksam. Rz. 53 Entfällt der Eigenbedarf nach Zugang der Kündigung, so ist der Wegfall nur dann zu berücksichtigen, wenn der Grund vor dem Ablauf der Kündigungsfrist entfallen ist. Denn einseiti...mehr

Rz. 15 Da die Miete i. d. R. – entweder kraft Gesetzes (§ 556b Abs. 1 BGB) oder kraft vertraglicher Vereinbarung – zu fest bestimmten Terminen zu zahlen ist, kommt der Mieter auch ohne Mahnung in Verzug. Ist die Miete bei einem vor dem 1.9.2001 abgeschlossenen Vertrag mangels abweichender Vereinbarung im Nachhinein fällig, so begründen die Parteien jedenfalls dann konkludent...mehr

Rz. 55 Gemäß § 573 Abs. 3 sind die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Es muss sich aus dem Kündigungsschreiben ergeben, dass ein ernsthafter, vernünftiger und nachvollziehbarer Erlangungswunsch des Vermieters besteht und die weiteren Voraussetzungen des Tatbestands erfüllt sind. Dem Mieter soll Klarheit über seine Recht...mehr

Rz. 57 Die Verletzung einer vertraglichen Verpflichtung kann einen Schadenersatzanspruch der anderen Vertragspartei auslösen, vgl. § 280 Abs. 1. Der Schadensersatzanspruch setzt eine objektive, rechtswidrige Verletzungshandlung voraus. Ein Schadensersatzanspruch wegen unberechtigter Eigenbedarfskündigung kann für den Mieter daher entstehen, wenn der Vermieter es versäumt hat...mehr

Rz. 89a Zu unterscheiden ist zwischen den Fällen, in denen die Wohnung schon von Betriebsangehörigen genutzt wird (Werkmiet- oder Werkdienstwohnungen nach §§ 576–576b), und den Wohnungen, die an Betriebsfremde vermietet sind, jetzt aber Betriebsangehörigen zur Verfügung gestellt werden sollen. Nur im letzten Fall spricht man von einer Kündigung wegen Betriebsbedarfs. Die Künd...mehr

Rz. 43 Vermietet ein Vermieter Wohnraum auf unbestimmte Zeit, obwohl er entweder entschlossen ist oder abwägt, ihn alsbald selbst in Gebrauch zu nehmen und den Mieter hierüber nicht aufklärt, setzt er sich mit einer gleichwohl kurze Zeit später ausgesprochenen Eigenbedarfskündigung in Widerspruch zu seinem Verhalten bei Vertragsschluss, weshalb sich die Eigenbedarfskündigung...mehr

Rz. 69 Bei längerfristigen Mietverhältnissen ist die Kündigungsfrist nach § 573 Abs. 1 oft recht lang. § 257 ZPO, wonach Klage auf künftige Räumung erhoben werden kann, wenn die Geltendmachung des Anspruchs auf Räumung an den Eintritt eines Kalendertags geknüpft ist, gilt nicht für Wohnraummietverhältnisse. Nach § 259 ZPO kann jedoch Klage auf künftige Leistung erhoben werde...mehr

Rz. 72 In der Praxis kommen vornehmlich 3 Fallgruppen für die wirtschaftliche Verwertung in Betracht: Verkauf (vgl. auch BVerfG, Kammerbeschluss v. 4.6.1998, 1 BvR 1575/94, NZM 1998, 618; BVerfG, Beschluss v. 20.9.1991, 1 BvR 539/91, ZMR 1992, 17), Sanierung und Modernisierung (BGH, Urteil v. 15.4.2015, VIII ZR 281/13, WuM 2015, 416), Abriss mit dem Ziel eines Neubaus (BGH, Urt...mehr

Rz. 31 Der Anspruch auf Eigenbedarf kann ausschließlich vom Vermieter der Wohnung geltend gemacht werden. Wer Vermieter ist, ergibt sich in der Regel aus dem Mietvertrag. Hat der Grundstückseigentümer den Mietvertrag nicht selbst abgeschlossen, sondern ein Verwalter im eigenen Namen, ist nur der letztere Vermieter (vgl. dazu auch KG, Urteil v. 3.6.1993, 8 U 4132/92, GE 1993, ...mehr

Rz. 79 Die Beurteilung der Frage, ob dem Eigentümer durch den Fortbestand eines Mietvertrags ein erheblicher Nachteil entsteht, erfordert eine Abwägung zwischen dem grundsätzlichen Bestandsinteresse des Mieters und dem Verwertungsinteresse des Eigentümers, die sich einer generalisierenden Betrachtung entzieht und sich nur im Einzelfall unter Berücksichtigung aller Umstände d...mehr

Rz. 5 Die Norm benennt insgesamt 4 Kündigungstatbestände, die gleichrangig nebeneinander stehen. Rz. 6 § 573 Abs. 1 Satz 1 beinhaltet die Generalregelung, wonach die Kündigung nur dann möglich ist, wenn ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses besteht. Der Begriff des "berechtigten Interesses" ist ein unbestimmter Rechtsbegriff. Die Be...mehr

Rz. 38 Bei dem Wort "benötigen" handelt sich um einen objektiv nachprüfbaren unbestimmten Rechtsbegriff dergestalt, dass der Vermieter die Wohnung zur Vermeidung von anderweitigen Nachteilen braucht. Das setzt nicht voraus, dass der Vermieter oder eine der sonstigen in § 573 Abs. 2 Nr. 2 genannten privilegierten Personen in der gekündigten Wohnung seinen bzw. ihren Lebensmit...mehr

4.1 Allgemeines Rz. 29 Gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 liegt ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses vor, wenn der Vermieter die Räume für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt, sog. Eigenbedarf. Rz. 30 Die Vorschrift steht im Spannungsfeld der Eigentumsgarantie des Grundgesetzes (Art. 14 Abs. 1 GG), die ei...mehr

5.2.1 Anderweitige wirtschaftliche Verwertung Rz. 72 In der Praxis kommen vornehmlich 3 Fallgruppen für die wirtschaftliche Verwertung in Betracht: Verkauf (vgl. auch BVerfG, Kammerbeschluss v. 4.6.1998, 1 BvR 1575/94, NZM 1998, 618; BVerfG, Beschluss v. 20.9.1991, 1 BvR 539/91, ZMR 1992, 17), Sanierung und Modernisierung (BGH, Urteil v. 15.4.2015, VIII ZR 281/13, WuM 2015, 416...mehr

5.1 Allgemeines Rz. 70 Als ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses über Wohnraum ist es insbesondere anzusehen, dass der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert ist und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde (§ 573 Abs. 2 Nr. 3). Der Begriff ...mehr

3.4.1 Zahlungsverzug Rz. 15 Da die Miete i. d. R. – entweder kraft Gesetzes (§ 556b Abs. 1 BGB) oder kraft vertraglicher Vereinbarung – zu fest bestimmten Terminen zu zahlen ist, kommt der Mieter auch ohne Mahnung in Verzug. Ist die Miete bei einem vor dem 1.9.2001 abgeschlossenen Vertrag mangels abweichender Vereinbarung im Nachhinein fällig, so begründen die Parteien jedenf...mehr

Rz. 56 Die Fachgerichte gehen zur Entscheidung eines Streitfalls nach folgendem Schema vor, anhand dessen dargestellt werden soll, welche Partei bei einer Eigenbedarfskündigung welche Tatsachen vortragen muss: Die Klage muss schlüssig sein, d. h., der Vortrag des Klägers muss die ihm begehrte Rechtsfolge rechtfertigen, wobei zunächst die Behauptungen (Angabe von Tatsachen) de...mehr

Rz. 70 Als ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses über Wohnraum ist es insbesondere anzusehen, dass der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert ist und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde (§ 573 Abs. 2 Nr. 3). Der Begriff der wirtschaftl...mehr

Rz. 84 Nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 HS 3 bleibt die Möglichkeit, durch anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, außer Betracht. Ausgenommen ist auch die beabsichtigte oder nach Überlassung an den Mieter vorgenommene Umwandlung in Wohnungseigentum (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 Hs. 3). Damit soll verhindert werden, dass die Kündigungsbeschränkungen in § 577a Abs. 1...mehr

Rz. 78 Auch der Begriff der Angemessenheit ist in § 573 nicht definiert. Für seine Ausfüllung gelten dieselben Grundsätze wie zum Merkmal des "Benötigens" zur Eigenbedarfskündigung. Es kommt daher entscheidend auf die Planung des Vermieters an. Das Gericht darf seine Vorstellung von wirtschaftlichen Gegebenheiten dabei nicht an die Stelle derjenigen des Vermieters setzen. Vo...mehr

Rz. 89 Der als Generalklausel ausgestaltete Kündigungstatbestand des § 573 Abs. 1 Satz 1 ist von gleichem Gewicht wie die ein berechtigtes Interesse ausformulierenden Kündigungstatbestände des § 573 Abs. 2. Hinweis Berechtigtes Interesse Daraus folgt, dass ein berechtigtes Interesse i. S. v. § 573 Abs. 1 Satz 1 nur angenommen werden kann, wenn das geltend gemachte Interesse eb...mehr

Rz. 10 Der Vertragsverstoß des Mieters kann in einem Tun oder Unterlassen bestehen. Die vertraglichen Pflichten ergeben sich aus dem Mietvertrag und umfassen alle Formen der Schlecht- oder Nichtleistung sowie Haupt- und Nebenpflichten. § 278 (Haftung für Erfüllungsgehilfen) und § 540 Abs. 2 (Verschulden des Dritten bei Untermiete) finden Anwendung. Bei mehreren Mietern reicht...mehr

Die Vereinbarung einer Probezeit bei Abschluss eines unbefristeten Arbeitsverhältnisses zielt darauf ab, durch größtmögliche Abkürzung der Kündigungsfristen eine möglichst schnelle Beendigung des Arbeitsverhältnisses herbeiführen zu können, falls die Erprobung negativ verläuft. Da es sich bei dem Arbeitsverhältnis mit vorgeschalteter Probezeit um ein ganz normales Arbeitsverh...mehr

Rz. 35 Eigenbedarf kann für Familienangehörige geltend gemacht werden. Hinweis Begriff: Familienangehörige Der Begriff des Familienangehörigen ist im Gesetz nicht definiert, auch nicht im übrigen BGB. Allgemein wird mit dem Begriff der Familie die Gesamtheit der durch Ehe- und Verwandtschaft verbundenen Personen gesehen (BVerwG, Urteil v. 31.3.1977, V C 22.76, BVerwGE 52, 214)...mehr

Stellt sich heraus, dass die Befristungsabrede unwirksam ist, so gilt der befristete Arbeitsvertrag mit dem vereinbarten Ende als auf unbestimmte Zeit geschlossen.[1] Um das Arbeitsverhältnis zu beenden, bedarf es dann einer Kündigung. Ob und zu welchem Termin eine Kündigung möglich ist, hängt vom Einzelfall ab: Das Recht zur außerordentlichen (fristlosen) Kündigung bei Vorli...mehr

Rz. 29 Gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 liegt ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses vor, wenn der Vermieter die Räume für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt, sog. Eigenbedarf. Rz. 30 Die Vorschrift steht im Spannungsfeld der Eigentumsgarantie des Grundgesetzes (Art. 14 Abs. 1 GG), die einerseits für de...mehr

Da es sich bei dem befristeten Arbeitsverhältnis zum Zwecke der Erprobung um ein ganz normales befristetes Arbeitsverhältnis handelt, gilt für dieses auch § 15 Abs. 1 TzBfG. Nach dieser Vorschrift endet das Arbeitsverhältnis mit dem Ablauf der vereinbarten Zeit. Grundsätzlich ist während der Laufzeit eine ordentliche Kündigung ausgeschlossen [1], sofern dies nicht einzelvertr...mehr

Die Einstellung eines Arbeitnehmers "zur Probe" unterliegt der Mitbestimmung des Betriebsrates gemäß § 99 BetrVG. Dies gilt grundsätzlich für alle Gestaltungsvarianten. Allerdings ist zu beachten, dass der Betriebsrat nicht gemäß § 99 Abs. 2 BetrVG berechtigt ist, seine Zustimmung zu verweigern, weil mit dem Arbeitnehmer (nur) ein befristetes Probearbeitsverhältnis geschloss...mehr

Das echte, befristete Probearbeitsverhältnis unterscheidet sich zunächst in der rechtlichen Konstruktion grundlegend vom unbefristeten Arbeitsverhältnis mit vorgeschalteter Probezeit: Beim unbefristeten Arbeitsverhältnis mit vorgeschalteter Probezeit ist die Probezeit im rechtlichen Sinne eigentlich nicht "vorgeschaltet", sondern in das von Anfang an unbefristet geschlossene ...mehr

Rz. 21 Der Anspruch auf Erteilung der Gebrauchsüberlassungserlaubnis ersetzt jedoch nicht die Erlaubnis selbst und verleiht dem Mieter nicht von vornherein die Befugnis, einen Teil der Wohnung einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen. Dies folgt auch aus dem Zweck des § 540 Abs. 1, den Vermieter davor zu schützen, dass ihm ein anderer Nutzer neben seinem Vertragspartner aufg...mehr

Rz. 5 Der Begriff der Vorenthaltung ist objektiv zu verstehen und bezieht sich darauf, dass die Besitzeinräumung, zu der der Mieter nach § 546 verpflichtet wäre, fehlt (BGH, Urteil v. 13.10.1982, VIII ZR 197/81, NJW 1983, 112). Die Mietsache wird dem Vermieter dann im Sinne des § 546a Abs. 1 nach Beendigung des Mietverhältnisses vorenthalten, wenn der Mieter die Mietsache nic...mehr

Mit dem Ablauf der Befristung endet das befristete Probearbeitsverhältnis automatisch.[1] In diesem Punkt liegt der Vorteil, der mit dem Abschluss eines befristeten Probearbeitsverhältnisses verbunden sein kann: Da es keiner Kündigung bedarf, kann auch der hieran anknüpfende besondere Kündigungsschutz nicht greifen. Das bedeutet konkret, dass eine Arbeitnehmerin, die während ...mehr

Neben den wesentlichen Arbeitsbedingungen muss auch, sofern vereinbart, die Dauer der Probezeit schriftlich niedergelegt werden.[1] Die Niederschrift mit der Angabe der Dauer der Probezeit ist dem Arbeitnehmer spätestens am 7. Kalendertag nach dem vereinbarten Beginn des Arbeitsverhältnisses auszuhändigen.[2] Die Vereinbarung einer Probezeit bei gleichzeitigem Abschluss eines...mehr

Als weitere Variante einer Probezeitvereinbarung kommt der Abschluss eines befristen Arbeitsvertrags mit vorgeschalteter Probezeit in Betracht. Für den befristeten Arbeitsvertrag gelten die allgemein gültigen Bestimmungen zur Befristung. Während des Laufs einer Befristung ist der Ausspruch einer ordentlichen Kündigung regelmäßig ausgeschlossen. Eine Probezeit und damit vorze...mehr

Für das ordnungsgemäße Zustandekommen der Befristungsabrede trägt derjenige die Darlegungs- und Beweislast, der sich auf die Befristung beruft.[1] Deshalb bedarf es klarer, zweifelsfreier Formulierungen. Formulierungsvorschlag: An geeigneter Stelle, am besten in Verbindung mit der Definition des Anfangstermins, wird formuliert: "Das Arbeitsverhältnis beginnt am … und ist befri...mehr

Überblick Probearbeitsverhältnis und Probezeitvereinbarung dienen dem wechselseitigen näheren Kennenlernen der Arbeitsvertragsparteien. Im Zentrum der arbeitsvertraglichen Vereinbarungen über eine Probezeit stehen deshalb die Möglichkeiten einer möglichst einfachen und schnellen Beendigung des Arbeitsverhältnisses für den Fall, dass die eine oder andere Partei mit dem Ergebn...mehr

Nach der gesetzlichen Regelung genügt Textform (§ 559b Abs. 1 Satz 1 BGB). Durch die Schriftform wird die gesetzlich vorgeschriebene Form ebenfalls gewahrt. Die Textform ist allerdings auch dann ausreichend, wenn im Mietvertrag vereinbart ist, dass Vertragsänderungen schriftlich erfolgen müssen. Nach überwiegender Ansicht genügt die Textform selbst dann, wenn für Vertragsänd...mehr

Gemäß § 622 Abs. 3 BGB kann das Privileg der abgekürzten Kündigungsfrist während der Probezeit für maximal 6 Monate in Anspruch genommen werden. Damit ist nicht etwa gesagt, dass die Vereinbarung einer längeren Probezeit unzulässig wäre. In Anbetracht der eindeutigen Regelung des § 622 Abs. 3 BGB kann sie aber ihre Wirkung nur für maximal 6 Monate entfalten. Wird eine längere...mehr

Rz. 24 Antrag des Mieters auf Erteilung der Untervermietungserlaubnis Einschreiben/Rückschein Frau/Herrn … (Vor- und Zuname/n des Vermieters/der Vermieter) … (Straße, Hausnummer, Ort) Sehr geehrte(r) Frau/Herr …, mit Mietvertrag vom … habe ich von Ihnen die Wohnung im … Erdgeschoss/Obergeschoss des Vorderhauses/Hinterhauses/Seitenflügels/Quergebäudes/Gart...mehr

Rz. 4 Der Mieter muss ein berechtigtes Interesse an der Gebrauchsüberlassung eines Teils des Wohnraums haben. Dem Anspruch auf Untervermietungserlaubnis steht nicht entgegen, dass er das zur Untervermietung berechtigende Interesse selbst herbeigeführt hat (AG Mitte, Urteil v. 25.8.2021, 7 C 44/20, GE 2021, 1436). Als berechtigt ist jedes, auch höchstpersönliche Interesse des ...mehr

Rz. 2 Hinweis Anspruchsvoraussetzung Der Anspruch aus § 546a setzt zunächst die Beendigung des (wirksam gewesenen) Mietvertrages voraus, unabhängig von dem Grund dafür, solange der Vertrag nicht – wie bei der Anfechtung – rückwirkend vernichtet worden ist. Bei von Anfang an unwirksamem oder rückwirkend vernichtetem Vertrag bestehen ggf. Ansprüche aus ungerechtfertigter Bereich...mehr

Wird ein befristetes Arbeitsverhältnis abgeschlossen, so ist dieses nach allgemeinen Grundsätzen ordentlich unkündbar, es sei denn, das Kündigungsrecht wurde ausdrücklich vereinbart. In § 6 Abs. 3 Satz 1 PflegeZG ist ein Sonderkündigungsrecht des Arbeitgebers gegenüber der befristet eingestellten Ersatzkraft (nur) für den Fall vorgesehen, dass die Pflegezeit des Beschäftigten...mehr

Rz. 22 Der Vermieter kann innerhalb eines Monats seit Kenntnis von dem endgültigen Eintritt in das Mietverhältnis kündigen, wenn in der Person des Eingetretenen ein wichtiger Grund vorliegt. Stehen dem Vermieter auf der Mieterseite mehrere Personen gegenüber, kann das Mietverhältnis wegen seiner Einheitlichkeit wirksam nur gegenüber allen Vertragspartnern gekündigt werden (BG...mehr