Fachbeiträge & Kommentare zu Kommentar

Rz. 125 Ein Überschuss der Einnahmen als rechnerisches Ergebnis der Gesamtabrechnung, der z.B. dadurch entstehen kann, dass Verbindlichkeiten erst im Folgejahr beglichen werden sollen, begründet keinen Anspruch der einzelnen Wohnungseigentümer auf Auskehrung.[349] Ein Überschuss in der Gesamtabrechnung, der nicht zur Deckung der laufenden Kosten erforderlich ist, kann z.B. d...mehr

Rz. 37 Ein Mehrheitsbeschluss zur Begründung eines Sondernutzungsrechts ist mangels Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümerversammlung nichtig,[111] sofern nicht die Gemeinschaftsordnung eine Öffnungsklausel enthält, wonach Sondernutzungsrechte durch Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer begründet werden können.[112] Eine solche Öffnungsklausel muss den Bereich des bet...mehr

Rz. 2 Durch Vertrag (sog. vertragliche Teilungserklärung) können sich die Miteigentümer eines Grundstücks (§ 1008 BGB) gegenseitig Sondereigentum einräumen (§ 3) und damit Wohnungseigentum begründen. Dieser Weg wird beim sog. "Bauherrenmodell" beschritten, bei dem mehrere Wohnungsinteressenten ein Baugrundstück zu Miteigentum erwerben, um es zu bebauen und in Wohnungseigentu...mehr

Rz. 1 § 32 Abs. 1 und 2 WEG entsprechen fast wörtlich den Vorschriften für das Wohnungseigentum (§ 3 Abs. 2, § 7 Abs. 3, 4 WEG). Mit dem WEMoG wurden die Sätze 4 bis 7 von Absatz 2, die vormals Regelungen über die ­Zuständigkeit von Sachverständigen für die Erteilung von Bescheinigungen vorsahen, mangels praktischer ­Relevanz aufgehoben.[1]mehr

Rz. 15 § 48 Abs. 4 S. 2 WEG enthält eine weitere bedeutsame Übergangsvorschrift für "Altverwalter." Sie galten in den von ihnen bereits verwalteten Liegenschaften als zertifizierte Verwalter. Hierfür nennt das Gesetz als Endtermin den 1.6.2024. Die Fiktion der Zertifizierung galt somit bis dahin auch nach einer Wiederbestellung. Dies setzt allerdings voraus, dass die Verwalt...mehr

Rz. 25 Nach der ursprünglichen gesetzlichen Konzeption war die Eigentümerversammlung eine Präsenzveranstaltung. Danach konnte der Wohnungseigentümer seine Rechte als Versammlungsteilnehmer nur dort wahrnehmen. Diese Präsenzpflicht lockert § 23 Abs. 1 S. 2 WEG, der erstmals die Möglichkeit einer "Teilnahme" an einem anderen Ort regelt. Die technischen Einzelheiten sind wohl i...mehr

Rz. 4 Gemäß § 32 Abs. 2 S. 2 WEG sind der Eintragungsbewilligung als Anlagen beizufügen:mehr

Rz. 17 Für das materielle Recht ordnet das WEMoG nur in §§ 47, 48 Abs. 1–4 WEG die Fortgeltung an. Das wurde von der ganz überwiegenden Auffassung nach allgemeinen Grundsätzen so verstanden, dass auch in Altprozessen mit Inkrafttreten des WEMoG neues Recht gilt.[12] Dies hätte insbesondere in den bisher zulässigen Klagen einzelner Wohnungseigentümer auf Unterlassung oder Bes...mehr

Rz. 28 § 23 Abs. 3 WEG sieht keine hierarchische Stufung vor. Deswegen kommt beiden die Befugnis zur Einberufung zu, auch wenn dies bei mangelnder Koordination die Gefahr einer Doppeleinberufung in sich birgt. Sofern zwei Eigentümerversammlungen einberufen werden, ist folglich keine fehlerhaft einberufen. Beide können fehlerfreie Beschlüsse fassen. Sofern sie einander widers...mehr

Rz. 30 Bislang waren einzelne Wohnungseigentümer vorbehaltlich einer abweichenden Regelung in der Gemeinschaftsordnung nur zur Einberufung einer Eigentümerversammlung befugt, wenn sie hierzu vom Gericht ermächtigt waren.[53] Dies führte insbesondere in der Gründungsphase und in kleineren Wohnungseigentümergemeinschaften zu Unzuträglichkeiten. Wenn (noch) kein Verwalter beste...mehr

Rz. 4 Nach dem Wortlaut des § 46 wird nicht zwischen einer Teilungserklärung gemäß § 8 und einem Teilungsvertrag unter Miteigentümern gemäß § 3 unterschieden. Der Normzweck lässt jedoch eine Heilung nur dann gerechtfertigt erscheinen, wenn die erstmalige Veräußerung eines Wohnungseigentums im Wege der sog. Vorratsteilung gemäß § 8 – vielfach durch einen Bauträger – erfolgt i...mehr

Rz. 13 Für die Fälle, in denen mehrere Einheiten denselben Eigentümern gehören, regelt § 25 Abs. 2 S. 2 WEG nur den Zwang zur einheitlichen Stimmabgabe. Eine Aufspaltung der Stimme der Art, dass jeweils eine halbe Stimme für und gegen den Beschlussantrag gezählt wird, kommt somit nicht in Betracht. Offen bleibt, ob und wie die Stimmabgabe zu zählen ist. Mit dem Wortlaut vere...mehr

Rz. 325 Der Verwalter kann seine Pflichten nicht nur betreffend das "Ob" seiner Tätigkeit, sondern auch des "Wie" im Hinblick auf seine Kompetenzausübung verletzen. Rz. 326 Die vom zur Handlung befugten Verwalter konkret gewählte Vorgehensweise muss sich ebenfalls im Rahmen ordnungsmäßiger Handlung bewegen. Beispiel: Die Wohnungseigentümer haben die Verwalterkompetenzen nach §...mehr

Rz. 121 Absatz 2 sieht einen nach dem Wortlaut der Vorschrift abschließenden Katalog von Tatbeständen vor, in denen einem Wohnungseigentümer ein Anspruch auf bestimmte bauliche Veränderungen zustehen soll. Raum für die Annahme unbenannter Fälle bietet die Vorschrift nicht. Anhaltspunkte dafür, dass der Gesetzgeber den einen oder anderen Tatbestand übersehen haben könnte,[344...mehr

Rz. 14 Die Eintrittswirkung bei Veräußerung des Dauerwohnrechts (vgl. Rdn 9 ff.) gilt auch bei Veräußerung des Dauerwohnrechts im Wege der Zwangsvollstreckung (vgl. § 37 WEG Rdn 10).[10] Rz. 15 Die Eintrittswirkung bei Veräußerung des Grundstücks (vgl. Rdn 12, 13) gilt auch für den Ersteher eines Grundstücks, wenn das Dauerwohnrecht bestehen bleibt und nicht durch Zuschlag er...mehr

Rz. 1 § 18 Abs. 1 WEG vollzieht einen radikalen Systemwechsel. Der Gesetzgeber verlagert sowohl die Rechte und Pflichten zur Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums als auch die Ausübung gemeinschaftsbezogener Rechte und Pflichten unter ausdrücklicher Ablehnung der höchstrichterlichen Rechtsprechung[1] vom Verwalter auf die Wohnungseigentümergemeinschaft (GdWE). Wichtigs...mehr

Rz. 20 Gemäß § 37 Abs. 1 MessEG dürfen Messgeräte nicht ungeeicht verwendet werden. Die Eichfrist für Warmwasserzähler und für Wärmezähler beträgt nach Anlage 7 zu § 34 I Nr. 1 MessEV (Nr. 5.5.2 und Nr. 7.1) unverändert jeweils fünf Jahre. Gemäß § 31 Abs. 1 S. 1 MessEG dürfen ausschließlich Messgeräte verwendet werden, die den Bestimmungen des MessEG und der MessEV entsprech...mehr

Rz. 75 Die Gemeinschaftsordnung kann aber abweichende Regelungen vorsehen. Häufig sind Bestimmungen in Teilungserklärungen, die Vorgaben zur Protokollierung von Beschlüssen oder zur Unterzeichnung der Niederschrift durch bestimmte Wohnungseigentümer enthalten. Derartige Regelungen sind in der Regel so zu verstehen, dass die vorgesehene Protokollierung nur der Dokumentation d...mehr

Rz. 152 Nicht geregelt ist die Frage der Informationspflichten, wenn kein Verwalter bestellt oder dieser von der Vertretung (ausnahmsweise) ausgeschlossen ist. Rz. 153 Vertritt in einem Verfahren gem. § 9b Abs. 2 WEG ein dazu ermächtigter Wohnungseigentümer oder der Vorsitzende des Verwaltungsbeirates die GdWE dürfte die Vorschrift des § 44 Abs. 2 S. 2 WEG ihrem Sinn und Zwec...mehr

Rz. 2 Erforderlich ist zunächst eine materiell-rechtlich formfreie Vereinbarung zwischen dem Dauerwohnberechtigten und dem Eigentümer über das Bestehenbleiben des Dauerwohnrechts für den Fall der Zwangsversteigerung durch einen vor- oder gleichrangigen Grundpfandrechts- oder Reallastgläubiger (Abs. 1); soweit diese Gläubiger nachrangig sind, ist eine solche Vereinbarung nich...mehr

Rz. 167 Die Vorschrift des § 44 Abs. 2 S. 3 WEG geht als lex specialis dem § 147 ZPO vor, welcher die Prozessverbindung im Allgemeinen regelt (hierzu siehe die Kommentierung Vor §§ 43–45 Rdn 256 f.). Rz. 168 Der Sinn und Zweck der Vorschrift liegt darin, divergierende Sachentscheidungen zu vermeiden. § 44 Abs. 2 S. 3 WEG entspricht damit im Wesentlichen § 47 S. 1 WEG a.F. [138...mehr

Rz. 211 Dieses besagt, dass keine Buchung ohne schriftlichen Beleg ausgeführt werden darf. In der Regel liegen natürliche Belege (Rechnungen, Quittungen, Bankauszüge) vor. Fehlen solche, so sind sog künstliche Belege anzufertigen, z.B. Umbuchungsanweisungen. Eigenbelege für tatsächliche Ausgaben kommen nur in absoluten Ausnahmefällen in Betracht (z.B. bei Trinkgeldern, die ü...mehr

Rz. 50 Nach § 23 Abs. 3 S. 2 WEG können die Wohnungseigentümer einen entsprechenden Beschluss nur "für einen einzelnen Gegenstand" fassen. Dies begrenzt nach allgemeiner Terminologie des WEMoG die Beschlusskompetenz.[109] Beschließen die Wohnungseigentümer also generell, mit Mehrheit im Umlaufverfahren zu entscheiden, ist der Beschluss nichtig und ein auf dieser Grundlage mi...mehr

Rz. 13 Die Interessen von Grundstückseigentümer und Dauerwohn- bzw. Dauernutzungsberechtigten können in der Weise kollidieren, dass der Grundstückseigentümer die Veränderung gegen Aufwendungsersatz beibehalten, der Dauerwohn- bzw. Dauernutzungsberechtigte sie aber wegnehmen möchte. Diesen Interessenkonflikt löst § 34 Abs. 1 WEG zugunsten des letzteren. § 34 Abs. 1 WEG i.V.m....mehr

Rz. 79 Neben Beschlüssen sind auch die Urteilsformeln gerichtlicher Entscheidungen in die Beschluss-Sammlung aufzunehmen. Dabei ist darauf zu achten, dass sich § 24 Abs. 7 S. 2 Nr. 3 WEG nicht auf Beschlussanfechtungen beschränkt, sondern allgemein von "gerichtlichen Entscheidungen in einem Rechtsstreit gemäß § 43" redet. Folglich sind grundsätzlich auch Entscheidungen in St...mehr

Rz. 49 Weder dem Gesetzestext noch den Gesetzesmaterialien lässt sich entnehmen, welche schuldrechtlichen Ansprüche und Verbindlichkeiten dem Verwaltungsvermögen im Detail zugeordnet sind. Absatz 3 bestimmt lediglich, dass für das Gemeinschaftsvermögen § 18, § 19 Abs. 1 und § 27 entsprechend gelten. Anders als der frühere § 10 Abs. 7 bestimmt er nicht einmal, dass das Gemein...mehr

Rz. 16 Für die Beseitigung und Unterlassung von Beeinträchtigungen des Dauerwohn- und Dauernutzungsrechtes hätte es des § 34 Abs. 2 WEG nicht bedurft. Hier steht dem Dauerwohn- und Dauernutzungsberechtigten schon der Beseitigungs- und Unterlassungsanspruch aus § 862 BGB zur Seite. Hierbei handelt es sich um einen Individualanspruch, den jeder Dauerwohn- und Dauernutzungsbere...mehr

Rz. 57 Liegt keine Notgeschäftsführung vor, so bestehen keine Ausgleichsansprüche.[301] Meist scheitern solche Ansprüche schon daran, dass nach dem Ergebnis einer vorangegangenen Beschlussfassung die Maßnahme nicht dem Willen der Wohnungseigentümer entspricht.[302] Verwaltungsentscheidungen der Wohnungseigentümer dürfen nämlich nicht umgangen werden. Zudem spricht eine Vermu...mehr

Rz. 335 Werden Sanierungsmaßnahmen mit Mitteln der Erhaltungsrücklage bezahlt, handelt es sich um eine Ausgabe, die in der Gesamtabrechnung auszuweisen ist.[793] In den Einzelabrechnungen sind die aus der Erhaltungsrücklage finanzierten Kosten nicht als Ausgaben zu verteilen, auch nicht indem sie durch eine fiktive Einnahme neutralisiert werden.[794] Es handelt sich um nicht...mehr

(1) Als Inhalt des Sondereigentums kann vereinbart werden, dass ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder eines Dritten bedarf. (2) Die Zustimmung darf nur aus einem wichtigen Grunde versagt werden. Durch Vereinbarung gemäß Absatz 1 kann dem Wohnungseigentümer darüber hinaus für bestimmte Fälle ein Anspruch...mehr

Rz. 202 Die Kostenverteilung bei baulichen Veränderungen unterfällt § 21. Diese sind nicht mehr unter § 16 geregelt Die Vorschrift des § 16 Abs. 3 verweist vollumfänglich auf § 21 (s. dazu die Ausführungen zu § 21 Rdn 1 ff.). Ist eine Beschlussfassung nach § 20 erforderlich, werden die daraus resultierenden Kosten § 16 Abs. 2 unterfallen.[672] Dies gilt beispielsweise auch f...mehr

Rz. 20 Eine Ankündigung ist nicht erforderlich, wenn die Erhaltungsmaßnahme nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf das Wohnungseigentum verbunden ist oder wenn ihre sofortige Durchführung zwingend ist. Diese Einschränkung der Pflicht zur Ankündigung ergibt sich aus Nummer 1 Halbs. 2 i.V.m. § 555a Abs. 2 Halbs. 2 BGB. Unerhebliche Einwirkungen auf das Wohnungseigentum lie...mehr

Rz. 28 Dieses System des Schadensersatzanspruchs gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer überträgt der Gesetzgeber sogar auf Ansprüche gegen Dritte, etwa Handwerker. Erleidet ein Wohnungseigentümer durch die Tätigkeit eines solchen Dritten für die Wohnungseigentümergemeinschaft einen Schaden, haftet gemäß § 278 BGB die Wohnungseigentümergemeinschaft auch hierfür, k...mehr

Rz. 493 Ein Verwalter kann sich – auch bei anhaltenden Liquiditätsproblemen der GdWE – nicht wegen einer Insolvenzverschleppung nach § 15a InsO strafbar machen. Da gem. § 9a Abs. 5 WEG ein Insolvenzverfahren über das Vermögen der GdWE nicht stattfindet, besteht weder die Möglichkeit noch die Pflicht zur Stellung eines Insolvenzantrages. Rz. 494 Ob eine Strafbarkeit nach § 71 ...mehr

Rz. 161 Ein Gestattungsbeschluss kann ergänzt werden. Ein Anspruch auf die Ergänzung besteht, wenn ein Anspruch auf die ergänzt bauliche Veränderung besteht oder wenn sie die genehmigte bauliche Veränderung nur plangerecht ergänzt. Dagegen besteht ein Anspruch auf Ausweitung oder Veränderung der Gestattung jedenfalls dann nicht, wenn überhaupt keine Gestattung baulicher Verä...mehr

Rz. 5 Kaum diskutiert ist die Frage, ob sich die GdWE im Rahmen der gesetzlichen Regelung – individuelle Einladung in Textform – für eine bestimmte Form der Einberufung festlegen, etwa aus Kostengründen den Zugang per E-Mail als verbindlich regeln kann. Dies ist im Grundsatz wohl zu bejahen, da es sich um eine Frage der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums handelt, di...mehr

Rz. 43 Nicht ausdrücklich geregelt sind der Zeitpunkt und die Dauer der Duldungspflicht. Die zeitliche Einwirkung auf das Sondereigentum ist auf das notwendige Maß zu beschränken. Die GdWE hat durch den Verwalter Zeitpunkt und ungefähre Dauer vorher bekannt zu geben. Der berufstätige und alleinstehende Alleineigentümer muss sich auf die Maßnahmen einstellen können, indem er ...mehr

Rz. 31 Derjenige, der eine Beschlussfassung begehrt, kann dies nicht sogleich gerichtlich geltend machen, sondern muss zunächst die Eigentümerversammlung hiermit befassen. Ansonsten fehlt einem Antrag auf gerichtliche Entscheidung grundsätzlich das Rechtsschutzbedürfnis.[42] Etwas anderes gilt nur, wenn die Befassung der Eigentümerversammlung offenkundig ohne Aussicht auf Er...mehr

Rz. 7 Die Versammlung hat im Umkreis der Anlage stattzufinden, und zwar auch dann, wenn die Mehrheit der Eigentümer nicht dort wohnt.[4] Mehrheitsbeschlüsse, die einen anderen Versammlungsort festlegen, sind anfechtbar.[5] Hingegen ist eine abweichende Bestimmung in der Teilungserklärung etwa der Art, dass die Versammlung immer am Sitz des Verwalters stattfindet, wirksam.[6]...mehr

Rz. 32 § 17 Abs. 2 WEG setzt eine Abmahnung ausdrücklich voraus. Grundsätzlich ist sie aber nach allgemeiner Auffassung auch bei Verfehlungen, die der Generalklausel unterfallen, erforderlich.[45] Die Abmahnung ist nur dann entbehrlich, wenn sie erkennbar aussichtslos[46] oder angesichts der außerordentlichen Schwere der Pflichtverletzung nicht geboten ist (vgl. oben Rdn 29)...mehr

Rz. 36 Wird eine objektiv gebotene Abmahnung nicht ausgesprochen, kann sie der Betroffene auf zwei Wegen erzwingen. Zum einen kann er im Wege der Beschlussersetzungsklage beantragen, die Abmahnung als Beschluss zu ersetzen.[56] Da der Verband auch ohne Beschlussfassung zur Abmahnung befugt ist, kann er diesen auch unmittelbar auf Vornahme der gebotenen Handlung – Abmahnung d...mehr

Rz. 1 § 6 WEG ist Ausdruck der unauflöslichen rechtlichen Verbindung von Sondereigentum und Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum und kann nicht abbedungen werden.[1] Er verhindert selbstständige Verfügungen über Sondereigentum oder Miteigentumsanteil. Gegen § 6 WEG verstoßende Verfügungen sind absolut unwirksam.[2] Durch § 6 Abs. 1 WEG soll verhindert werden, da...mehr

Rz. 590 Zumeist erfolgt die vorzeitige Beendigung des Verwaltervertrages durch außerordentliche, fristlose Kündigung. Rz. 591 Im Verwaltervertrag kann zudem ein Sonderkündigungsrecht der GdWE für den Fall vereinbart werden, dass der zuständige Sachbearbeiter bei dem Verwalter ausscheidet.[434] aa) Kündigungsfrist, -erklärung und Kenntnis der Umstände Rz. 592 Die in § 626 Abs. 2...mehr

Rz. 107 Auch inhaltliche Fehler der Beschluss-Sammlung müssen sich nicht zwangsläufig auf die richtige Wiedergabe von Beschlüssen und Gerichtsentscheidungen auswirken. Dies ist namentlich bei unzulässigen Verlautbarungen wie der Wiedergabe von Redebeiträgen oder sonstigen Erklärungen der Fall. Obwohl die Wiedergabe der Beschlusslage hierdurch nicht unzutreffend wird, handelt...mehr

Rz. 5 Beide Formen der Begründung können auch in Kombination miteinander in der Weise erfolgen, dass die bruchteilsmäßig eingetragenen Miteigentümer des Grundstücks die Begründung einer Anzahl von Wohnungseigentumsrechten mit der Maßgabe vereinbaren, dass sie einen Teil davon selbst zu Eigentum übernehmen (Fall des § 3), sich jedoch hinsichtlich der übrigen Wohnungseigentums...mehr

Rz. 138 Ausgaben, die der Verwalter unberechtigterweise aus Mitteln der Gemeinschaft getätigt hat, sind auch bei den Einzelabrechnungen zu berücksichtigen, denn die Gemeinschaft ist darauf angewiesen, dass alle tatsächlichen Belastungen umgelegt werden, weil andernfalls die Sicherung der Liquidität und die Planungssicherheit der Gemeinschaft in nicht hinnehmbarer Weise in Mi...mehr

Rz. 24 Nicht im Gesetz geregelt ist die Frage, wie die Ausübung des Stimmrechts zu erfolgen hat, wenn ein Wohnungs- oder Teileigentum mehreren Eigentümern in Bruchteilsgemeinschaft zusteht.[65] § 25 Abs. 2 S. 2 WEG bestimmt nur, dass innerhalb der Gemeinschaft keine Aufspaltung des Stimmrechts stattfindet. Diese kann nur einheitlich abstimmen. Da auch innerhalb dieser Gemein...mehr

Rz. 8 Bei einer Zerstörung des Gebäudes ohne Aufhebungsanspruch nach § 11 Abs. 1 S. 3 oder anderen Fällen wirtschaftlicher Wertlosigkeit der Wohnanlage kann eine Aufhebung der Gemeinschaft nicht verlangt werden. Fehlt eine solche Vereinbarung und erweist sich die einzelne Wohnungseigentumseinheit mangels Kaufinteressenten als nicht veräußerungsfähig, ist dies grundsätzlich e...mehr

Rz. 55 Diese können den gesamten Ablauf der Versammlung, etwa die Festlegung von Pausen oder Redezeiten sowie die äußeren Umstände ihrer Abhaltung wie z.B. ein Rauchverbot, betreffen. Auch eine Änderung der Tagesordnung kann beschlossen werden, allerdings nicht die Neuaufnahme von Beschlussfassungen, da es dann an der erforderlichen Ankündigung nach § 23 Abs. 2 WEG fehlt. De...mehr

Rz. 16 Für Rechtsstreitigkeiten, die vor dem Inkrafttreten des WEMoG anhängig wurden, galt nach § 48 Abs. 5 WEG der III. Teil des Gesetzes, mithin die alten Verfahrensvorschriften, fort. Es kam also alleine darauf an, wann die Klage bei Gericht einging. Dies gab dem Kläger tatsächlich ein Wahlrecht, was insbesondere in Beschlussklagen von Bedeutung sein kann. Denn für Beschl...mehr