Fachbeiträge & Kommentare zu Kommentar

Rz. 21 Einem einzelnen Wohnungseigentümer verbleibt in den Fällen, in denen sich die Eigentümerversammlung nicht auf Maßnahmen zur Durchsetzung solcher Rechte aus dem Gemeinschaftseigentum verständigen kann, zum einen die Beschlussersetzung. Denn er kann aus § 18 Abs. 2 WEG eine Verwaltung und Benutzung des Gemeinschaftseigentums verlangen, die ordnungsmäßiger Verwaltung ent...mehr

Rz. 456 Der Verwalter macht sich wegen Hausfriedensbruches (§ 123 StGB) strafbar, wenn er ohne oder gegen den Willen des Berechtigten befriedetes (d.h. zumeist umschlossenes) Besitztum betritt. Die Straftat wird nur auf schriftlichen Antrag des Berechtigten (§§ 77 ff. StGB; 158 StPO) verfolgt. Beispiel: Der Verwalter betritt ohne oder gegen den Willen das Sondereigentum eines...mehr

(1) Als Inhalt des Dauerwohnrechts kann vereinbart werden, daß das Dauerwohnrecht im Falle der Zwangsversteigerung des Grundstücks abweichend von § 44 des Gesetzes über die Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung auch dann bestehen bleiben soll, wenn der Gläubiger einer dem Dauerwohnrecht im Range vorgehenden oder gleichstehenden Hypothek, Grundschuld, Rentenschuld oder Re...mehr

Rz. 95 Probleme bereiten in der Praxis gestufte Beschlussfassungen. Es wird allgemein als zulässig angesehen, bestimmte Grundentscheidungen etwa zur Frage, in welcher Reihenfolge Sanierungen durchgeführt werden sollen, vorab zu entscheiden und die Einzelheiten einer späteren Entscheidung vorzubehalten.[245] Eine solche Vorgehensweise würde natürlich konterkariert, könnte der...mehr

Rz. 155 Ein Gestattungsbeschluss begründet für den interessierten Wohnungseigentümer das Recht, das gemeinschaftliche Eigentum zu verändern. Diese Befugnis gilt nur für die konkret vorgestellte und gestattete bauliche Veränderung. Sie deckt weder eine abweichende Ausführung, noch spätere Änderungen.[521] Sie gilt auch nur unter den mit dem Gestattungsbeschluss verbundenen Au...mehr

Rz. 23 Im Eilrechtsschutz (einstweilige Verfahren; selbstständiges Beweisverfahren) gelten weiterhin die §§ 486 Abs. 3, 919, 942 Abs. 1 ZPO, weshalb auch ein für die Hauptsache örtlich oder sachlich unzuständiges Amtsgericht in diesen Fällen zuständig sein kann. Rz. 24 Die ausschließliche Zuständigkeit in Mahnverfahren für Anträge der GdWE folgt aus § 43 Abs. 1 S. 1 WEG i.V.m...mehr

Rz. 26 Neu als Grund für die Entziehung in das Gesetz eingefügt ist die Verletzung von Pflichten gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft. Der Sache nach war dies schon nach altem Recht selbstverständlich. Denn die Nichterfüllung der Zahlungspflichten gemäß § 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG a.F., die zur Entziehung führen konnte, war eine Verletzung von Pflichten gegenüber der Wohnu...mehr

Rz. 29 Die Verstöße müssen allerdings wie beim Regelbeispiel des § 17 Abs. 2 WEG von besonderer Schwere sein, da nur dann der Eingriff in das grundrechtlich geschützte Eigentum des Betroffenen gerechtfertigt ist. Die Qualifikation einer "so schweren Verletzung" entspricht der Qualifikation "gröblich" in § 17 Abs. 2 WEG. Diese Schwelle liegt weit über derjenigen, die die Vers...mehr

Rz. 97 Die Beschluss-Sammlung ist nach § 24 Abs. 8 S. 1 WEG vom Verwalter zu führen. Das gilt auch dann, wenn er nicht Versammlungsleiter ist.[185] Diese Anordnung kann im Gegensatz zu § 24 Abs. 5 WEG nicht durch einfachen Beschluss der Wohnungseigentümer abgeändert werden. Die Führung der Beschluss-Sammlung kann vielmehr nach § 24 Abs. 8 S. 2 WEG nur dann einer Person anver...mehr

Rz. 31 Zubehörräume, insbesondere Keller und Abstellräume gehören gemäß § 2 Abs. 3 Nr. 1 WoFlV nicht zur Wohnfläche. Dies schließt aber nicht aus, solche Räumlichkeiten bei der Flächenberechnung zum Zwecke der Lastenverteilung wie Wohnraum zu behandeln.[126] Bestimmt die Teilungserklärung ausdrücklich eine Verteilung der Bewirtschaftungskosten der Wohnanlage nach anteiligen ...mehr

Rz. 111 In die Jahresgesamtabrechnung sind alle tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben einzustellen ohne Rücksicht darauf, ob sie zu Recht getätigt worden sind.[321] Maßgebend ist also die rechnerische Richtigkeit, nicht die sachliche Richtigkeit der Jahresabrechnung. Die Jahresabrechnung des Verwalters soll den Wohnungseigentümern nämlich eine einfache und leicht nachvollzieh...mehr

Rz. 43 Besteht eine Wohnungseigentumsanlage aus mehreren Gebäuden, sind die Teile der Gebäude, die für ihren Bestand oder Sicherheit erforderlich sind bzw. deren Umgestaltung die äußere Gestalt der Gebäude verändern würde, sowie Anlagen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch von mehr als nur einem Wohnungseigentümer dienen (z.B. Treppenhäuser und Aufzüge in einem Haus, in dem ...mehr

Rz. 101 Fehlt ein Verwalter, ist nach § 24 Abs. 8 S. 2 WEG der Vorsitzende der Eigentümerversammlung zur Führung der Beschluss-Sammlung verpflichtet. Das wird in den Gemeinschaften, die typischerweise auf einen Verwalter verzichten, also in kleineren Wohnanlagen, oftmals gar nicht bekannt sein. Anders als in professionell verwalteten Liegenschaften wird hier aber häufig auch...mehr

Rz. 34 Auch Betriebskosten unterfallen den Kosten des gemeinschaftlichen Gebrauchs. Sind nach einer Teilungserklärung, die aus der Zeit vor der letzten großen WEG-Novellen 2007 und zuletzt 2020 stammt, nach einem bestimmten Umlageschlüssel "Betriebskosten" zu verteilen, so gilt dies für alle Kosten des gemeinschaftlichen Gebrauchs i.S.v. § 16 Abs. 2 einschließlich der Kosten...mehr

Rz. 562 Bei Salvatorischen Klauseln ist zu differenzieren. Sog. Erhaltungsklauseln, die bestimmen, dass die Unwirksamkeit einer oder mehrerer Vertragsbestimmungen die Wirksamkeit der übrigen Klauseln nicht berührt, sind in der Regel wirksam und verstoßen nicht gegen § 307 BGB, weil sie der gesetzlichen Wertung aus § 306 Abs. 1 BGB entsprechen.[419] Rz. 563 Sog. Ersetzungsklaus...mehr

Rz. 16 Die Entsendung von Boten in die Eigentümerversammlung, die eine Stimmabgabe weiterleiten, ist nur zur Abgabe von Erklärungen o.Ä., nicht aber zur Stimmabgabe zulässig. Ihr steht wohl weniger entgegen, dass sich der Wohnungseigentümer damit der Möglichkeit einer Reaktion auf neue Argumente beraubt. Eine unverrückbare Vorabfestlegung ist nach allgemeinen Grundsätzen uns...mehr

Rz. 8 Wie das Wohnungs- bzw. Teileigentum (s. § 3 Abs. 2 WEG) kann auch das Dauerwohn- und Dauernutzungsrecht nach § 31 Abs. 1 S. 2 auf einen "außerhalb des Gebäudes liegenden Teil des Grundstücks erstreckt werden, sofern die Wohnung wirtschaftlich die Hauptsache bleibt." Dem Dauerwohn- und Dauernutzungsrecht kann somit auch ein Teil des Gartens, eine Gartenhütte oder ähnlic...mehr

Rz. 19 Auf bestimmte Tagesordnungspunkte begrenzt soll die Anwesenheit Außenstehender, wie z.B. Sachverständiger zwecks Beratung der Wohnungseigentümer etwa in Fragen der Sanierung, mit einfacher Mehrheit zugelassen werden können.[55] Ähnliches gilt, wenn der Außenstehende ohne förmliche Willensäußerung an der Versammlung teilnimmt.[56] Auch in diesem Zusammenhang müssen Bed...mehr

Rz. 11 Als dingliche Belastung eines Grundstücks bedarf das Dauerwohn- und Dauernutzungsrecht der Einigung zwischen Grundstückseigentümer und Berechtigtem und der Eintragung in das Grundbuch gem. §§ 873 ff. BGB.[10] Die Einigung bedarf keiner Form; § 925 BGB ist nach h.M. nicht anwendbar, da das Dauerwohnrecht kein Grundstück oder grundstücksgleiches Recht ist, sondern eine ...mehr

Rz. 12 Die ausdrückliche Eintragung von Veräußerungsbeschränkungen und Regelungen zur Erwerberhaftung erfolgt nicht von Amts wegen. § 48 Abs. 3 S. 2 WEG verlangt die Antragstellung eines Wohnungseigentümers oder der Wohnungseigentümergemeinschaft. Es genügt also ein einziger Antrag. Der Bewilligung der (anderen) Wohnungseigentümer bedarf es nicht.[10] Ebensowenig muss die Re...mehr

Rz. 66 Der Wohnungseigentümer ist verpflichtet, für die Einhaltung der Verpflichtung zum maßvollen Gebrauch durch die Personen zu sorgen, die zu seinem Hausstand oder Geschäftsbetrieb gehören (z.B. Ehegatte, Kinder, Gäste und Hausangestellte, Angestellte) oder denen er sonst die Nutzung des Sondereigentums oder der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Grundstücks- oder G...mehr

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Rz. 8 Liegt keine Verpflichtung zum Wiederaufbau vor, kann ein einzelner Wohnungseigentümer diesen nicht verlangen. Ein Wiederaufbau "kann" dann auch nicht beschlossen werden. Mit der Verwendung des Worts "können" spricht das Gesetz heute die Kompetenz an,[12] weshalb die Ansicht vertreten wird, ein trotzdem gefasster Beschluss sei nichtig.[13] Dem wird entgegengehalten, der...mehr

Rz. 25 Ohne abweichende Sonderregelung in der Teilungserklärung hat er diese nach § 24 Abs. 1 WEG mindestens einmal im Jahr einzuberufen. Hierbei handelt es sich freilich um das absolute Minimum. Stehen wichtige Entscheidungen an, die nicht bis zur nächsten Eigentümerversammlung warten können, muss er eine außerordentliche Eigentümerversammlung einberufen. Die Verletzung die...mehr

Rz. 105 Geht der Klage ein isolierter Prozesskostenhilfeantrag voraus bzw. wird die Klage unter "der Bedingung" erhoben, dass zunächst Prozesskostenhilfe gewährt wird, kommt eine Wiedereinsetzung in den vorigen Stand nur dann in Betracht, wenn der Kläger darauf vertrauen darf, dass ihm Prozesskostenhilfe in dem von ihm beantragten Umfang gewährt wird. Dies ist nur dann der F...mehr

Rz. 7 Eine Mehrheitsentscheidung setzt voraus, dass die Zahl der Ja-Stimmen die der Ablehnungen übersteigt; bei Stimmengleichheit ist ein Beschlussantrag folglich abgelehnt. Dabei kommt es, sofern keine qualifizierte Mehrheit vorgesehen ist, nicht auf alle, sondern auf die anwesenden oder vertretenen Eigentümer an. Im Extremfall kann somit ein Eigentümer alleine Beschlüsse f...mehr

Rz. 158 Der Umlageschlüssel für die Heiz- und Warmwasserkosten kann einer Anpassung unterliegen. Diese darf sich allerdings nur im rechtlichen Rahmen § 7 und § 8 Abs. 1 HeizkostenV bewegen. Verstößt der zur Beschlussfassung gestellte oder vereinbarte Umlageschlüssel gegen die Vorschriften der HeizkostenV, dann ist dieser nichtig.[528] Dies gilt insbesondere für die zukünftig...mehr

Rz. 56 Die Versteigerung folgt den Vorschriften des ZVG. Unterschiede ergeben sich insoweit, als der Schuldner nach Sinn und Zweck des Entziehungsverfahrens selbst keine Gebote abgeben darf. Die Unzumutbarkeit seines Verbleibens in der Gemeinschaft schließt es aus, ihn als Bieter und möglichen Ersteher zuzulassen. Im Übrigen kann auf die Kommentierungen zu §§ 66 ff. ZVG verw...mehr

Rz. 117 Nach Absatz 2 S. 1 Nr. 3 sind bauliche Veränderungen privilegiert, die dem Einbruchsschutz dienen. Diesem Zweck dienen bauliche Veränderungen, wenn sie geeignet sind, den widerrechtlichen Zutritt zu einzelnen Wohnungen oder zu der Wohnanlage insgesamt zu verhindern, zu erschweren oder auch nur unwahrscheinlicher zu machen.[331] Beispiele sind das Anbringen von Fenste...mehr

Rz. 80 Sofern die Voraussetzungen des § 27 Abs. 1 WEG vorliegen, stellt sich die Frage, ob und auf welche Weise der Verwalter tätig werden darf/muss. Rz. 81 Der Wortlaut des § 27 Abs. 1 WEG selbst beinhaltet keinen Ermessensspielraum für den Verwalter. Hieraus folgt im Umkehrschluss aber nicht, dass der Verwalter bei Vorliegen der Voraussetzungen von § 27 Abs. 1 WEG zwingend ...mehr

Rz. 44 Nach § 23 Abs. 3 S. 1 WEG kann ein Beschluss nur dann außerhalb einer Eigentümerversammlung gefasst werden, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zu dem Beschluss erklären. Dies erfordert nach h.M. sowohl die Zustimmung zum schriftlichen Verfahren ohne Versammlung als auch zu dem Beschlussantrag als solchem. Im Gegensatz zur Vollversammlung, die ebenfalls die Z...mehr

Rz. 36 Ist in einer Vereinbarung nach § 12 Abs. 1 WEG der Verwalter zum Zustimmungsberechtigten bestimmt, so gehört die Erteilung der Veräußerungszustimmung zu seinen Grundaufgaben. Der Arbeitsaufwand des Verwalters im Zusammenhang mit der Erteilung der Veräußerungszustimmung ist daher mit der Verwaltervergütung abgegolten. Eine Sondervergütung von der Gemeinschaft der Wohnu...mehr

Rz. 7 Eine eigenständige Regelung für den Grundstückseigentümer enthält § 34 Abs. 1 WEG bei Veränderungen und Verschlechterungen nur durch den Verweis auf § 1057 BGB, der eine kurze Verjährung der Ersatzansprüche wegen Veränderungen oder Verschlechterungen vorsieht. Demnach beginnt die Verjährung wie beim Vermieter erst mit der Rückgabe der Räumlichkeiten. Da § 1057 S. 2 BGB...mehr

Rz. 74 Die Beschluss-Sammlung weist in Funktion und Inhalt Schnittmengen mit der Niederschrift auf.[131] Gleichwohl ersetzt sie Letztere nicht, sondern stellt eine zusätzliche Dokumentation der gemeinschaftlichen Willensbildung dar.[132] Dies geht zum einen daraus hervor, dass die Vorschriften zur Protokollierung der Eigentümerversammlung, insbesondere § 24 Abs. 6 WEG, unber...mehr

(1) Die Wohnungseigentümer beschließen über die Vorschüsse zur Kostentragung und zu den nach § 19 Absatz 2 Nummer 4 oder durch Beschluss vorgesehenen Rücklagen. Zu diesem Zweck hat der Verwalter jeweils für ein Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan aufzustellen, der darüber hinaus die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben enthält. (2) Nach Ablauf des Kalenderjahres beschließ...mehr

Rz. 13 Die Kostenregelung des Absatzes 2 gilt, wie sich aus der Eingangspassage der Vorschrift – „vorbehaltlich des Absatzes 1 – ergibt, für alle baulichen Veränderungen, die nicht von Absatz 1 erfasst werden. Von Absatz 1 erfasst werden alle baulichen Veränderungen, die einem oder mehrere Wohnungseigentümer gestattet oder auf sein bzw. deren Verlangen nach § 20 Abs. 2 von d...mehr

Rz. 47 Ähnlich wie Beschlüsse auf Eigentümerversammlungen kommt auch der schriftliche Beschluss nicht schon mit der Abgabe der letzten Stimme durch Unterzeichnung zustande. Vielmehr bedarf es auch hier einer Verkündung,[106] wobei es hier verschiedene Möglichkeiten gibt. So kann der Verwalter die Wohnungseigentümer durch Rundschreiben über die Beschlussfassung informieren. I...mehr

Rz. 10 Gegner des Anspruchs ist der Grundstückseigentümer. Den Umfang des Anspruchs bestimmt sich über die Verweisung in § 1049 Abs. 1 BGB nach den Vorschriften über die Geschäftsführung ohne Auftrag. Insoweit kann auf die Kommentierung zu §§ 662 ff. BGB verwiesen werdenmehr

Rz. 77 § 24 Abs. 7 S. 2 Nr. 1 WEG unterwirft alle "in der Versammlung der Wohnungseigentümer verkündeten Beschlüsse" der Eintragungspflicht. Wie bisher genügt eine konkludente Verkündung, etwa durch Bekanntgabe eines eindeutigen Beschlussergebnisses.[136] Dies umfasst auch die Ablehnung einer Beschlussvorlage, so genannte Negativbeschlüsse[137] und auch Beschlüsse über die E...mehr

Rz. 37 Träger des Verwaltungsvermögens ist die rechtsfähige GdWE. Der einzelne Wohnungseigentümer ist am Verwaltungsvermögen nicht unmittelbar beteiligt. Er kann auch nicht die Auseinandersetzung verlangen, denn die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist gemäß § 11 Abs. 1 unauflöslich. Um das Verwaltungsvermögen im Wege der Zwangsvollstreckung verwerten zu können, ist ein T...mehr

Rz. 51 Da es sich bei einer Notmaßnahme um eine echte (berechtigte) Geschäftsführung ohne Auftrag gemäß §§ 677, 683 BGB handelt, hat der Eingreifende einen Aufwendungsersatzanspruch gemäß § 670 BGB.[284] Dieser Anspruch richtet sich gegen den Verband.[285] In einer Zweiergemeinschaft, bei der ein Verwalter nicht bestellt und bei Geltung des Kopfprinzips ein Beschluss aufgrun...mehr

Rz. 54 Unter § 18 Abs. 3 fällt die Behebung baulicher Schäden, die die Gefahr weiterer Schäden hervorrufen; z.B. Wassereinbruch durch bei Sturm abgedecktem Dach: Noteindeckung; Wasserrohrbruch am Wochenende: Beauftragung des Handwerkernotdienstes zur Abdichtung; Gasgeruch: Beauftragung des Gasnotdienstes; Aufbruch der Hauseingangstür durch Einbrecher: Auswechseln des Schloss...mehr

Rz. 41 Soweit keine abweichende Geschäftsordnung besteht, ist der Verwaltungsbeirat beschlussfähig, wenn mehr als die Hälfte seiner Mitglieder anwesend sind. Beschlüsse des Verwaltungsbeirats werden mit einfacher Stimmenmehrheit gefasst.[117] Jedes Mitglied hat eine Stimme. Maßgeblich ist die Mehrheit der in der Sitzung anwesenden Beiratsmitglieder.[118] Es müssen mehr Ja-St...mehr

Rz. 36 Der Verwalter muss, damit die Bestellung ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, gem. § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG grundsätzlich ein zertifizierter Verwalter oder eine ihm gleichgestellte Person sein (hierzu § 26a WEG Rdn 8). Rz. 37 Sofern nicht der Sonderfall des § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG vorliegt, geht das Gesetz unwiderleglich davon aus, dass demjenigen, der nicht als Verwalter...mehr

Rz. 11 Nummern 1 und 2 regeln nur die Duldungspflichten. Sie regeln aber nicht, welche anderen Ansprüche und Rechte den Beteiligten bei einem Streit um die Duldungspflicht und ihre etwaige eigenmächtige Durchsetzung erwachsen können. Auf Seiten der GdWE bzw. des anderen Wohnungseigentümers kommt bei einer unberechtigten Verweigerung der Duldung durch den Drittnutzer ein Ansp...mehr

Rz. 463 Schwierig zu beurteilen ist die Frage, zu wessen Lasten der Verwalter eine Untreue begehen kann.[389] Rz. 464 Eine Untreue begeht, wer die ihm durch Gesetz, behördlichen Auftrag oder Rechtsgeschäft eingeräumte Befugnis, über fremdes Vermögen zu verfügen oder einen anderen zu verpflichten, missbraucht oder die ihm kraft Gesetzes, behördlichen Auftrags, Rechtsgeschäfts ...mehr

Rz. 50 In Abteilung II jedes Wohnungsgrundbuchs werden Rechte, die ihrer Natur nach nicht ein Wohnungseigentum sondern nur das ganze Grundstück belasten können (z.B. § 1018 BGB) und entweder schon im Grundstücksgrundbuch eingetragen waren oder bei Begründung des Wohnungseigentums bestellt wurden, mit der in § 4 Abs. 1 WGV vorgesehenen Kennzeichnung eingetragen; dies gilt nac...mehr

Rz. 157 Die Eigentumslage an den neu hinzugekommenen Bauteilen richtet sich nach den §§ 1, 5. So entsteht an einem neu eingebauten Fenster gemeinschaftliches Eigentum gemäß § 5 Abs. 2. Entsteht durch eine bauliche Veränderung ein neuer Raum, so steht dieser Raum im gemeinschaftlichen Eigentum.[525] Grundsätzlich hat der Wohnungseigentümer, der eine bauliche Veränderung am ge...mehr

Rz. 1 Nach § 8 Abs. 1 WEG kann an Räumen in einem bereits vorhandenen oder noch zu errichtenden Gebäude durch einseitige Teilungserklärung des oder der Grundstückseigentümer Sondereigentum eingeräumt (und damit Wohnungseigentum begründet) werden. Im Gegensatz dazu regelt § 3 WEG die Begründung von Wohnungseigentum durch ­vertragliche Teilungserklärung der Miteigentümer (§ 10...mehr

Rz. 38 Bei baulichen Veränderungen kann nach Absatz 1 Nr. 2 eine Pflicht zur Duldung von Eingriffen ins Sondereigentum auch bestehen, um Instandhaltungsmaßnahmen an fremdem Sondereigentum zu ermöglichen. So kann ein Wohnungseigentümer zur teilweisen Entfernung seiner Zwischendecke verpflichtet sein, wenn dies zur Behebung einer Verstopfung des Badewannenabflusses in der darü...mehr