Fachbeiträge & Kommentare zu Kommentar

Rz. 59 Verändert ein Eigentümer den Bodenbelag in seiner Wohnung (z.B. Fliesen statt Teppich) und verringert sich dadurch der Trittschallschutz mehr als unerheblich, kann der beeinträchtigte Eigentümer Beseitigung der Störung, d.h. Wiederherstellung des bei Errichtung der Anlage maßgeblichen Trittschallniveaus, verlangen.[181] Das gilt grundsätzlich auch dann, wenn die Tritt...mehr

Rz. 212 Ohne ausdrückliche Ermächtigung (§ 185 BGB) darf der Verwalter das Bankkonto der GdWE nicht kostenpflichtig überziehen oder in anderer Weise einen Kredit für die GdWE aufnehmen.[174] Dies gilt nicht nur im Innen-, sondern gem. § 9b Abs. 1 S. 1 WEG auch im Außenverhältnis. Der Verwalter benötigt deshalb zur Kreditaufnahme bei der Besorgung seiner Geschäfte einen ermäc...mehr

Rz. 15 Nach Beendigung des Amtes hat der Verwaltungsbeirat gemäß § 667 BGB alle Unterlagen, welche die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer betreffen im Original herauszugeben.[61]mehr

(1) Als zertifizierter Verwalter darf sich bezeichnen, wer vor einer Industrie- und Handelskammer durch eine Prüfung nachgewiesen hat, dass er über die für die Tätigkeit als Verwalter notwendigen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse verfügt. (2) Das Bundesministerium der Justiz wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung nähere Bestimmungen über die Prüfung zum...mehr

Rz. 3 § 22 wiederum schließt einen Anspruch auf Wiederaufbau des zerstörten Gebäudes nur unter bestimmten noch zu erörternden Bedingungen aus. Im Umkehrschluss aus dieser Norm und aus § 19 Abs. 1 und Abs. 2 Nr. 2 ergibt sich, dass die GdWE grundsätzlich verpflichtet ist, das Gebäude als Haftungsmasse der Wohnungs- und Teileigentumsrechte wiederherzustellen, und die Wohnungse...mehr

Rz. 20 Die Beteiligten können als Inhalt des Dauerwohnrechts die Zahlung einer Entschädigung für den Fall der Geltendmachung des Heimfallanspruches vereinbaren; es steht ihnen auch frei, Bestimmungen über die Berechnung der Entschädigung, ihre Höhe und ihre Zahlungsart zu treffen.[12] Im Gegensatz zu § 32 ErbbauRG muss die vereinbarte Höhe der Entschädigung nicht "angemessen...mehr

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Rz. 27 Der Verwalter hat, sofern die Voraussetzungen des § 27 Abs. 1 WEG vorliegen, selbstständig diejenigen Maßnahmen zu treffen, die ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen. Rz. 28 Der Verwalter ist deshalb nach § 27 Abs. 1 WEG nur befugt solche Maßnahmen zu ergreifen, die dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entsprechen und, soweit solc...mehr

Rz. 90 Eine Abweichung vom Umlageschlüssel durch Beschlussfassung nach § 16 Abs. 2 S. 2 ist möglich. Dies gilt auch für die Umlage der Kosten eines Rechtsstreits (zur Abweichung vom Umlageschlüssel durch Beschluss s. Rdn 179 ff.). Es kann auch dafür gestimmt werden, dass nur die Wohnungseigentümer die Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu tragen haben, die für de...mehr

Rz. 95 Ein Beschluss über die Durchführung von Erhaltungsmaßnahmen entspricht nur dann dem Grundsatz ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die Gesamtkosten der Maßnahme im Beschluss fixiert sind[450] und die Kostenfrage ordnungsmäßig geregelt ist.[451] Denn dieser Grundsatz verlangt die Beachtung des Gebotes der Wirtschaftlichkeit und Leistungsfähigkeit der Gemeinschaft.[452] Hie...mehr

Rz. 10 § 33 Abs. 4 WEG ermöglicht dingliche Regelungen und Umfang der Nutzungen, zur Instandhaltung und Instandsetzung des Gebäudes, zur Tragung von Lasten, zur Versicherung des Gebäudes und zur Sicherheitsleistung gegenüber dem Grundstückseigentümer zu. Mit Ausnahme der Sicherheitsleistung gegenüber dem Grundstückseigentümer ­handelt es sich um dieselben Regelungsmöglichkei...mehr

Rz. 68 Es ist in Rechtsprechung und Literatur unstreitig, dass ein unrichtiges Protokoll berichtigt werden kann. Deshalb widerspricht ein Beschluss, der die Niederschrift "genehmigt", ordnungsmäßiger Verwaltung, da er den Eindruck erweckt, ihre Unrichtigkeit könne nicht mehr berichtigt oder gerügt werden.[113] Ähnliches gilt für die Korrektur der Niederschrift durch Mehrheit...mehr

Rz. 17 Zu einem Erlöschen der GdWE wird es regelmäßig nicht kommen. Sie selbst ist nach Absatz 5 nicht insolvenzfähig. Ihr Entstehen ist die zwingende Folge der Aufteilung des Grundstücks in Wohnungseigentum. Solange diese Aufteilung besteht, kann die GdWE nicht isoliert aufgehoben werden, auch nicht durch einstimmigen Beschluss der Wohnungseigentümer. Sie erlischt, sobald d...mehr

Rz. 39 In die Teilungserklärung können – müssen aber nicht[96] – Vereinbarungen über das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander aufgenommen werden, die Inhalt des Sondereigentums werden sollen (vgl. § 5 WEG Rdn 47). Werden Regelungen, die nur durch einen Mehrheitsbeschluss erfolgen können (z.B. die Bestellung eines Verwalters) in die Teilungserklärung aufgenommen, s...mehr

Rz. 40 Der Gesetzeswortlaut ist insoweit missverständlich, als er die korrekte Bezeichnung der Beschlussgegenstände als Gültigkeitsvoraussetzung bezeichnet. Tatsächlich handelt es sich um einen formellen Fehler, der nur zur Anfechtbarkeit, nicht aber zur Nichtigkeit der trotz diesbezüglicher Mängel gefassten Beschlüsse. Deshalb muss der Anfechtende die Frist des § 45 S. 1 WE...mehr

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Rz. 117 Die Wohnungseigentümer können den Verteilungsschlüssel für die durch den Ausgleichsanspruch verursachten Kosten durch Vereinbarung im Sinne des § 10 Abs. 1 S. 2 ändern. Die nach dem bis zum 1.12.2020 geltenden Recht unterschiedlich beantwortete Frage, ob hierfür die Voraussetzungen des früheren § 16 Abs. 3 oder die des früheren § 16 Abs. 4 gelten, hat mit dem Erlass ...mehr

Rz. 7 Der Verwalter ist das exekutive Organ der GdWE,[5] durch den die Verwaltung des gemeinschaftlichen Vermögens und Eigentums, die der Gemeinschaft obliegt (§§ 9a Abs. 3, 18 Abs. 1 WEG), erfolgt (§ 27 Abs. 1 WEG). Rz. 8 Das Verhalten des Verwalters ist daher der GdWE nach § 31 BGB analog zuzurechnen. Rz. 9 Seine Vertretungsmacht im Außenverhältnis folgt aus § 9b WEG; die Re...mehr

Rz. 188 Die Wohnungseigentümer haben bei der Ausgestaltung eines abweichenden Umlageschlüssels nach § 16 Abs. 2 S. 2 für die Kostenverteilung einen weiten Gestaltungsspielraum. Dabei dürfen die Wohnungseigentümer Billigkeitskriterien und eine Verteilungsgerechtigkeit bei ihrer Entscheidungsfindung einbeziehen.[632] Die Grenzen einer angemessenen Kostenverteilung und angemess...mehr

Rz. 145 Sowohl das Recht der Wohnungseigentümer nach Absatz 1 bauliche Veränderungen zu beschließen als auch der Anspruch des interessierten Wohnungseigentümers, unter den Voraussetzungen der Absätze 2 und 3 bauliche Veränderungen zu verlangen, finden ihre Grenzen in den beiden Tatbeständen des Absatzes 4. Wenn sie vorliegen, darf die bauliche Veränderung weder beschlossen n...mehr

Rz. 18 Nach früherem Recht war die Befugnis zur Abwehr von Störungen des Gemeinschaftseigentums gespalten. Teils stand sie bereits kraft Gesetzes der Wohnungseigentümergemeinschaft zu, teils den einzelnen Wohnungseigentümern. In letztgenanntem Fall konnte sie aber durch Beschluss der Eigentümerversammlung auf die Wohnungseigentümergemeinschaft übertragen werden, was man "Ver...mehr

Rz. 62 Ist die Eigentumswohnung vermietet, so hat der Mieter gemäß § 12 Abs. 1 S. 1 HeizkostenV das Recht, die auf ihn entfallenden Kosten um 15 % zu kürzen, sofern die Abrechnung nicht verbrauchsabhängig erfolgt. Der einzelne Wohnungseigentümer im Verhältnis zur Gemeinschaft hat dieses Recht nicht (§ 12 Abs. 1 S. 2 HeizkostenV).mehr

Rz. 91 Der Eigentümergemeinschaft ist es nicht verwehrt, über eine bereits behandelte Angelegenheit nochmals Beschlüsse zu fassen.[227] Auch inhaltsgleiche Zweitbeschlüsse sind nicht ausgeschlossen. Sie entsprechen immer dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn der erste Beschluss (nur) an einem formellen Fehler litt. In diesen Fällen ist die Fassung eines inhaltsgleichen Besch...mehr

Rz. 1 Da sich die Belastbarkeit eines Erbbaurechts mit einem Dauerwohn- und Dauernutzungsrecht bereits aus § 11 Abs. 1 ErbbauRG ergibt, will § 42 Abs. 1 nur zweifelsfrei klarstellen, dass für das Dauerwohn- und Dauernutzungsrecht am Erbbaurecht die gleichen Vorschriften gelten wie für ein Dauerwohnrecht am Grundstück. Rz. 2 Belastungsgegenstand kann außer einem Erbbaurecht au...mehr

Rz. 16 Der Anspruch der Wohnungseigentümer auf Bestellung eines zertifizierten Verwalters bzw. einer ihm gleichgestellten Person ergibt sich aus § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG. Rz. 17 § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG selbst stellt keine Anspruchsgrundlage dar. Die Hilfsnorm definiert insofern lediglich, dass insbesondere die Bestellung eines zertifizierten Verwalters Bestandteil ordnungsmäßiger ...mehr

Rz. 22 Zur Entziehung können nach dem Wortlaut des § 17 Abs. 2 WEG nun sämtliche Verstöße gegen die Pflichten aus § 14 Abs. 1 und 2 WEG führen. Dies entspricht in Wortlaut und Inhalt § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG a, F., mit der Einschränkung, dass die in Bezug genommene Vorschrift massiv geändert wurde. Unter Berücksichtigung dieser Änderungen kann die Rechtsprechung hierzu in volle...mehr

Rz. 23 § 16 Abs. 2 S. 1 bildet dem Grunde nach keine Anspruchsgrundlage für die gemeinschaftsbezogenen Kosten (Lasten). Dagegen spricht der Regelungszweck. Dieser verweist auf die reine Verteilung nach dem gesetzlichen Umlageschlüssel.[86] Die Gegenansicht begründet die Einordnung als Anspruchsgrundlage damit, dass die Zahlungspflichten grds. durch § 16 Abs. 2 S. 1 begründet...mehr

Rz. 32 Folgende Gebäudebestandteile einer (Tief-) Garage sind auch dann zwingend Gegenstand des gemeinschaftlichen Eigentums, wenn die Garage insgesamt[98] oder ihre einzelnen Stellplätze (§ 3 Abs. 2 S. 2) als Gegenstand des Sondereigentums bestimmt worden sind: Garagendach[99]/-decke, Stützpfeiler, Bodenplatte, Seitenbegrenzungen,[100] Feuchtigkeitsisolierung, Fußgängertrep...mehr

Rz. 12 Der BGH hat Ausgleichsansprüche analog § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB im Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander anerkannt, im Verhältnis zwischen der GdWE und dem einzelnen Wohnungseigentümer aber verneint. Diese Rechtsprechung bedarf nach dem Inkrafttreten von § 14 Abs. 3 zwar keiner grundlegenden inhaltlichen Korrektur, wohl aber einer Anpassung nach Rechtsgrundla...mehr

Rz. 95 Auch Vermerke über die Einleitung eines Verfahrens nach § 44 Abs. 1 S. 1 WEG bzw. über die Aufhebung eines Beschlusses sind nach § 24 Abs. 7 S. 7 WEG unverzüglich einzutragen. Dabei ist auf den Zeitpunkt abzustellen, da derjenige, der die Beschluss-Sammlung führt, von der Aufhebung bzw. Anfechtung eines Beschlusses Kenntnis erlangt. Hier zeigt sich der Sinn der gesetz...mehr

Rz. 520 Ob eine AGB-Klausel der Inhaltskontrolle nach den §§ 307 ff. BGB unterliegt, richtet sich nach § 307 Abs. 3 BGB. Rz. 521 Danach sind Klauseln, die ausschließlich den Inhalt gesetzlicher Regelungen wiedergeben, d.h. in jeder Hinsicht mit den bestehenden gültigen Rechtsvorschriften übereinstimmen und keine konstitutive Wirkung haben, nicht kontrollfähig.[383] Nur dort, ...mehr

Rz. 40 Vor allem bei baulichen Veränderungen, die nicht von allen interessierten Wohnungseigentümern gleichzeitig benutzt werden können, kann sich die Notwendigkeit einer Verteilung der Nutzung ergeben. Beispiel ist ein Kinderspielplatz mit einer Rutsche auf einer Grünfläche desgemeinschaftlichen Grundstücks, auf dem nur eine begrenzte Anzahl von Kindern gleichzeitig spielen...mehr

Rz. 6 Absatz 1 regelt das Kernstück der ordnungsmäßigen Verwaltung durch die Wohnungseigentümer und ist von größter praktischer Bedeutung. Soweit nicht durch eine Vereinbarung nach § 10 Abs. 2 alle Wohnungseigentümer eine abweichende Regelung getroffen haben, können sie durch Stimmenmehrheit eine ordnungsmäßige Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums sowie des Gemeinscha...mehr

Rz. 6 § 48 Abs. 1 S. 3 WEG gibt seinem Wortlaut nach jedem Wohnungseigentümer einen Anspruch darauf, dass ein Altbeschluss nach § 48 Abs. 1 S. 1 WEG erneut gefasst wird. Dieser Wortlaut ist in zweifacher Hinsicht zu weit. Da der Anspruch ausweislich der Gesetzesmaterialien eine Erleichterung für den Fall schaffen soll, dass die zur Beglaubigung nach § 24 Abs. 6 WEG erforderl...mehr

Rz. 12 Ein Entziehungsverfahren ist naturgemäß mit erheblichem Ärger verbunden. Deshalb kann es vorkommen, dass der Verwalter untätig bleibt. Auch in diesen Fällen darf nicht sogleich das Gericht angerufen werden. Der Entziehungswillige muss zuerst die Eigentümerversammlung mit seinem Anliegen befassen, ansonsten fehlt seiner Beschlussersetzungsklage das Rechtsschutzbedürfni...mehr

Rz. 15 Weitergehende Folgen jenseits des Entziehungsverfahrens konnte die Gemeinschaftsordnung dem Beschluss nach § 18 Abs. 3 WEG a.F. nur in sehr begrenztem Umfang beimessen. Insbesondere wurde es für unzulässig gehalten, das Ruhen des Stimmrechtes schon ab Bestandskraft oder gar ab Zustandekommen des Beschlusses nach § 18 Abs. 3 WEG a.F. anzuordnen.[17] Dies dürfte nach ne...mehr

Rz. 1 § 22 bestimmt seinem Inhalt nach "nur" die Grenze der Pflicht der GdWE nach § 19 Abs. 1 und Abs. 2 Nr. 2 zur Erhaltung des Gebäudes auf dem gemeinschaftlichen Grundstück. Sie steht aber in einem systematischen Zusammenhang mit einer der Grundlagenvorschriften des WEG, nämlich mit § 9a Abs. 5, § 11 über die Unauflöslichkeit der GdWE. Nach § 11 Abs. 1 und 2 können weder ...mehr

Rz. 20 Wie bei allen formellen Mängeln scheidet eine Ungültigerklärung aus, wenn der angefochtene Beschluss mit Sicherheit nicht hierauf beruht.[35] Dies ist dann der Fall, wenn feststeht, dass der Beschluss auch bei korrekter Ladung unverändert gefasst worden wäre.[36] Alleine der Umstand, dass der Anfechtende Wohnungseigentümer nicht stimmberechtigt ist, rechtfertigt diese...mehr

Rz. 65 Nach dem Wortlaut der Regelung und den Vorstellungen des Gesetzgebers ist die Anwendung des Absatzes 2 Nr. 2 nicht auf Erhaltungs- und Baumaßnahmen beschränkt. Sie kann auch bei der Sicherung der Nutzung des Sondereigentums zur Anwendung kommen. Ein Beispiel ist der Fall eines gefangenen Sondernutzungsrechts, das sich nur erreichen lässt, wenn man einen zum Sondernutz...mehr

Rz. 145 Die Vorschriften der HeizkostenV sind zwingendes Recht. Nach § 3 HeizkostenV gilt die HeizkostenV zwingend, und zwar unabhängig davon, ob die Wohnungseigentümer abweichende Vereinbarungen nebst Öffnungsklauseln oder Beschlussfassungen zur Abweichung von den Vorschriften der HeizkostenV getroffen haben. Entsprechend abweichende Regelungen sind somit nichtig, zumindest...mehr

Rz. 4 Mittlerweile geklärt ist die früher streitige Behandlung von Enthaltungen. Diese sind grundsätzlich nicht als Gegenstimmen,[11] sondern wie nicht abgegebene Stimmen zu werten.[12] Diese ganz h.M. hat § 25 Abs. 1 WEG kodifiziert, wonach es bei der Ermittlung der Mehrheit auf die abgegebenen Stimmen ankommt, weshalb Stimmenthaltungen nicht zählen. Es genügt somit die Meh...mehr

Rz. 50 Im Gegensatz zur früheren "freiwilligen Versteigerung" wird nunmehr nach § 19 Abs. 1 ZVG die Anordnung der Zwangsversteigerung in das Grundbuch eingetragen, was nach § 20 Abs. 1 ZVG als Beschlagnahme gilt. In der Folge sind Verfügungen gegen den Willen des Verbandes, der das Entziehungsrecht ausübt, nach § 23 Abs. 1 ZVG relativ unwirksam.[95] Die früher bis zur Eigent...mehr

Rz. 1 § 37 regelt, welchen Einfluss das Erlöschen und die Übertragung des Dauerwohnrechts auf Miet- und Pachtverträge hat, die der Dauerwohnberechtigte über die Räume abgeschlossen hat, unterschiedlich. Rz. 2 Nicht anwendbar ist § 37, wenn die Räume schon bei Begründung des Dauerwohnrechts vom Eigentümer vermietet oder verpachtet waren. In diesem Fall tritt der Dauerwohnberec...mehr

Rz. 104 Auch bauliche Veränderungen müssen nach § 19 Abs. 1 den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung genügen.[310] Dem wird nach dem Konzept des Gesetzes durch die Durchführungsregelungen entsprochen. Diese legen die Wohnungseigentümer fest, und zwar gleich zusammen mit der Maßnahme, wenn sie von der GdWE als Gemeinschaftsmaßnahme durchgeführt werden soll, sonst durch eine...mehr

Rz. 8 Wird das Dauerwohnrecht durch Rechtsgeschäft veräußert (an den Eigentümer oder einen Dritten), ohne dass damit ein Heimfallanspruch erfüllt wird, so tritt der Erwerber in das bestehende Miet- oder Pachtverhältnis in entsprechender Anwendung der §§ 566–566e, 581 Abs. 2 BGB ein. Rz. 9 Hat der Veräußerer das Dauerwohnrecht vereinbarungswidrig vermietet oder verpachtet (vgl...mehr

Rz. 88 Auch die Kosten für Streitigkeiten mit dem Verwalter, die unter § 43 Abs. 2 Nr. 3 fallen sind Kosten der Verwaltung i.S.v. § 16 Abs. 2. Dabei macht es keinen Unterschied, ob die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegen den aktuellen oder ausgeschiedenen Verwalter klagt.[275]mehr

Rz. 179 Über die Jahresabrechnung haben grundsätzlich alle Wohnungs- und Teileigentümer abzustimmen, auch wenn die Jahresabrechnung einzelne Positionen enthält, die nur eine abgeschlossene Gruppe betrifft, z.B. die Teileigentümer der Tiefgarage.[478] Rz. 180 Da Jahresabrechnung und die Entlastung des Verwalters zwei getrennte Beschlussgegenstände sind, die auch inhaltlich nic...mehr

Rz. 56 § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG ermächtigt den Verwalter Maßnahmen zu treffen, die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind. Rz. 57 Diese Alternative erfasst auch diejenigen Maßnahmen, bei denen nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG eine Beschlussfassung durch die Wohnungseigentümer eigentlich geboten wäre, zur Vermeidung eines Nachteils aber ein rasches...mehr

Rz. 36 § 3 Abs. 1 geht davon aus, dass an dem Grundstück Miteigentum besteht. Die Größe der Miteigentumsanteile wird durch einen Bruchteil von 1 (z.B. 2/5 oder 250/1.000), wobei die Summe 1 ergeben muss, angegeben und ergibt sich aus Abteilung I Spalte 2 des Grundstücksgrundbuchs (§ 9 Buchst. a GBV, § 47 Abs. 1 GBO). Die Zahl der Miteigentumsanteile und/oder ihre Größe kann ...mehr

Rz. 194 Vor der Beschlussfassung können noch Änderungen an der Jahresabrechnung vorgenommen werden, wenn diese für die Eigentümer nach Umfang und Auswirkungen überschaubar sind.[513] Fehler der Jahresabrechnung können jedoch nicht durch einen Protokollvermerk korrigiert werden, wonach die Verwaltung für die falsche Kostenzuweisung einsteht und den betroffenen Eigentümern ihr...mehr