Fachbeiträge & Kommentare zu Haftung

2.1 Beschädigung Es bedarf keiner besonderen Problematisierung, dass ein Wohnungseigentümer im Fall der Beschädigung des Sondereigentums eines anderen Wohnungseigentümers diesem gegenüber haftet. Von praxisrelevanter Bedeutung ist in diesen Fällen aber, wie sich der geschädigte Wohnungseigentümer im Fall der Verwirklichung eines versicherten Risikos zu verhalten hat. Praxis-B...mehr

Praxisrelevant können Aufwendungsersatzansprüche des Verwalters insbesondere bei Maßnahmen der Notgeschäftsführung im Rahmen der Nachteilsabwendung nach § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG dann sein, wenn er Aufwendungen mit Eigenmitteln getätigt hat. 2.1 Nachteilsabwendung Gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG ist der Verwalter berechtigt, diejenigen Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, ...mehr

1.4.1 Erhaltungsmaßnahmen Haben Wohnungseigentümer eigenmächtig Erhaltungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum durchgeführt, steht ihnen kein Ersatzanspruch aus Geschäftsführung ohne Auftrag oder Bereicherungsrecht gegen die GdWE zu. Das gilt auch dann, wenn die von dem Wohnungseigentümer durchgeführte Maßnahme ohnehin hätte vorgenommen werden müssen.[1] Für den Gegenanspruch de...mehr

1.5.1 Voraussetzungen § 14 Abs. 3 WEG verleiht dem Wohnungseigentümer einen Anspruch auf Geldausgleich, wenn er Einwirkungen auf sein Sondereigentum dulden muss, die über das zumutbare Maß hinaus gehen. Ein entsprechender Aufopferungsanspruch besteht insoweit nicht nur gegenüber der GdWE, sondern auch gegenüber einzelnen Wohnungseigentümern, da § 14 Abs. 2 Nr. 2 WEG jeden Woh...mehr

Rz. 63 Die vorstehend genannten, in §§ 13 ff. AGG normierten Rechte der Beschäftigten bestehen gegenüber dem Arbeitgeber. Unstreitig haftet der Arbeitgeber nach diesen Vorschriften, wenn er selbst oder sein gesetzlicher Vertreter bzw. Erfüllungsgehilfe die Benachteiligung begangen hat.[1] Das Verschulden der gesetzlichen Vertreter oder Erfüllungsgehilfen wird dem Arbeitgeber...mehr

1.1 Beitragspflichten Jeder Wohnungseigentümer ist nach § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG zur anteiligen Kostentragung verpflichtet. Hierbei handelt es sich um eine verschuldensunabhängige Haftung. 1.1.1 Entstehen der Gemeinschaft Sowohl im Fall der Teilung nach § 3 WEG als auch einer solchen nach § 8 WEG entsteht die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer mit dem Anlegen der Grundbücher. Im...mehr

3.1 Grundsätze Seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 kennt das WEG keine ausdrückliche Verpflichtung des Wohnungseigentümers mehr, dafür Sorge tragen zu müssen, dass auch Personen, die sich in seinem Hausstand befinden oder denen er die Nutzung seines Sondereigentums überlassen hat, die Vereinbarungen und Beschlüsse der Wohnungseigentümer einzuhalten haben, wie dies noch ...mehr

Eng verbunden mit der Haftung im Fall der Verletzung von Verkehrssicherungspflichten ist die Haftung der GdWE für Erfüllungs- und Verrichtungsgehilfen. Die der Gemeinschaft obliegende Verkehrssicherungspflicht kann auf einzelne Wohnungseigentümer oder Dritte übertragen werden.[1] Werden die Verkehrssicherungspflichten teilweise auf Dritte, z. B. auf Reinigungs- oder Grundstü...mehr

1.2.1 Grundsätze Für Pflichtverletzungen ihres Organs haftet die GdWE entsprechend § 31 BGB. Infolge einer Pflichtverletzung des Verwalters geschädigte Wohnungseigentümer haben keinen unmittelbaren Schadensersatzanspruch mehr gegen den Verwalter aus dem Verwaltervertrag. Seit Inkrafttreten des WEMoG entfaltet dieser keine Schutzwirkung mehr für die Wohnungseigentümer.[1] Praxi...mehr

Eine Haftung des Wohnungseigentümers gegenüber seinen Mietern kann sich insbesondere aus einer Verletzung der Verkehrssicherungspflichten ergeben. Jedenfalls haftet ein Vermieter, der zugleich Wohnungseigentümer ist, grundsätzlich für Schäden, die ein Mieter durch einen Sturz bei Eisglätte unter Verletzung der Räum- und Streupflicht auf einem Weg erlitten hat, der sich auf d...mehr

Relevantester Grund einer Haftung gegenüber außenstehenden Dritten stellt die Verletzung der Verkehrssicherungspflicht dar. Im Unterschied zur Haftung gegenüber den Wohnungseigentümern im Fall der Verletzung der Verkehrssicherungspflichten, haftet die GdWE mangels Bestehens vertraglicher Beziehungen zu dem Dritten deliktisch nach § 823 Abs. 1 BGB oder über § 9a Abs. 2 WEG au...mehr

Die GdWE haftet auch für Pflichtverletzungen der von ihr beauftragten Handwerker, Fachunternehmen, Architekten, Ingenieure und sonstigen Sonderfachleute als ihre Erfüllungsgehilfen i. S. v. § 278 Abs. 1 BGB. Aufgrund etwaiger Pflichtverletzungen in ihrem Sondereigentum geschädigte Wohnungseigentümer haben daher keine Direktansprüche gegen die Auftragnehmer der Gemeinschaft, ...mehr

Die Verkehrssicherungspflicht trifft in erster Linie denjenigen, der ein Grundstück oder ein Gebäude anderen Personen zugänglich macht und somit einen "Verkehr" eröffnet. Er hat dann auch für einen verkehrssicheren Zustand zu sorgen. Sicherungsverpflichtet ist daneben grundsätzlich jeder, der in der Lage ist, über die Sache zu verfügen. Das Gemeinschaftseigentum ist Eigentum...mehr

Jeder Wohnungseigentümer ist nach § 18 Abs. 3 WEG berechtigt, Maßnahmen zu treffen, die zur Abwendung eines dem Gemeinschaftseigentum unmittelbar drohenden Schadens notwendig sind. Voraussetzung ist, dass überhaupt ein Fall der Notgeschäftsführung vorliegt. Ein Wohnungseigentümer, der ohne ausdrückliche Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer Arbeiten am Gemeinschaftseigen...mehr

Jeder Wohnungseigentümer ist nach § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG zur anteiligen Kostentragung verpflichtet. Hierbei handelt es sich um eine verschuldensunabhängige Haftung. 1.1.1 Entstehen der Gemeinschaft Sowohl im Fall der Teilung nach § 3 WEG als auch einer solchen nach § 8 WEG entsteht die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer mit dem Anlegen der Grundbücher. Im praxisrelevanteren F...mehr

Durch Beschluss kann der Ersatzanspruch des Wohnungseigentümers aus § 14 Abs. 3 WEG weder ausgeschlossen noch gekürzt werden.[1] Den Wohnungseigentümern fehlt die Beschlusskompetenz, dem einzelnen Wohnungseigentümer Leistungspflichten aufzuerlegen. Ihnen fehlt aber auch die Beschlusskompetenz, dem Wohnungseigentümer Ansprüche gegen die übrigen Wohnungseigentümer oder die GdW...mehr

Die Wohnungseigentümer können eine Haftung des Erwerbers auch für Hausgeldrückstände des Veräußerers vereinbaren. Ein entsprechender Beschluss wäre mangels Beschlusskompetenz nichtig. Vielfach enthält insoweit die Gemeinschaftsordnung eine Bestimmung, wonach der Erwerber einer Sondereigentumseinheit für Hausgeldrückstände des Vorgängers haftet, was grundsätzlich wirksam ist....mehr

Gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG ist der Verwalter berechtigt, diejenigen Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, "die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind". Dabei handelt es sich um Maßnahmen, die zunächst eines Beschlusses der Wohnungseigentümer bedürfen und ein solcher nur deshalb nicht herbeizuführen ist, weil umgehendes Handel...mehr

Obliegt die Erhaltung bestimmter Bereiche des gemeinschaftlichen Eigentums dem jeweiligen Wohnungseigentümer auf seine Kosten, hat er keinen Anspruch auf Ersatz der im Zuge der von ihm durchgeführten Sanierungsmaßnahmen entstandenen Schäden. Praxis-Beispiel Fensteraustausch Ist der jeweilige Wohnungseigentümer nach der Gemeinschaftsordnung zur Erhaltung der im Bereich seiner S...mehr

Da die Rechtskraft eines Urteils nur zwischen den Parteien wirkt, der Verwalter aber sowohl im Schadensersatzprozess als auch im Anfechtungsverfahren nicht als Partei beteiligt ist, entfaltet sie keine Wirkung gegen den Verwalter. Dies hat zur Konsequenz, dass im jeweiligen Regressverfahren gegen den Verwalter nochmals die anspruchsbegründenden Tatsachen geprüft werden müsse...mehr

Ein Wohnungseigentümer, der Verbindlichkeiten der GdWE getilgt hat, kann von den anderen Eigentümern keine unmittelbare (anteilige) Erstattung seiner Aufwendungen verlangen. Dies gilt auch dann, wenn er später aus der Gemeinschaft ausgeschieden ist. Die dargestellten Grundsätze gelten auch im Fall einer zerstrittenen Zweiergemeinschaft.[1] Er muss seine Forderung gegenüber d...mehr

Wer Wohnungseigentum gebraucht, ohne Wohnungseigentümer zu sein, hat nach § 15 Nr. 1 WEG gegenüber der GdWE und anderen Wohnungseigentümern u. a. die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zu dulden. Zum Kreis der Drittnutzer gehören Mieter, dinglich Wohnungsberechtigte, Nießbraucher und alle sonstigen Nutzer, denen das Wohnungseigentum überlassen wurde.[1] Voraussetzung...mehr

Die GdWE haftet auch Dritten gegenüber für Pflichtverletzungen des Verwalters. Praxis-Beispiel Die "Geldwäsche" Der Verwalter zweier Eigentümergemeinschaften hat zur Verschleierung betrügerischer Entnahmen Gelder vom Girokonto der einen Gemeinschaft auf das Girokonto der anderen überwiesen. Diese ist gegenüber der geschädigten Eigentümergemeinschaft zur Rückzahlung verpflichte...mehr

Überblick Das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG)[1] hat mit seinem Inkrafttreten am 1.12.2020 auch das Haftungssystem innerhalb der Eigentümergemeinschaft modifiziert und insbesondere die Haftung der GdWE intensiviert, da ihr nach § 18 Abs. 1 WEG die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums obliegt. Verstärkt wird sie insoweit auch für Pflichtverletzungen des Verwal...mehr

Zusammenfassung Überblick Das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG)[1] hat mit seinem Inkrafttreten am 1.12.2020 auch das Haftungssystem innerhalb der Eigentümergemeinschaft modifiziert und insbesondere die Haftung der GdWE intensiviert, da ihr nach § 18 Abs. 1 WEG die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums obliegt. Verstärkt wird sie insoweit auch für Pflichtverletzu...mehr

Zusammenfassung Überblick Das Wohnungseigentumsgesetz sieht in § 9a Abs. 4 WEG eine teilschuldnerische Haftung der Wohnungseigentümer für Verbindlichkeiten der Gemeinschaft vor. Danach haften die einzelnen Wohnungseigentümer Gläubigern der Gemeinschaft gegenüber unmittelbar – der Höhe nach anteilig beschränkt auf ihren jeweiligen Miteigentumsanteil – sowohl für vertragliche V...mehr

Seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 obliegt nach § 18 Abs. 1 WEG der GdWE die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums. Insoweit obliegen sämtliche Verwaltungsmaßnahmen betreffend das gemeinschaftliche Eigentum der GdWE. Im Innenverhältnis zu den Wohnungseigentümern ist sie demnach auch zur Organisation der Beschlussfassung und sodann zur Beschlussausführung verpflichtet....mehr

Für Pflichtverletzungen ihres Organs haftet die GdWE entsprechend § 31 BGB. Infolge einer Pflichtverletzung des Verwalters geschädigte Wohnungseigentümer haben keinen unmittelbaren Schadensersatzanspruch mehr gegen den Verwalter aus dem Verwaltervertrag. Seit Inkrafttreten des WEMoG entfaltet dieser keine Schutzwirkung mehr für die Wohnungseigentümer.[1] Praxisrelevante Haftu...mehr

§ 14 Abs. 3 WEG verleiht dem Wohnungseigentümer einen Anspruch auf Geldausgleich, wenn er Einwirkungen auf sein Sondereigentum dulden muss, die über das zumutbare Maß hinaus gehen. Ein entsprechender Aufopferungsanspruch besteht insoweit nicht nur gegenüber der GdWE, sondern auch gegenüber einzelnen Wohnungseigentümern, da § 14 Abs. 2 Nr. 2 WEG jeden Wohnungseigentümer auch ...mehr

Überblick Das Wohnungseigentumsgesetz sieht in § 9a Abs. 4 WEG eine teilschuldnerische Haftung der Wohnungseigentümer für Verbindlichkeiten der Gemeinschaft vor. Danach haften die einzelnen Wohnungseigentümer Gläubigern der Gemeinschaft gegenüber unmittelbar – der Höhe nach anteilig beschränkt auf ihren jeweiligen Miteigentumsanteil – sowohl für vertragliche Verbindlichkeite...mehr

Die gesetzlich angeordnete teilschuldnerische Außenhaftung der Wohnungseigentümer verleiht dem Werkunternehmer die Möglichkeit, eine Bauhandwerkersicherungshypothek gemäß § 650e BGB zu verlangen. Dies folgt allerdings nicht direkt aus dem Gesetz. Der Unternehmer kann die Einräumung einer Sicherungshypothek nämlich nur an dem Baugrundstück "des Bestellers" verlangen, was eine...mehr

§ 10 Abs. 8 Satz 4 WEG a. F. hatte die Haftung eines Wohnungseigentümers wegen nicht ordnungsmäßiger Verwaltung gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auf dessen Miteigentumsanteil beschränkt. Damit sollte die Umgehung der beschränkten Außenhaftung verhindert werden, könnte doch ein Gläubiger der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer einen im Innenverhältnis unbegre...mehr

Da Rechtsgeschäfte – insbesondere Verträge – im Rahmen der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums mit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als rechtsfähigem Subjekt geschlossen werden und nicht mit den einzelnen Wohnungseigentümern in ihrer Gesamtheit, steht für Gläubiger der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zunächst auch nur ein Schuldner zur Verfügung, nämlich die Gem...mehr

Muss ein Wohnungseigentümer im Zuge von ihm durchzuführender Erhaltungsmaßnahmen oder etwa gestatteter baulicher Veränderungen das Sondereigentum eines anderen Wohnungseigentümers betreten und gehen die von dem anderen Wohnungseigentümer nach § 14 Abs. 2 Nr. 2 WEG zu duldenden Einwirkungen über das zumutbare Maß hinaus, muss ihm der Wohnungseigentümer gemäß § 14 Abs. 3 WEG e...mehr

Zur Finanzierung insbesondere kostenaufwändiger Erhaltungsmaßnahmen steht den Wohnungseigentümern auch die Beschlussfassung über eine entsprechende Kreditaufnahme seitens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zur Verfügung. Bereits der BGH hatte insoweit jedenfalls bestätigt, dass eine entsprechende Beschlusskompetenz besteht und die Aufnahme eines Kredits durchaus auch un...mehr

Ab dem Zeitpunkt des Versterbens des Erblassers tritt der Erbe als Rechtsnachfolger des Erblassers mit allen Rechten und Pflichten in die Wohnungseigentümergemeinschaft ein. Ab diesem Zeitpunkt ist der Erbe zur anteiligen Kostentragung verpflichtet. Der Erbe haftet gemäß § 1967 BGB für Nachlassverbindlichkeiten, zu denen auch die vom Erblasser herrührenden Schulden gehören. ...mehr

Haben Wohnungseigentümer eigenmächtig Erhaltungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum durchgeführt, steht ihnen kein Ersatzanspruch aus Geschäftsführung ohne Auftrag oder Bereicherungsrecht gegen die GdWE zu. Das gilt auch dann, wenn die von dem Wohnungseigentümer durchgeführte Maßnahme ohnehin hätte vorgenommen werden müssen.[1] Für den Gegenanspruch des eigenmächtig Handelnden...mehr

Entgegen der Rechtslage vor Inkrafttreten des WEMoG ist dem Wohnungseigentümer nicht mehr jeder Schaden zu ersetzen, den er durch die Inanspruchnahme seines Sondereigentums erleidet. Der Gesetzgeber entlehnt den Aufopferungsanspruch nicht mehr § 904 BGB, sondern der Bestimmung des § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB.[1] Nach wie vor ist zwar kein Verschulden erforderlich, allerdings mus...mehr

Nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG ist der Verwalter berechtigt und verpflichtet, alle Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die von untergeordneter Bedeutung sind und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen. Die Grenzen dessen, was der Verwalter insoweit eigenständig veranlassen kann und wann er einen Beschluss der Wohnungseigentümer herbeiführen muss, richten sich m...mehr

Zwar ist der Vermieter verpflichtet, ein Verhalten seines Mieters zu unterbinden, das zu Belästigungen der Hausbewohner und übrigen Wohnungseigentümer führt bzw. gegen die Hausordnung verstößt. Wie er seinen Mieter aber dazu bringt, sich gesellschafts- und gemeinschaftskonform zu verhalten, muss letztlich ihm überlassen bleiben. Dem vermietenden Wohnungseigentümer kann grund...mehr

Sowohl im Fall der Teilung nach § 3 WEG als auch einer solchen nach § 8 WEG entsteht die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer mit dem Anlegen der Grundbücher. Im praxisrelevanteren Fall der Teilungserklärung nach § 8 Abs. 1 WEG werden Erwerber von Wohnungseigentum im Innenverhältnis gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und anderen Wohnungseigentümern dann gemäß §...mehr

Auch wegen sonstiger vom jeweiligen Nutzer der überlassenen Sondereigentumseinheit ausgehenden Störungen kann auch direkt der überlassende Wohnungseigentümer auf Unterlassung in Anspruch genommen werden.[1] Denn jeder Miteigentümer ist nach den Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes gehalten, sein Eigentum nur in einer solchen Weise zu nutzen, dass den übrigen Wohnungsei...mehr

Bei dem Erwerb im Wege der Zwangsversteigerung erfolgt der Eigentümerwechsel zum Zeitpunkt des Zuschlags in der Zwangsversteigerung. Ab diesem Zeitpunkt tritt der Ersteigerer mit allen Rechten und Pflichten in die Wohnungseigentümergemeinschaft ein. Die Ausführungen zum Eigentümerwechsel im Wege des Rechtsgeschäfts gelten für den Erwerberwechsel durch Zwangsversteigerung gru...mehr

Seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 kennt das WEG keine ausdrückliche Verpflichtung des Wohnungseigentümers mehr, dafür Sorge tragen zu müssen, dass auch Personen, die sich in seinem Hausstand befinden oder denen er die Nutzung seines Sondereigentums überlassen hat, die Vereinbarungen und Beschlüsse der Wohnungseigentümer einzuhalten haben, wie dies noch in § 14 Nr. 2 ...mehr

Gibt der Nutzer des Sondereigentums bei seinem Auszug die überlassenen Schlüssel nicht oder nicht vollzählig zurück, steht dem vermietenden Wohnungseigentümer zwar ein Anspruch auf Schadensersatz gemäß §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB zu, weil der Nutzer seine vertragliche Nebenpflicht zur Obhut über den nicht mehr auffindbaren Schlüssel verletzt hat. Allerdings haftet der Wohn...mehr

Seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 entsteht die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auch im praxisrelevanten Fall der Teilung nach § 8 WEG bereits mit dem Anlegen der Grundbücher. Zunächst also entsteht eine Ein-Personen-Gemeinschaft, bestehend aus dem teilenden Eigentümer. Diesem stehen bereits sämtliche Instrumentarien des WEG zur Verfügung und er kann insbesondere ...mehr

Der in Anspruch genommene Wohnungseigentümer kann gegenüber dem Gläubiger nach § 9a Abs. 4 Satz 2 WEG neben den in seiner Person begründeten auch die der Gemeinschaft zustehenden Einwendungen und Einreden geltend machen, nicht aber seine Einwendungen und Einreden gegenüber der Gemeinschaft. Durch diese Einschränkung soll der Gläubiger nicht mit Fragen aus dem Innenverhältnis...mehr

Vereinbarungen einzelner Wohnungseigentümer mit dem Gläubiger wirken zunächst nur zwischen dem Wohnungseigentümer und dem Gläubiger und mittelbar auch zwischen Gläubiger und der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Praxis-Beispiel Teilerlass Der Gläubiger hat eine Forderung in Höhe von 10.000 EUR gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Diese besteht aus 10 Wohnungseigen...mehr

Leistet der Wohnungseigentümer Zahlungen an den Gläubiger entsprechend seiner Teilhaftung und beschließt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zum Ausgleich der Forderungen des Gläubigers die Erhebung einer Sonderumlage, so befreit die direkte Zahlung des Wohnungseigentümers an den Gläubiger ihn nicht von seiner Beitragspflicht im Innenverhältnis zur Gemeinschaft der Wohnu...mehr

Wurde ein Wohnungseigentümer von einem Gläubiger der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in Höhe seines Miteigentums in Anspruch genommen, hat er einen Ausgleichsanspruch, der gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu richten ist.[1] Eine entsprechende Teilhaftung der Wohnungseigentümer aus § 9a Abs. 4 WEG kommt insoweit nicht in Betracht.[2] Dies gilt auch in Zweierg...mehr