Fachbeiträge & Kommentare zu Grundsteuer

Der Gebäudesachwert und der Bodenwert ergeben in der Summe den vorläufigen Sachwert des Grundstücks. Dieser Wert wird letztlich noch an die Verhältnisse der Lage auf dem Grundstücksmarkt durch Anwendung einer sogenannten Wertzahl gem. § 260 BewG angepasst. Die Wertzahlen sind in Anlage 43 zum BewG vorgegeben und richten sich nach der Höhe des vorläufigen Sachwerts und nach d...mehr

Ausgangspunkt für die Ermittlung des Gebäudesachwerts sind die Normalherstellungskosten (NHK) des Gebäudes[1] Hier kommen allerdings nicht die tatsächlichen Herstellungskosten eines Gebäudes zum Ansatz, sondern standardisierte Werte, die von den NHK 2010 nach der Sachwertrichtlinie hergeleitet wurden. Die NHK lassen sich der Tabelle in Anlage 42 zu § 259 BewG entnehmen. Sie ...mehr

Rz. 1 In § 219 BewG wird für die wirtschaftlichen Einheiten der nach § 218 BewG für Zwecke der Grundsteuer maßgeblichen Vermögensarten ein gesondertes Verfahren zur Feststellung von Grundsteuerwerten angeordnet. Das bundesgesetzliche Besteuerungsverfahren für die Grundsteuer vollzieht sich in drei aufeinander aufbauenden Stufen. Auf der ersten Stufe (Grundsteuerwertfeststellu...mehr

Rz. 8 Die Regelung zur Feststellung der Grundsteuerwerte in § 219 BewG i. V. m. den §§ 218 und 220 bis 231 BewG ist innerhalb des Besteuerungsverfahrens für Zwecke der Grundsteuer von zentraler Bedeutung. Sie ordnet für die mit dem Grundsteuerwertbescheid abschließende erste Stufe des grundsteuerlichen Besteuerungsverfahrens – korrespondierend zu § 180 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 AO –...mehr

Rz. 11 Unter den Oberbegriff Grundbesitz als Feststellungsgegenstand subsumiert § 219 Abs. 1 BewG die wirtschaftlichen Einheiten der nach § 218 BewG für Zwecke der Grundsteuer maßgeblichen Vermögensarten, nämlich die Betriebe der Land- und Forstwirtschaft als wirtschaftliche Einheiten des land- und forstwirtschaftlichen Vermögens (§§ 232 bis 234, 240 BewG) sowie die Grundstü...mehr

Rz. 28 Gegen den Grundsteuerwertbescheid mit seinen gesonderten Feststellungen ist der Finanzrechtsweg i. S. d. § 33 Abs. 1 Nr. 1 FGO eröffnet. Zunächst ist im außergerichtlichen Rechtsbehelfsverfahren als Rechtsbehelf der Einspruch gem. 347 Abs. 1 Nr. 1 AO statthaft. Entsprechendes gilt, wenn ein beantragter Verwaltungsakt, z. B. eine Wertfortschreibung nach § 222 Abs. 1 Bew...mehr

Rz. 49 Die gesonderten Feststellungen nach § 219 Abs. 1 und 2 BewG (Rz. 12) erfolgen gem. § 219 Abs. 3 BewG nur, soweit sie für die Besteuerung von Bedeutung sind. Die Bedeutung der Feststellungen für Zwecke der Grundsteuer entscheidet sich wiederum grundsätzlich an der Frage der Grundsteuerpflicht. Grundsteuerwerte sind i. d. R. für die Besteuerung von Bedeutung, soweit eine...mehr

Rz. 45 Da der Steuergegenstand der Grundsteuer i. S. d. § 10 GrStG (wirtschaftliche Einheit des inländischen Grundbesitzes gem. § 2 GrStG) einer grundsteuerrechtsfähigen Person oder Personengruppe zuzurechnen ist, muss im Rahmen der Zurechnungsfeststellung neben der materiell-rechtlichen Zurechnung (Rz. 41 ff.) auch über die Frage, wer überhaupt Zurechnungssubjekt sein kann,...mehr

Rz. 35 Im Wege der Artfeststellung sind gem. § 219 Abs. 2 Nr. 1 BewG Feststellungen über die Vermögensart i. S. d. § 218 BewG und beim Grundvermögen auch über die Grundstücksart i. S. d. § 249 BewG zu treffen. Rz. 36 Als Vermögensart kommen gem. § 218 BewG entweder das land- und forstwirtschaftliche Vermögen oder das Grundvermögen in Betracht. Eine gesonderte Artfeststellung für...mehr

Rz. 47 § 219 Abs. 2 Nr. 2 BewG ordnet des Weiteren an, dass bei mehreren (Feststellungs-)Beteiligten auch Feststellungen über die Höhe ihrer Anteile zu treffen sind. Diese Maßgabe ist für Zwecke der Grundsteuer, insbesondere für Bruchteilsgemeinschaften (§ 741 BGB) relevant. Bei Bruchteilsgemeinschaften ist der Steuergegenstand (wirtschaftliche Einheit des inländischen Grundb...mehr

Rz. 4 § 219 BewG wurde mit dem Grundsteuer-Reformgesetz v. 26.11.2019[1] in das Bewertungsgesetz eingefügt und seither nicht geändert. Die Regelung entspricht im Wesentlichen unter Anpassung an die neuen Begrifflichkeiten § 19 BewG zur Einheitsbewertung.[2] § 219 BewG ist gem. § 266 Abs. 1 BewG erstmals für den Hautfeststellungszeitpunkt 1.1.2022 anzuwenden. Rz. 5 Der sachlich...mehr

Rz. 18 Ein Grundsteuerwertbescheid ist nicht mehr zulässig, wenn nach § 181 Abs. 1 S. 1 i. V. m. § 169 AO die Feststellungsfrist abgelaufen ist. Die Feststellungsfrist für die gesonderte Feststellung von Grundsteuerwerten beträgt gem. § 181 Abs. 1 S. 1 i. V . m. § 169 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 AO grundsätzlich vier Jahre. Sie verlängert sich gem. § 169 Abs. 2 S. 2 AO bei leichtferti...mehr

Rz. 21 Als Verwaltungsakt i. S. d. § 118 ff. AO kann der Bescheid über die Feststellung des Grundsteuerwerts (Grundsteuerwertbescheid) seine rechtliche Wirksamkeit nur dann entfalten, wenn er inhaltlich hinreichend bestimmt ist (§ 119 Abs. 1 AO) und gem. § 122 AO ordnungsgemäß bekannt gegeben worden ist. Nach § 122 Abs. 1 S. 1 AO ist der Grundsteuerwertbescheid an denjenigen ...mehr

Rz. 41 Die Zurechnung der wirtschaftlichen Einheit des inländischen Grundbesitzes bzw. des Steuergegenstandes der Grundsteuer i. S. d. § 2 GrStG richtet sich bei der Feststellung von Grundsteuerwerten i. S. d. § 219 Abs. 2 Nr. 2 BewG nach der wirtschaftlichen Betrachtungsweise i. S. d. § 39 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 S. 1 AO . Wirtschaftsgüter sind gem. § 39 Abs. 1 AO grundsätzlich ...mehr

Rz. 16 Für die Durchführung des Feststellungsverfahrens sind gem. § 16 AO i. V. mit § 17 Abs. 2 Satz 1 FVG sachlich die Finanzämter und gem. § 18 Abs. 1 Nr. 1 AO örtlich das sog. Lagefinanzamt zuständig. Das Lagefinanzamt ist grundsätzlich das FA, in dessen Bezirk der Betrieb der Land- und Forstwirtschaft oder das Grundstück liegt. Wenn sich der Betrieb der Land- und Forstwi...mehr

Rz. 2 In Abs. 1 der Vorschrift wird – korrespondierend zu § 180 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 AO – die Durchführung eines gesonderten Verfahrens (Feststellungsverfahrens) zur Feststellung von Grundsteuerwerten für inländischen Grundbesitz, und zwar für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft als wirtschaftliche Einheiten des land- und forstwirtschaftlichen Vermögens (§§ 232 bis 234, 240 B...mehr

Rz. 17 Die gesonderten Feststellungen gem. § 219 BewG können im Rahmen einer Hauptfeststellung nach § 221 BewG Fortschreibung nach § 222 BewG oder Nachfeststellung nach § 223 BewG erfolgen. In den Fällen des § 224 BewG ist der festgestellte Grundsteuerwert aufzuheben. Ergänzend ist anzumerken, dass in bestimmten Fällen, wie z. B. bei vollständig steuerbefreitem Grundbesitz oder ...mehr

Rz. 39 Im Wege der Zurechnungsfeststellung sind gem. § 219 Abs. 2 Nr. 2 BewG Feststellungen über die Zurechnung der wirtschaftlichen Einheit und bei mehreren Beteiligten auch über die Höhe ihrer Anteile zu treffen. Rz. 40 Im Rahmen der Zurechnungsfeststellung ist mithin festzustellen, wem bzw. welcher grundsteuerrechtsfähigen Person oder Personengruppe (Zurechnungssubjekt) die w...mehr

Rz. 12 Im Grundsteuerwertbescheid als Feststellungbescheid i. S. d. § 179 AO sind gem. § 219 Abs. 1 und 2 BewG neben der Feststellung des Grundsteuerwerts (Wertfeststellung) auch Feststellungen über die Vermögensart und beim Grundvermögen auch über die Grundstücksart (Artfeststellung) sowie die Zurechnung der wirtschaftlichen Einheit und bei mehreren Beteiligten über die Höhe ihr...mehr

Rz. 25 Der Grundsteuerwertbescheid entfaltet im dreistufigen grundsteuerlichen Besteuerungsverfahren (Rz. 1) mit all seinen Feststellungen zum Wert sowie zur Art und Zurechnung der wirtschaftlichen Einheit des inländischen Grundbesitzes als Grundlagenbescheid i. S. d. §§ 171 Abs. 10 und 182 Abs. 1 S. 1 AO Bindungswirkung für den Grundsteuermessbescheid i. S. d. § 184 Abs. 1 ...mehr

Rz. 31 Durch Grundsteuerwertbescheid (Feststellungsbescheid über einen Grundsteuerwert) muss für eine konkrete wirtschaftliche Einheit des inländischen Grundbesitz (Feststellungsgegenstand, Rz. 11) insbesondere auf den Hauptfeststellungszeitpunkt gem. § 221 Abs. 2 BewG (Feststellungszeitpunkte Rz. 17) gem. § 219 Abs. 1 BewG i. V. m. § 181 Abs. 1 S. 1 und § 157 Abs. 1 S. 2 AO...mehr

Rz. 1 [Autor/Stand] § 222 BewG wurde durch das Gesetz zur Reform des Grundsteuer- und Bewertungsrechts[2] als Siebter Abschnitt des Zweiten Teils neu in das Bewertungsgesetz eingefügt. Hintergrund waren die Entscheidungen des BVerfG zur Verfassungsmäßigkeit der bisherigen Einheitsbewertung.[3] Siehe zu den Einzelheiten der Entwicklung die Ausführungen in den Vorbemerkungen z...mehr

Rz. 90 [Autor/Stand] Jeder Feststellungsbescheid über einen Grundsteuerwert muss auch eine Feststellung darüber treffen, wem und ggf. mit welchem Anteil die wirtschaftliche Einheit zuzurechnen ist (vgl. § 219 Abs. 2 Nr. 2 BewG). Änderungen in der Zu rechnung der wirtschaftlichen Einheit während eines Hauptfeststellungszeitraums werden durch eine Zurechnungsfortschreibung ber...mehr

Rz. 128 [Autor/Stand] Das Finanzamt ist nur im Ausnahmefall berechtigt, selbst einen Bodenwert zu ermitteln. Dies ist gem. § 179 Satz 4 BewG zulässig, wenn vom Gutachterausschuss – gleich aus welchen Gründen – auch nach Aufforderung durch das Finanzamt kein Bodenrichtwert nach § 196 BauGB ermittelt wird. In diesem Fall darf das Finanzamt den Bodenwert aus den Werten vergleic...mehr

Rz. 45 [Autor/Stand] Die materiell-rechtlichen Voraussetzungen, unter denen eine Wertfortschreibung stattfindet, sind im § 222 Abs. 1 BewG enthalten. Danach hängt die Wertfortschreibung eines Grundsteuerwerts davon ab, ob der Wert, der sich für den Beginn des Kalenderjahrs ergibt, in einem bestimmten Ausmaß von dem Wert des letzten Feststellungszeitpunktes nach oben oder unt...mehr

Rz. 120 [Autor/Stand] Änderungen in der Art oder in der Zurechnung führen nach § 222 Abs. 2 BewG nur dann zu einer Fortschreibung, wenn die neue Feststellung für die Besteuerung von Bedeutung ist. Rz. 121 [Autor/Stand] Grundsätzlich gilt allerdings, dass bei Vorliegen der Voraussetzungen für eine Fortschreibung, diese vom Finanzamt durchzuführen ist. Es steht nicht im Ermesse...mehr

Verwaltungsanweisung: Koordinierter Erlass der obersten Finanzbehörden der Länder vom 9.11.2021 zur Anwendung des Siebten Abschnitts des Zweiten Teils des Bewertungsgesetzes zur Bewertung des Grundbesitzes (allgemeiner Teil und Grundvermögen) für die Grundsteuer ab 1.1.2022 (AEBewGrSt – BStBl. I 2021, 2334) Schrifttum: Allgaier, Grundsteuerwerte nach Ablauf der Grundsteuervergü...mehr

Allgaier, Grundsteuerwerte nach Ablauf der Grundsteuervergünstigung, StW 1990, 193; Bur, Die fehlerbeseitigende Fortschreibung – eine Korrekturvorschrift außerhalb der AO, StW 1995, 324; Christoffel, Einspruch versäumt – Ausweg fehlerbeseitigende Wertfortschreibung?, ErbBstg 2023, 226; Eisele, Der Anfang vom Ende der "klassischen" Einheitsbewertung, NWB 2015, 260; Englert/Al...mehr

Rz. 25 [Autor/Stand] Die in einem Feststellungsbescheid getroffenen Feststellungen zum Grundsteuerwert bleiben, obwohl sie auf einen bestimmten Zeitpunkt getroffen sind, grund sätzlich während des ganzen Hauptfeststellungszeitraumes gültig. Die Fortschreibung eröffnet aber die Möglichkeit, einen Feststellungsbescheid unter bestimmten Voraussetzungen für die Zukunft zu ändern...mehr

Rz. 20 [Autor/Stand] § 222 BewG ist auf Stichtage zwischen zwei Hauptfeststellungen anzuwenden. Der erste denkbare Stichtag ist danach der 1.1.2023. Das gilt unabhängig davon, dass die neu festzustellenden Grundsteuerwerte erst ab dem 1.1.2025 der Grundsteuer zugrunde gelegt werden (§ 36 Abs. 2 GrStG [2]). Rz. 21 [Autor/Stand] Bescheide über Fortschreibungen und Nachfeststellu...mehr

Rz. 2 In dem nachfolgenden Muster eines transparenten Grundstückskaufvertrages liegt der Fokus auf Klarheit und Verständlichkeit der Formulierungen. Die den Vertrag abschließenden Beteiligten sollen ihre Vereinbarung verstehen und nachvollziehen können: Auch der sachkundige Notarmitarbeiter sollte den Inhalt der Vereinbarung gut verstehen. Jeder der vertragsschließenden Bete...mehr

Rz. 59 Muster in Ihr Textverarbeitungsprogramm übernehmen Muster 12.4: Kaufvertrag über ein Wohnungseigentum, Direktzahlung UVZ-Nr. _________________________ Verhandelt in _________________________ am _________________________ Vor mir, Notarin _________________________ mit dem Amtssitz in _________________________ erschienen heute in den Amtsräumen in _________________________:mehr

Rz. 60 Muster in Ihr Textverarbeitungsprogramm übernehmen Muster 12.5: Grundstückskauf vom Insolvenzverwalter UVZ-Nr. _________________________ Verhandelt zu _________________________, am _________________________ Vor mir, dem unterzeichneten Notar _________________________ mit dem Amtssitz in _________________________ erschienen heute in den Amtsräumen:mehr

Rz. 19 Stand: 2. A. – ET: 07/2024 Zivilrechtlich sind Gebäude grundsätzlich Eigentum des Grundstückseigentümers; das Gebäude verliert durch die Verbindung mit dem Grundstück seine Sonderrechtsfähigkeit (§§ 94, 946 BGB). Problematisch ist jedoch, dass beide Elemente unterschiedlichen Nutzungsdauern unterliegen: Bilanzrechtlich gehören Gebäude zu den abnutzbaren, Grundstücke hi...mehr

Rz. 917 Stand: 2. A. – ET: 07/2024 Gemeinkosten entstehen für eine Mehrzahl von Vermögensgegenstanden und können daher nicht – jedenfalls nicht ohne Hilfsrechnung – einem bestimmten Kostenträger zugerechnet werden.[1] Hiervon dürfen nur angemessene Teile berücksichtigt werden. Das sind solche Kosten, die tatsächlich angefallen sind und deren mittelbare Zurechnung über vernünf...mehr

Rz. 664 Stand: 2. A. – ET: 07/2024 Gemeinkosten entstehen für eine Mehrzahl von Vermögensgegenstanden und können daher nicht – jedenfalls nicht ohne Hilfsrechnung – einem bestimmten Kostenträger zugerechnet werden.[1] Hiervon dürfen nur angemessene Teile berücksichtigt werden. Das sind solche Kosten, die tatsächlich angefallen sind und deren mittelbare Zurechnung über vernünf...mehr

Rz. 952 Stand: 2. A. – ET: 07/2024 Die Bewertung von Vorräten zum Zeitpunkt des Zugangs erfolgt zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten (at cost). Bei der Ermittlung sind sämtliche Kosten einzubeziehen, welche angefallen sind, um die Vorräte an ihren derzeitigen Ort und in ihren derzeitigen Zustand zu versetzen (IAS 2.10). Rz. 953 Stand: 2. A. – ET: 07/2024 Bei Anschaffungsvor...mehr

Die Rückstellung ist mit dem Betrag zu passivieren, der nach den Preisverhältnissen des jeweiligen Bilanzstichtages für die Erfüllung der Verpflichtung voraussichtlich notwendig ist. Die Sachleistungsverpflichtung ist mit den Einzelkosten und einem angemessenen Teil der notwendigen Gemeinkosten zu bewerten.[1] Bei der Berechnung sind folgende Kosten einzubeziehen: Einmaliger ...mehr

Namentlich von dieser Position umfasst ist insbesondere die Grundsteuer. Hier besteht indes keine Beschlusskompetenz gem. § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG, da die Grundsteuer gemäß § 93 Abs. 1 Satz 1 BewG gesondert für jedes Sondereigentum erhoben wird. Auch etwa Erschließungsbeiträge fallen nicht unter die Beschlusskompetenz des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG, da sie gem. § 134 BauGB die Woh...mehr

Leitsatz Hat eine Kapitalgesellschaft ihren gesamten Grundbesitz einen Tag vor Ablauf des Erhebungszeitraums ("zu Beginn des 31.12.") veräußert, kann sie die sogenannte erweiterte Kürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 des Gewerbesteuergesetzes nicht in Anspruch nehmen, da sie in diesem Fall nicht ausschließlich grundstücksverwaltend tätig war. Normenkette § 9 Nr. 1 Sätze 1 und 2 GewS...mehr

Überblick Ausschlaggebend für die Neufestsetzung der Grundsteuer ist ein Urteil des BVerfG aus dem Jahr 2018. Die Finanzämter hatten die Grundsteuer bisher auf der Grundlage völlig veralteter Einheitswerte berechnet. Um die Grundsteuer neu zu berechnen, sind bzw. waren fast 36 Mio. Grundstücke neu zu bewerten. Dabei mussten die Eigentümer Feststellungserklärungen abgeben, oh...mehr

Die Steuerberaterverbände hatten sich gegenüber den Finanzministerien des Bundes und der Länder in der Vergangenheit für den Erlass der Bescheide über die Feststellung der Grundsteuerwerte sowie der Grundsteuermessbescheide unter dem Vorbehalt der Nachprüfung (§ 164 AO) mit der Begründung eingesetzt, dass dadurch den Steuerpflichtigen und den Steuerberatern die Möglichkeit e...mehr

Inzwischen gehen dem Vernehmen nach bei den Finanzämtern nach wie vor täglich "waschkörbeweise" Einsprüche gegen die Feststellungen der Grundsteuerwerte auf den 1.1.2022 ein, mit denen insbesondere verfassungsrechtliche Zweifel an den neuen Regelungen geltend gemacht werden. Die Flut der Einspruchsverfahren ist keinesfalls rückläufig, denn die Finanzämter sind zwischenzeitli...mehr

Zusammenfassung Überblick Ausschlaggebend für die Neufestsetzung der Grundsteuer ist ein Urteil des BVerfG aus dem Jahr 2018. Die Finanzämter hatten die Grundsteuer bisher auf der Grundlage völlig veralteter Einheitswerte berechnet. Um die Grundsteuer neu zu berechnen, sind bzw. waren fast 36 Mio. Grundstücke neu zu bewerten. Dabei mussten die Eigentümer Feststellungserklärun...mehr

Das Einspruchsverfahren ist nicht kostenpflichtig. Steuerpflichtige und Finanzbehörden haben jeweils ihre eigenen Aufwendungen zu tragen. Das bedeutet allerdings auch im Umkehrschluss, dass Steuerpflichtige, die sich durch einen Angehörigen der steuerberatenden Berufe vertreten lassen, dessen Kosten selbst dann nicht erstattet bekommen, wenn ihrem Einspruch stattgegeben wird...mehr

Nach § 180 Abs. 1 Nr. 1 AO sind die Grundsteuerwerte nach Maßgabe des BewG gesondert – und ggf. einheitlich – festzustellen. Obwohl die Finanzämter bereits über eine Vielzahl der für die Feststellung der Grundsteuerwerte erforderlichen Daten verfügen, ist die Abgabe einer Grundsteuerwert-Erklärung gesetzlich vorgeschrieben. Die Aufforderung zur Abgabe der Erklärung zur Festst...mehr

Bei der Anfechtung von Verwaltungsakten ist zu beachten, dass Entscheidungen in einem Grundlagenbescheid nur durch Anfechtung dieses Bescheids, nicht auch durch Anfechtung des Folgebescheids, angegriffen werden können. Einwendungen gegen den festgestellten Wert des Grundstücks, z. B., weil sich ein konkreter Sachverhalt nicht korrekt bei der Bewertung niedergeschlagen hat (fa...mehr

Tz. 23 Stand: EL 139 – ET: 10/2024 Grundsätzlich unterliegt der Grundbesitz der Grundsteuer. Dies gilt auch für Krankenhäuser. Allerdings können hier Befreiungsvorschriften in Betracht kommen. 1. Grundsteuerbefreiung nach § 3 Abs. 1 Nr. 3 GrStG Tz. 24 Stand: EL 139 – ET: 10/2024 Wie sonst auch, befreit das Grundsteuergesetz Grundbesitz, der von ausschließlich und unmittelbar gem...mehr

Leitsatz Die Berechnung des Grundsteuerwerts für ein Mietwohngrundstück in Sachsen ist nicht deswegen verfassungswidrig, weil nicht von der tatsächlich erzielten Miete, sondern von einer durchschnittlichen Miete gemäß dem Mikrozensus des Statistischen Bundesamts ausgegangen wird, oder weil ferner beim Bodenrichtwert keine Möglichkeit des Beweises eines geringeren Grundstücks...mehr

Tz. 24 Stand: EL 139 – ET: 10/2024 Wie sonst auch, befreit das Grundsteuergesetz Grundbesitz, der von ausschließlich und unmittelbar gemeinnützigen Zwecken dienenden Körperschaften für gemeinnützige und mildtätige Zwecke genutzt wird. Übertragen auf den Krankenhausbetrieb bedeutet dies, dass der Grundbesitz befreit sein kann, der in den Zweckbetrieben, also zum Beispiel im Zw...mehr