Teileigentum

Zusammenfassung

 

Begriff

Nach dem Grundstücksrecht des BGB bilden Grundstück und Gebäude eine untrennbare Einheit. Eigentum an realen Gebäudeteilen sieht das BGB daher auch nicht vor. Mit Blick auf den gewaltigen Wohnraumbedarf nach dem 2. Weltkrieg und im Interesse der Menschen, eigenen Wohnraum zu schaffen, ermöglichte das Wohnungseigentumsrecht veräußerliches und vererbbares Sondereigentum. So kann an Wohnungen das Wohnungseigentum, an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes das Teileigentum gem. § 1 WEG begründet werden.

 

Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Gesetzliche Regelungen finden sich in den §§ 1 und 3 WEG.

BGH, Urteil v. 23.3.2018, V ZR 307/16: Die Nutzung einer Teileigentumseinheit zu Wohnzwecken ist in einem ausschließlich beruflichen und gewerblichen Zwecken dienenden Gebäude bei typisierender Betrachtung regelmäßig schon deshalb störender als die vorgesehene Nutzung, weil eine Wohnnutzung mit typischen Wohnimmissionen sowie einem anderen Gebrauch des Gemeinschaftseigentums einhergeht und zu anderen Zeiten – nämlich ganztägig und auch am Wochenende – erfolgt; die Teileigentümer haben ein berechtigtes Interesse daran, dass der professionelle Charakter einer derartigen Anlage erhalten bleibt, um Konflikte, die durch eine in der Teilungserklärung nicht angelegte gemischte Nutzung hervorgerufen werden können, von vornherein zu vermeiden.

AG Wiesbaden, Urteil v. 13.1.2012, 92 C 4523/11: Ist in einer Gemeinschaftsordnung das Objektprinzip vereinbart, besitzt auch der Teileigentümer eine Stimme in der Eigentümerversammlung.

1 Allgemeines

Wohnungseigentum und Teileigentum kann nur in Verbindung von Bruchteilsmiteigentum an Grundstück und bestimmten Gebäudeteilen begründet werden, da auch nach dem Wohnungseigentumsrecht dem Wohnungseigentümer kein vom übrigen Eigentum losgelöstes Eigentumsrecht zusteht. Dementsprechend ist nach § 3 WEG Teileigentum das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört.

 

Hinweis

Keine Unterschiede bei rechtlicher Behandlung

Teileigentum und Wohnungseigentum unterscheiden sich ausschließlich in ihrer Zweckbestimmung und nicht in ihrer rechtlichen Behandlung. Nach den Regelungen des Wohnungseigentumsgesetzes ist Wohnungseigentum das Sondereigentum an einer Wohnung, Teileigentum das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen. Da somit Wohnungs- und Teileigentum keine unterschiedliche Rechtsqualität zukommt, bestimmt § 1 Abs. 6 WEG, dass die Vorschriften über das Wohnungseigentum für das Teileigentum entsprechend gelten. Wird daher in einer Teilungserklärung nur der Begriff Wohnungseigentümer verwendet, umfasst dieser nicht lediglich die Wohnungseigentümer, sondern auch die Teileigentümer. Dies gilt beispielsweise auch, wenn eine Gemeinschaftsordnung regelt, dass jeder Wohnungseigentümer eine Stimme in der Wohnungseigentümerversammlung hat. Eine solche Regelung ist dahin auszulegen, dass jedes Wohnungs- und jedes Teileigentum eine Stimme besitzt (AG Wiesbaden, Urteil v. 13.1.2012, 92 C 4523/11).

Eine Umwandlung von Wohnungs- in Teileigentum oder umgekehrt ist möglich, bedarf aber wegen der Änderung der Zweckbestimmung der Zustimmung aller Wohnungseigentümer (OLG Bremen, Beschluss v. 8.12.1995, 3 W 53/95, WuM 1996 S. 168), gemäß § 5 Abs. 4 Satz 2 WEG jedoch nicht der Zustimmung der Grundpfandrechtsgläubiger (KG, Beschluss v. 29.11.2010, 1 W 325/10). Eine Wohnung wird nicht zu Teileigentum, wenn der Eigentümer sie vorübergehend, etwa zur Ausübung seines Anwaltsberufs oder Ähnlichem, als Büro verwendet.

Ob im Einzelfall Teileigentum oder Wohnungseigentum vorliegt, bestimmt sich nicht nach der tatsächlichen Nutzung, sondern vielmehr nach der baulichen Ausgestaltung. Zum Teileigentum können z. B. Geschäftsräume, Büros, Läden, Praxisräume, Hobbyräume, Garagen oder Werkstätten gehören. Die Art des Gebäudes ist dabei völlig gleichgültig. Auch an zu errichtenden Gebäuden kann Teileigentum begründet werden. Ebenso können Wohnungs- und Teileigentum am gleichen Gebäude bestehen.

 

Praxis-Beispiel

Schwimmbad und Sauna

Schwimmbad und Sauna sind ebenfalls teileigentumsfähig (BGH, Urteil v. 10.10.1980, V ZR 47/79, NJW 1981 S. 455).

 

Wichtig

Nutzung zu Wohnzwecken

Die Nutzung einer Teileigentumseinheit zu Wohnzwecken ist in einem ausschließlich beruflichen und gewerblichen Zwecken dienenden Gebäude bei typisierender Betrachtung regelmäßig schon deshalb störender als die vorgesehene Nutzung, weil eine Wohnnutzung mit typischen Wohnimmissionen sowie einem anderen Gebrauch des Gemeinschaftseigentums einhergeht und zu anderen Zeiten – nämlich ganztägig und auch am Wochenende – erfolgt. Die Teileigentümer haben ein berechtigtes Interesse daran, dass der professionelle Charakter einer derartigen Anlage erhalten bleibt, um Konflikte, die durch eine in der Teilungserklärung nicht angelegte gemischte Nutzung hervorgerufen werden können, von vornherein zu vermeiden.

Ob andere Grundsätze gelten, also eine...

Das ist nur ein Ausschnitt aus dem Produkt Deutsches Anwalt Office Premium. Sie wollen mehr? Dann testen Sie hier live & unverbindlich Deutsches Anwalt Office Premium 30 Minuten lang und lesen Sie den gesamten Artikel.


Meistgelesene beiträge