Schönheitsreparaturklauseln im Gewerbemietrecht - Starre Fristenpläne funktionieren auch hier nicht - Es hieß immer, dass Parteien bei Gewerbemiete alles Mögliche vereinbaren können. Der BGH zeigt jedoch, dass es hier Grenzen gibt.

Leitsatz

Die Verwendung von formularmäßigen Klauseln zur Überwälzung der Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen ist von nun an auch im Gewerbemietrecht unwirksam, wenn die Klauseln starre Fristenpläne ohne Berücksichtigung des tatsächlichen Renovierungsbedarfs enthalten.

Fakten:

Der Formularmietvertrag über die Vermietung eines Ladenlokals zum Betrieb einer Änderungsschneiderei enthielt folgende Regelung: "Der Vermieter ist nicht verpflichtet, während der Mietzeit Schönheitsreparaturen des Mietgegenstands durchzuführen, da hierfür in der Miete keine Kosten kalkuliert sind. ... Der Mieter verpflichtet sich, auf seine Kosten mindestens alle drei Jahre in Küche, Bad, Dusche und Toiletten und alle fünf Jahre in allen übrigen Räumen die Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten durch Fachhandwerker ausführen zu lassen." Der BGH erklärte die Klausel nun für unwirksam. Nach der gesetzlichen Regelung hat der Vermieter die Mietsache während der gesamten Vertragszeit in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. Es ist also im Grunde Pflicht des Vermieters, die Mieträume instand zu halten und damit auch seine Pflicht, die Schönheitsreparaturen durchzuführen. Diese gesetzliche Regelung kann durch Vertrag auf den Mieter überwälzt werden. Allerdings ist auch im Gewerbemietraumrecht eine Formularklausel unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders unangemessen benachteiligt. Das ist vorliegend der Fall, weil der Mieter durch die Klausel nach starren Fristen zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet ist, ohne dagegen einwenden zu können, dass tatsächlich kein Renovierungsbedarf bestehe.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil vom 08.10.2008, XII ZR 84/06

Fazit:

Was seit 2003 im Wohnraummietrecht gilt, hat nunmehr auch im Gewerbemietrecht Gültigkeit. Der X...