Flexible Fristen – üblicher Renovierungsturnus

 
Praxis-Beispiel

Renovierungsklausel mit flexiblen Fristen

"Der Mieter hat die Schönheitsreparaturen in regelmäßigen Abständen auszuführen. Die Fristen für die Ausführung von Schönheitsreparaturen betragen im Allgemeinen für Küchen, Bäder und Duschen 3 Jahre, für Wohn- und Schlafräume, Flure, Dielen und Toiletten 5 Jahre und für sonstige Nebenräume 7 Jahre."

Der BGH hat eine Klausel mit dieser Fristenregelung als wirksam angesehen.[1] Vor Ablauf dieser Zeiträume ist der Mieter grundsätzlich nicht zur Renovierung verpflichtet. Dies gilt auch dann, wenn dem Mieter bei Vertragsbeginn eine renovierungsbedürftige Wohnung übergeben worden ist.

Eine vertragliche Verlängerung der genannten Fristen ist möglich: In diesem Fall sind die längeren Fristen maßgebend. Eine vertragliche Verkürzung der üblichen Fristen verstößt gegen § 307 BGB.[2]

 
Achtung

Fristenplan muss flexibel sein

Der Fristenplan muss so ausgestaltet werden, dass der Mieter bei besonders schonender Behandlung der Mieträume eine Verlängerung der Fristen verlangen kann. Es genügt, wenn sich aus dem Fristenplan ergibt, dass die Fristen nicht in jedem Fall binden. Dies wird durch Zusätze wie "im Allgemeinen" oder "in der Regel" erreicht.

Ebenso kommt der Richtliniencharakter einer Frist zum Ausdruck, wenn dem Mieter ein Anspruch auf Fristverlängerung eingeräumt wird. Es schadet nicht, wenn die Fristenvereinbarung daneben auch vorsieht, dass der Vermieter bei besonders starker Abnutzung zur Verkürzung der Fristen berechtigt ist.[3]

 
Hinweis

Auch Fristverkürzung möglich

Es genügt, wenn der Fristenplan vorsieht, dass der Vermieter die Fristen "nach billigem Ermessen ... verlängern oder verkürzen kann".[4]

Es ist bei dieser Vertragsgestaltung nicht erforderlich, dass der Vermieter während der Mietzeit eine Fristverkürzung verfügt oder der Mieter eine Fristverkürzung verlangt hat. Befindet sich die Wohnung bei Vertragsende in einem abgenutzten Zustand, so genügt es, wenn der Vermieter den Mieter darauf hinweist, dass ein Renovierungsbedarf besteht und die Schönheitsreparaturen daher fällig sind. In diesem Fall muss der Mieter auch dann renovieren, wenn die regulären Fristen noch nicht abgelaufen sind. Umgekehrt gilt dasselbe: Ist die Wohnung bei Vertragsende nicht renovierungsbedürftig, muss der Mieter auch dann nicht renovieren, wenn die Fristen abgelaufen sind.[5]

Starre Fristen und Mindestfristen

 
Praxis-Beispiel

Starre Fristen und Mindestfristen

  1. "Die Schönheitsreparaturen sind mindestens (spätestens) nach Ablauf folgender Fristen auszuführen ..."
  2. "Der Mieter hat während der Mietzeit die Schönheitsreparaturen auf seine Kosten sach- und fachgerecht auszuführen, und zwar in Küche, Bad, WC alle 3 Jahre, in den übrigen Räumen alle 5 Jahre."

Ein Fristenplan kann nur in Form einer Richtlinie vereinbart werden. Dabei müssen die als Richtlinie vorgegebenen Fristen der Üblichkeit entsprechen. Die Vereinbarung sog. starrer Fristen verstößt gegen § 307 BGB.[6]

 
Achtung

Fehlende Renovierungsbedürftigkeit darf Mieter nachweisen

Dem Mieter darf der Nachweis nicht abgeschnitten werden, dass die Räume infolge längerer Abwesenheit, hochwertiger Materialien oder besonders schonender Nutzung trotz Fristablaufs noch nicht renovierungsbedürftig sind.

Hiervon ist aber auszugehen, wenn die Schönheitsreparaturen nach dem Wortlaut der Klausel "mindestens ... in der nachstehenden Zeitfolge" auszuführen sind, weil hierdurch eine Renovierungsverpflichtung begründet wird, die ausschließlich vom Zeitablauf abhängt.

Gleiches gilt, wenn die Klausel lediglich eine Verkürzung, aber keine Verlängerung der Fristen vorsieht.[7] Eine wirksame Fristenregelung liegt nur dann vor, wenn hinreichend deutlich wird, dass der Fristenplan lediglich den Charakter einer Richtlinie hat. Dies muss durch einen Zusatz wie "in der Regel" oder "im Allgemeinen" zum Ausdruck kommen. Weil die Klausel im Beispiel 2 diesen Zusatz nicht enthält, ist sie unwirksam.[8]

Nach der Rechtsprechung des BGH hat die Unwirksamkeit der Fristenregelung die Unwirksamkeit der Renovierungsvereinbarung zur Folge.[9] Die Rechtsfolge der Gesamtunwirksamkeit gilt auch dann, wenn sich die Klausel im Einzelfall nicht zum Nachteil des Mieters auswirkt, etwa weil er die Wohnung besonders stark abgenutzt hat oder weil die letzten Schönheitsreparaturen sehr lange zurückliegen.[10] Maßgeblich ist – wie allgemein – eine überindividuelle, generalisierende Betrachtungsweise.

Verkürzte Fristen

Eine vertragliche Verkürzung der üblichen Fristen verstößt gegen § 307 BGB.[11] Eine solche Regelung hat nach der Rechtsprechung des BGH nicht nur die Unwirksamkeit der Fristenvereinbarung zur Folge; vielmehr ist die gesamte Renovierungsvereinbarung unwirksam.[12]

Die Vereinbarung einer unüblich kurzen Frist führt auch dann zur Unwirksamkeit des Fristenplans, wenn dem Mieter in bestimmten Fällen ein Anspruch auf Fristverlängerung eingeräumt ist.[13]

Schönheitsreparaturen nach Bedarf

 
Praxis-Beispiel

Renovierung nach Bedarf

"Der Mieter hat di...

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