Kündigung – Form und Inhalt / 4 Kündigung bei Personenmehrheit

Soweit die Vertragspartner aus Personenmehrheiten bestehen (z. B. Erbengemeinschaft auf der Vermieterseite, Ehegatten auf der Mieterseite), ist die Kündigung grundsätzlich von allen an alle zu richten, d. h., die Kündigungserklärung hat sowohl als Adressat als auch als Absender sämtliche Vertragspartner zu enthalten und ist von allen Absendern zu unterzeichnen.

Bruchteilseigentümer können ein Mietverhältnis über das gemeinschaftliche Grundstück wirksam mit Stimmenmehrheit kündigen, wenn sich die Kündigung als Maßnahme einer ordnungsgemäßen Verwaltung gem. § 745 Abs. 1 Satz 1 BGB darstellt.^[1] Dementsprechend können bei einer Erbengemeinschaft die Erben ein Mietverhältnis über eine zum Nachlass gehörende Sache wirksam mit Stimmenmehrheit (§ 2038 Abs. 2 Satz 1 BGB i. V. m. § 745 Abs. 1 BGB) kündigen, wenn sich die Kündigung als Maßnahme ordnungsgemäßer Nachlassverwaltung darstellt.^[2]

Auch eine mit Stimmenmehrheit beschlossene Kündigung, die im Außenverhältnis zu den Mietern unwirksam ist, kann zumindest dann eine Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung sein, wenn die Rechtslage bei der Beschlussfassung auch nach Einholung anwaltlichen Rates nicht zuverlässig einzuschätzen war. Einer verbindlichen Klärung der Rechtslage vor Beschlussfassung bedarf es zumindest dann nicht, wenn für die Kündigungsmöglichkeit nur ein kurzes Zeitfenster besteht.^[3]

Wird eine Immobilie von mehreren Miteigentümern (z. B. einem Ehepaar) gemeinsam vermietet, bleibt ein Miteigentümer auch dann Vermieter, wenn er seinen Miteigentumsanteil an den anderen übertragen hat. § 566 BGB, wonach der Käufer mit allen Rechten und Pflichten in ein bestehendes Mietverhältnis eintritt, ist weder direkt noch analog anwendbar, da § 566 BGB den Verkauf an einen Dritten voraussetzt, der bis zum Erwerb nicht Vermieter war. Die...