Kündigung – Form und Inhalt / 14 Verbotene Eigenmacht

Räumt der Mieter die Mieträume trotz einer wirksamen Kündigung des Vermieters (z. B. wegen Zahlungsverzugs) nicht oder nicht fristgerecht, muss sich der Vermieter staatlicher Hilfe^[1] bedienen, um sein Recht auf Räumung und Herausgabe der Mieträume durchzusetzen. Das geschieht i. d. R. durch Erhebung einer Räumungsklage und ggf. Zwangsräumung durch den Gerichtsvollzieher aufgrund eines vollstreckbaren Räumungsurteils.

Achtung

Eigenmächtige Räumung

Eine eigenmächtige Räumung der Wohnung durch den Vermieter mithilfe von Schlüsseldienst und Spedition stellt eine unerlaubte Selbsthilfe^[2] dar. Dies gilt auch dann, wenn der gegenwärtige Aufenthaltsort des Mieters unbekannt ist und dieser sein vertragliches Besitzrecht aufgrund einer rechtmäßigen Kündigung verloren hat. Auch in diesem Fall ist der Vermieter verpflichtet, sich einen Räumungstitel zu verschaffen. Gegebenenfalls muss die Räumungsklage öffentlich zugestellt werden. Bei einer Räumung ohne gerichtlichen Titel haftet der Vermieter gem. § 231 BGB verschuldensunabhängig für die hierdurch entstandenen Schäden.

Eine Klausel in einem Formularmietvertrag, wonach der Vermieter berechtigt ist, die Mieträume bei Verletzung der Räumungspflicht durch den Mieter öffnen und räumen zu lassen, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam.^[3]

Der Vermieter, der eine Wohnung in Abwesenheit des Mieters ohne Vorliegen eines gerichtlichen Titels durch verbotene Eigenmacht in Besitz nimmt, hat sich aufgrund der ihn treffenden Obhutspflicht nicht nur zu entlasten, soweit ihm die Herausgabe nachweislich vorhandener Gegenstände unmöglich wird oder nachweislich eine Verschlechterung von herauszugebenden Gegenständen eintritt. Aufgrund dieser Obhutspflicht muss er die Interessen des an einer eigenen Interessenwahrung verhindert...