Leitsatz

Auftragsverantwortlichkeit und Kostenverteilung zu Reparaturen an sondergenutzten Duplex-Stellplätzen in objektiver Auslegung speziell getroffener Vereinbarungen in der Gemeinschaftsordnung

 

Normenkette

§§ 10, 16 Abs. 2, 28 WEG

 

Kommentar

  1. In der Tiefgarage gab es auch im Gemeinschaftseigentum stehende Duplexparker mit allein begründeten Sondernutzungsrechten zugunsten jeweiliger Wohnungseigentümer. In der Gemeinschaftsordnung war zum einen vereinbart, dass "jeder Wohnungseigentümer verpflichtet ist, die seinem Sondereigentum und einem etwaigen Sondernutzungsrecht unterliegenden Gebäudeteile so instand zu halten, dass keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus Nachteile erwachsen….". Zum anderen war unter eigener Bestimmung "Lasten des Sondereigentums" u.a. geregelt, "jeder Miteigentümer hat allein die Kosten aller Reparaturen und sonstigen Maßnahmen am Sondereigentum und an den seinem Sondernutzungsrecht unterliegenden Teilen des Gemeinschaftseigentums (Duplex-Garagen) zu tragen". Weiter heißt es dort noch: "Hinsichtlich der Duplex-Stellplätze treffen alle Reparaturkosten die an der betreffenden Anlage beteiligten Sondernutzungsberechtigten nach gleichen Teilen, sofern der Schaden nicht nachweisbar durch einen Sondernutzungsberechtigten …. verursacht wurde."

    Ein sondernutzungsberechtigter Stellplatznutzer an einem 4-fach-Parker hatte hier am streitgegenständlichen 4-fach-Parker eine Reparatur in Auftrag gegeben und verlangte von einem anderen Nutzer klageweise ein Viertel der angefallenen Reparaturkosten unter Begründung auf die Vereinbarungen in der Gemeinschaftsordnung. Nach Ansicht des Amtsgerichts sei insoweit durch Vereinbarung nicht zwischen den einzelnen Sondernutzungsberechtigten differenziert worden, sodass sich alle an der jeweiligen Anlage beteiligten Sondernutzungsberechtigten an allen Reparaturkosten nach gleichen Anteilen auch zu beteiligen hätten. In 2. Instanz auf Berufung des Beklagten teilte das Landgericht die Auslegung der hier einschlägigen Gemeinschaftsordnungsregelungen nicht und hob mit nachfolgender kurzer Begründung die Amtsgerichtsentscheidung gemäß § 540 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 ZPO auf.

  2. Nach maßgeblicher objektiv-normativer Auslegung der hier getroffenen Vereinbarungen (vgl. BGH, NJW-RR 2010 S. 227) ist hinsichtlich der Kosten von Instandsetzungsmaßnahmen bezüglich der Mehrfachstellplätze eine zu berücksichtigende Differenzierung vorgegeben. Danach hat jeder Miteigentümer in der Gemeinschaft allein die Kosten aller Reparaturen und sonstigen Maßnahmen an den "seinem Sondernutzungsrecht unterliegenden Teilen des Gemeinschaftseigentums" (der Mehrfachstellplatzanlagen) zu tragen. Der einzelne Eigentümer hat deshalb hinsichtlich seines Sondernutzungsrechts die Instandhaltungslast. Vorliegend hatte der Kläger zum einen Instandsetzungsarbeiten an "seinen" sondergenutzten Fahrblechen ausführen lassen. Zum anderen ging es auch um Instandsetzungsarbeiten an Teilen des betreffenden Mehrfachparkers, die nicht einzelnen Wohnungseigentümern zur Sondernutzung zugewiesen wurden, zumal solche Teile auch für den Betrieb mehrerer Sondernutzungsrechte gleichzeitig verantwortlich waren. Nach Auslegung der hier getroffenen Vereinbarungen hat der klagende Eigentümer allein die Kosten zu tragen, die sein einzelnes Sondernutzungsrecht betreffen; insoweit besitzt er auch selbst die Instandsetzungslast. Andere Kosten an der betreffenden Anlage sollten demgemäß von allen an der betreffenden Anlage beteiligten Sondernutzungsberechtigten zu gleichen Anteilen zu verteilen sein. Damit ist nicht davon auszugehen, dass die Mehrfachparker insgesamt jeweils im Sondernutzungsrecht von Wohnungseigentümern stehen.

    Der Kläger hat deshalb allein die Kosten an den Fahrblechen seines Stellplatzes kraft zugewiesener Sondernutzung zu tragen. Insoweit hat er auch kein Geschäft des Beklagtenberechtigten geführt noch stellt sich der Beklagte als in irgendeiner Weise bereichert dar. Kosten für die Instandsetzung von Teilen, die nicht isoliert einem der Sondernutzungsberechtigten zuzuordnen sind, unterliegen gesonderter Kostenverteilungsregelung nach Gemeinschaftsordnung. Die Instandsetzungslast dahin gehend trifft gerade nicht den einzelnen Sondernutzungsberechtigten, sondern die Gemeinschaft, sodass es sich insoweit nicht um ein Geschäft des Beklagten, sondern um ein solches der Gemeinschaft handelt. Erst im Anschluss an Auftrag und entstandene Kosten sind diese dann nach bestimmtem Kostenverteilungsschlüssel zu verteilen; zunächst müssen solche Kosten von der Gemeinschaft verauslagt werden; die Verteilungsfrage erfolgt erst im Rahmen der Jahresabrechnungdurch Umlage, was einer vorgezogenen Geltendmachung klägerischer Ansprüche entgegensteht; außerhalb einer Jahresabrechnung dürfen gerade nicht Direktkosten gegen einen einzelnen Eigentümer geltend gemacht werden.

Anmerkung

Die Auslegung der hier in der Gemeinschaftsordnung getroffenen Vereinbarungen in Richtung ent...

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