Insolvenz (Miete) / 2 Insolvenz des Vermieters

2.1 Auswirkungen auf das Mietverhältnis

Wird über das Vermögen des Vermieters das Insolvenzverfahren eröffnet, bleibt der vollzogene Mietvertrag bestehen. Der Mietvertrag ist auch der Insolvenzmasse gegenüber wirksam.^[1]

Achtung

Beiderseitige Erfüllung des Mietvertrags

Der Insolvenzverwalter muss das Mietverhältnis gegenüber dem Mieter erfüllen; der Mieter hat die Miete einschließlich aller Nebenkosten^[2] an den Insolvenzverwalter zu bezahlen. Sonderkündigungsrechte bestehen nicht.

Die Ansprüche des Mieters aus dem Mietverhältnis sind Masseverbindlichkeiten. Eine Ausnahme gilt hinsichtlich der "Ansprüche für die Zeit vor der Eröffnung des Insolvenzverfahrens"; diese Ansprüche kann der Mieter nur als Insolvenzgläubiger geltend machen.^[3]

Der BGH hat für den Anspruch auf Mängelbeseitigung für Mängel, die bereits vor Eröffnung bestanden haben, Folgendes entschieden: Es kommt darauf an, ob die Leistung auch nach der Insolvenzeröffnung geschuldet wird. Dies ist für Mängelbeseitigungsansprüche zu bejahen. Es handelt sich um einen Erfüllungsanspruch, der als Gegenleistung für die Mietzahlungen geschuldet wird.^[4]

War die Mietsache zur Zeit der Eröffnung des Insolvenzverfahrens noch nicht überlassen, ist die Regelung des § 108 Abs. 1 Satz 1 InsO – entgegen ihrem Wortlaut – nicht anzuwenden.^[5] In diesen Fällen kann der Insolvenzverwalter die Mietsache überlassen.^[6] Er ist hierzu aber nicht verpflichtet. Lehnt der Verwalter die Erfüllung ab, so besteht der Mietvertrag zwar fort; dem Mieter stehen aber keine Erfüllungs-, sondern nur Schadensersatzansprüche zu. Diese Ansprüche kann der Mieter nicht als Massegläubiger, sondern nur als (gewöhnlicher) Insolvenzgläubiger geltend machen.^[7]

[1] § 108 Abs. 1 InsO.

[2] BGH, a. a. O., NJW 1986, 3206.

[3] § 108 Abs. 3 InsO.

[4] BGH, Urteil v. 3.4.2003, IX ZR 163/02, WuM 2003, 338.

[5] BGH...