Gemeinschaftseigentum

Zusammenfassung

 

Begriff

Die Frage, was zum gemeinschaftlichen Eigentum gehört, ist nie generell zu beantworten. Hierzu bedarf es stets der Hinzuziehung der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung der jeweiligen Eigentümergemeinschaft. Denn auch die gesetzliche Definition hilft bei der Bewertung des Einzelfalls nicht immer weiter. Dort heißt es: Das Grundstück sowie Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum eines Dritten stehen, sind gem. § 1 Abs. 5 WEG Gemeinschaftseigentum. Ferner gehören gem. § 5 Abs. 2 WEG Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen zum Gemeinschaftseigentum, selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befinden.

 

Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Gesetzliche Regelungen finden sich in § 1 Abs. 5 WEG und § 5 Abs. 2 WEG.

BGH, Urteil v. 26.10.2018, V ZR 328/17: Schadensersatzansprüche, die auf die Verletzung des gemeinschaftlichen Eigentums gestützt werden, kann ein einzelner Wohnungseigentümer einklagen, wenn und soweit sie in Anspruchskonkurrenz zu Beseitigungsansprüchen aus dem Miteigentum an dem Grundstück gemäß § 1004 Abs. 1 BGB stehen; das gilt auch, soweit der Beseitigungsanspruch die Wiederherstellung des vorherigen Zustands umfasst.

LG Köln, Urteil v. 11.10.2018, 29 S 56/18: Eine Vereinbarung, nach der ein Wohnungseigentümer die Kosten für die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums tragen muss, muss klar und eindeutig sein. Im Zweifel bleibt es bei der gesetzlichen Zuständigkeit. Von der gesetzlichen Zuständigkeit und Kostenverteilung abweichende Vereinbarungen sind als Ausnahmeregelung eng auszulegen.

BGH, Urteil v. 4.5.2018, V ZR 163/17: Eine Regelung in der Teilungserklärung, wonach Einrichtungen, Anlagen und Gebäudeteile, die nach der Beschaffenheit oder dem Zweck des Bauwerks oder gemäß dieser Teilungserklärung zum ausschließlichen Gebrauch durch einen Wohnungseigentümer bestimmt sind (z. B. Balkon, Loggia), auf dessen Kosten instand zu halten und instand zu setzen sind, ist nächstliegend dahin auszulegen, dass sie auch einzelnen Wohnungen zugeordnete Terrassen im Dach der Anlage erfasst und dass sie die Instandsetzung sowohl der im Sonder- als auch der im Gemeinschaftseigentum stehenden Teile solcher Terrassen betrifft.

OLG Dresden, Beschluss v. 29.3.2017, 17 W 233/17: Zugänge zur gemeinschaftlichen Heizungsanlage sind zwingend Gemeinschaftseigentum. Die Heizung erfordert einen ständigen Bedienungs-, Wartungs- und Kontrollaufwand und damit einen ständigen ungehinderten Zugang aller Eigentümer zu der Anlage. Der gemeinschaftliche Zugang darf nicht dadurch gefährdet werden, dass ein Wohnungseigentümer im Rahmen seiner Raumherrschaft nach § 13 Abs. 1 WEG den gemeinschaftlichen Gebrauch stört.

VGH Baden-Württemberg, Urteil v. 28.12.2016, 8 S 2442/14: Die Beeinträchtigung des gemeinschaftlichen Eigentums einer Wohnungseigentümergemeinschaft durch die Festsetzung eines öffentlichen Geh- und Fahrradweges auf dem Grundstück in einem Bebauungsplan kann nur von der Wohnungseigentümergemeinschaft als solcher und nicht von den einzelnen Miteigentümern abgewehrt werden.

LG Dortmund, Urteil v. 20.9.2016, 1 S 434/15: Beschließen die Wohnungseigentümer eine Erstattung der Kosten für in der Vergangenheit von den Wohnungseigentümern eigenständig und auf ihre Kosten durchgeführten Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen, weil allgemein von der Gültigkeit eines tatsächlich nichtigen Beschlusses über die Verpflichtung zu entsprechenden Maßnahmen ausgegangen wurde, muss zwingend ein zweistufiges Verfahren durchgeführt werden, wonach zunächst die jeweiligen Rechnungen einzureichen und diese zu prüfen sind und sodann die konkrete Kostenerstattung beschlossen wird.

OLG Hamm, Beschluss v. 5.1.2016, 15 W 398/15: Ein Innenhof kann nach den konkreten Gegebenheiten des zu beurteilenden Einzelfalls als sondereigentumsfähig gemäß § 3 Abs. 2 Satz 1 WEG anzusehen sein.

AG Köln, Urteil v. 8.5.2015, 215 C 133/14: Die konstruktiven Elemente des Balkons stehen zwingend im Gemeinschaftseigentum.

AG Nürnberg, Urteil v. 23.1.2015, 14 C 4961/14 WEG: Den Wohnungseigentümern können durch Mehrheitsbeschluss keine Leistungspflichten dergestalt auferlegt werden, dass etwaige Schäden im Sonder- oder Gemeinschaftseigentum der Verwaltung in Schriftform zu melden sind.

BGH, Urteil v. 25.10.2013, V ZR 212/12: Wohnungseingangstüren stehen im gemeinschaftlichen Eigentum der Wohnungseigentümer.

BGH, Urteil v. 12.4.2013, V ZR 103/12: Stimmen einzelne Wohnungseigentümer einer Veräußerung von Teilen des gemeinschaftlichen Grundstücks nicht zu, können sie nicht durch einen Mehrheitsbeschluss dazu verpflichtet werden. Weil die Veräußerung die sachenrechtlichen Grundlagen der Gemeinschaft betrifft, stellt sie keine Verwaltung im Sinne von § 21 Abs. 3 WEG dar und kann auch nicht Gegenstand einer Vereinbarung sein. Ein Mitwirkungsanspruch einzelner Wohnungseigentümer kann sich in beson...

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