Ersatzmieter – Rechte und Pflichten / 3 Vorzeitiger Auszug des Mieters

Hinweis

Auszug des Mieters ohne Entlassung aus dem Mietverhältnis

Zieht der Mieter ohne Rücksicht auf den weiterbestehenden Mietvertrag (z. B. infolge einer unwirksamen Kündigung) endgültig aus und zahlt keine Miete mehr, kann der Vermieter die Räume weitervermieten.

Praxis-Tipp

Mieter über Haftung informieren

Er ist nicht gezwungen, den ursprünglichen Mieter aus dem Vertrag zu entlassen; jedoch sollte er dem Mieter in diesem Fall den Zweck der Weitervermietung (Schadensminderung) mitteilen und den Mieter auf den Fortbestand seiner Haftung hinweisen.^[1]

Der Nachfolgemieter und der ursprüngliche Mieter sind nicht als Gesamtschuldner haftbar, da Grundlage der Haftung unterschiedliche Mietverträge sind. Der ursprüngliche Mieter hat jedoch einen Anspruch darauf, dass der Vermieter Zahlungen, die er von dem Folgemieter erhält, auf die gegen ihn gerichtete Forderung anrechnet. Dies gilt aber nur für die vom Nachfolgemieter tatsächlich erhaltenen Mietzahlungen. Allein der vertragliche Anspruch des Vermieters auf Mietzahlung gegen den Nachfolger reicht für eine Anrechnung nicht aus.^[2]

Wichtig

Mieter zahlt Mietdifferenz

Scheitert der Anschlussmietvertrag, kann der Vermieter den Mieter erneut auf Zahlung der Miete in Anspruch nehmen. Bei Vermietung zu einer niedrigeren – jedoch dem erzielbaren Marktpreis entsprechenden – Miete ist der Mieter zur Zahlung der Mietdifferenz verpflichtet. Dies gilt unabhängig davon, ob sich der Mieter (im Interesse der Schadensminderung) mit der Weitervermietung einverstanden erklärt hat.^[3]

Zieht der Mieter ohne Rücksicht auf den weiterbestehenden Mietvertrag endgültig aus, zahlt keine Miete mehr und veranlasst er mit dieser groben Vertragsverletzung den Vermieter, die Mietsache zu einer niedrigeren Miete weiterzuvermieten, dann handelt er regelmäßig rechtsmissbräuchlich, wenn er die Zahlung der Differenzmiete mit der Begründung verweigern will, der Vermieter sei wegen der Weitervermietung zur Gebrauchsüberlassung an ihn nicht mehr in der Lage gewesen.^[4]

Auf § 537 Abs. 2 BGB, wonach der Mietzahlungsanspruch des Vermieters aus diesem Grund entfallen könnte, kann sich der Mieter nicht berufen.^[5] Voraussetzung ist jedoch, dass das Verhalten des Vermieters – die Weitervermietung – redlich war.

Praxis-Beispiel

Unredliches Verhalten des Vermieters

Das ist nicht der Fall, wenn der Vermieter im Vertrauen darauf, dass der Mieter die Mietdifferenz zahlen müsse, die Mietsache ohne hinreichenden Grund unter dem erzielbaren Marktpreis weitervermietet oder aus ihm zurechenbaren Gründen überhaupt keine Miete mehr erhalten hat, weil er die Räume einem Dritten überlassen, infolge Uneinigkeit über die Höhe der Nutzungsentschädigung aber die Entgegennahme von Zahlungen zurückgewiesen hat und der Dritte nunmehr die Zahlung verweigert.^[6]

Der Auszug des Mieters kann nicht als grobe Vertragsverletzung gewertet werden, wenn der Mieter aus nachvollziehbaren Gründen davon ausgegangen ist, das Mietverhältnis sei beendet; so z. B., wenn das Mietverhältnis gekündigt wurde^[7] oder die Parteien Verhandlungen über eine einvernehmliche Beendigung des Mietverhältnisses geführt haben. Dies gilt auch dann, wenn sich später in einem Prozess herausstellen sollte, dass der Mieter irrtümlich von einer Beendigung des Mietverhältnisses ausgegangen war. Liegt danach keine grobe Vertragsverletzung durch den Mieter vor, ist der Mieter nicht zur Zahlung der Mietdifferenz verpflichtet.^[8]

Je weniger der Mieter jedoch Anlass zu der Annahme hatte, das Mietverhältnis sei beendet, umso eher handelt er rechtsmissbräuchlich, wenn er sich wegen der Weitervermietung auf mangelnde Erfüllungsbereitschaft des Vermieters beruft.^[9]

Obwohl der Vermieter grundsätzlich nicht verpflichtet ist, dem Mieter seine Absicht der Weitervermietung vorher mitzuteilen^[10], kann eine solche Mitteilung entscheidende Bedeutung gewinnen, wenn aus Sicht des Vermieters nicht eindeutig feststeht, ob der Mieter endgültig ausgezogen ist oder ob der Mieter mit nachvollziehbaren Gründen annehmen konnte, das Mietverhältnis sei beendet. Reagiert der Mieter nämlich auf eine solche Mitteilung nicht, wird es ihm regelmäßig verwehrt sein, sich z. B. nachträglich darauf zu berufen, er habe die Mietsache nicht endgültig aufgeben wollen, sondern nur vorübergehend nicht genutzt.^[11]

Hinweis

Mietaufhebung durch Neuabschluss oder erst bei Vollzug?

Strittig ist, ob bereits durch den Abschluss eines Mietvertrags mit einem (vom Mieter gestellten) Nachmieter das bisherige Vertragsverhältnis konkludent (schlüssig) aufgehoben wird oder ob dies erst dann der Fall ist, wenn das neue Mietverhältnis auch vollzogen wird.^[12]

Jedenfalls stellt die Neuvermietung nach einer unwirksamen Kündigung (z. B. weil das Mietverhältnis befristet war) und Auszug des Mieters eine Maßnahme zur Schadensminderung und damit ein Handeln im Interesse des Mieters dar, sodass der Vermieter einen Anspruch auf Bezahlung einer eventuellen Mietdifferenz hat.^[13]

Dementsprechend kann der Vermieter, der für eine Weitervermietung der...