Entziehung des Wohnungseigentums

Zusammenfassung

 

Begriff

Bei der Entziehung des Wohnungseigentums handelt es sich um den schwersten aller möglichen Eingriffe in das Eigentum. Voraussetzung ist, dass sich ein Wohnungseigentümer einer so schweren Pflichtverletzung der ihm gegenüber den anderen Wohnungseigentümern bestehenden Verpflichtungen schuldig gemacht hat, dass diesen die Fortsetzung der Gemeinschaft mit dem störenden Eigentümer nicht mehr zugemutet werden kann.

 

Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Die Entziehung des Wohnungseigentums ist gesetzlich in den §§ 18 f. WEG geregelt.

BVerfG, Beschluss v. 14.7.1993, 1 BvR 1523/92, NJW 1994 S. 241: Die Entziehung des Wohnungseigentums verstößt nicht gegen Art. 14 GG.

OLG Köln, Beschluss v. 20.2.2004, 16 Wx 7/04: Es ist unzulässig, einen Wohnungseigentümer unter Androhung der Entziehung des Wohnungseigentums dazu zu bewegen, in Zukunft Beschlüsse der Gemeinschaft nicht mehr anzufechten.

BGH, Urteil v. 22.1.2010, V ZR 75/09: Eine Entziehung des Wohnungseigentums kommt nicht infrage, wenn sich der Kläger in dem entsprechenden Verfahren selbst nicht redlich verhält und auch von ihm die Entziehung seines Wohnungseigentums verlangt werden könnte.

BVerfG, Beschluss v. 14.7.1993, 1 BvR 1523/92, NJW 1994 S. 241: Es ist allein Aufgabe der Fachgerichte zu klären, ob ein Verschulden hinsichtlich des jeweiligen Entziehungsgrunds notwendig ist oder nicht.

OLG Rostock, Beschluss v. 3.11.2008, 3 W 5/08: Der Beschluss über die Entziehung des Wohnungseigentums bedarf einer Mehrheit von mehr als der Hälfte aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer (§ 18 Abs. 3 Satz 2 WEG). Jeder Wohnungseigentümer hat demnach also eine Stimme ohne Rücksicht darauf, ob das Kopfprinzip ansonsten abbedungen ist.

BGH, Urteil v. 8.7.2011, V ZR 2/11: Im Rahmen einer gegen einen Entziehungsbeschluss gerichteten Anfechtungsklage ist zu prüfen, ob dem Beschluss die erforderliche Abmahnung vorausgegangen ist. Dagegen ist die inhaltliche Richtigkeit der in der Abmahnung aufgeführten Gründe und die Frage, ob nach der Abmahnung erneut gegen Pflichten verstoßen worden ist, ausschließlich Gegenstand der Entziehungsklage.

BGH, Urteil v. 10.10.2013, V ZR 281/12: Ein zwischen den Mitgliedern einer aus 2 Wohnungseigentümern bestehenden Wohnungseigentümergemeinschaft geführter Rechtsstreit darüber, ob die Kosten einer erfolglos betriebenen Entziehungsklage (§ 18 Abs. 1 Satz 2 WEG) zu den Verwaltungskosten zählen, ist als Streitigkeit nach § 43 Nr. 1 WEG zu qualifizieren.

LG Hamburg, Urteil v. 6.4.2016, 318 S 50/15: Eine Pflichtverletzung im Sinne von § 18 WEG setzt nicht zwingend ein schuldhaftes und subjektiv vorwerfbares Verhalten voraus. Auch ein aufgrund der individuellen Disposition für den Wohnungseigentümer nicht oder nur schwer vermeidbares Verhalten kann zur Folge haben, dass den Wohnungseigentümern eine Fortsetzung der Gemeinschaft nicht mehr zugemutet werden kann.

BGH, Urteil v. 18.11.2016, V ZR 221/15: Der Ersteher einer Eigentumswohnung verletzt die Pflicht nach § 14 Nr. 1 WEG, wenn er die Nutzung durch den früheren Wohnungseigentümer, dem das Wohnungseigentum nach § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG entzogen worden ist, nicht beendet, sondern ihm den Besitz an dem Sondereigentum weiter überlässt. Die anderen Wohnungseigentümer können verlangen, dass er dem früheren Wohnungseigentümer den Besitz entzieht.

BGH, Beschluss v. 25.1.2018, V ZR 141/17: Setzt ein Wohnungseigentümer, gegen den ein gerichtliches Verfahren auf Entziehung des Wohnungseigentums anhängig ist, die in der Klage beanstandeten gemeinschaftswidrigen Verhaltensweisen fort, ist hinsichtlich des fortgesetzten Verhaltens eine Abmahnung grundsätzlich entbehrlich.

 

Die häufigsten Fallen

  1. Eigentumsentziehung wegen Pflichtverstößen nur nach Abmahnung

    Der betreffende Wohnungseigentümer muss trotz Abmahnung wiederholt gröblich gegen die ihm nach § 14 WEG obliegenden Pflichten verstoßen. Da nur ein wiederholter grober Verstoß trotz Abmahnung zur Entziehung berechtigt, müssen insgesamt mindestens 3 gravierende Pflichtverstöße vorliegen. Zu Beweiszwecken sollte die Abmahnung natürlich immer schriftlich erfolgen.

  2. Entziehungsrecht muss zeitnah ausgeübt werden

    Auch das Entziehungsrecht kann verwirkt werden. Das Entziehungsrecht ist verwirkt, wenn es jahrelang nicht geltend gemacht wird und die Entziehungsgründe mittlerweile weggefallen sind. Ob Verwirkung auch anzunehmen ist, wenn jahrelang nichts unternommen wurde, die Entziehungsgründe jedoch noch vorliegen, ist abschließend nicht eindeutig geklärt, dürfte jedoch zu verneinen sein.

  3. Entziehung wegen Zahlungsrückstands setzt Verzug voraus

    Der Zahlungsbetrag muss fällig sein. Die Entziehung des Wohnungseigentums kommt nur dann in Betracht, wenn sich der Wohnungseigentümer in Höhe eines Betrags, der 3 % des Einheitswerts seines Wohnungseigentums übersteigt, länger als 3 Monate in Zahlungsverzug befindet (§ 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG).

  4. Beschlussfassung muss nach dem "Kopfprinzip" erfolgen

    Auch wenn in der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung das gesetzliche Kopfstimmrecht des § 2...

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