Entziehung des Wohnungseigentums (WEMoG)

Zusammenfassung

Begriff

Bei der Entziehung des Wohnungseigentums handelt es sich um den schwersten aller möglichen Eingriffe in das Eigentum. Voraussetzung ist, dass sich ein Wohnungseigentümer einer so schweren Pflichtverletzung der ihm gegenüber den anderen Wohnungseigentümern bestehenden Verpflichtungen schuldig gemacht hat, dass diesen die Fortsetzung der Gemeinschaft mit dem störenden Eigentümer nicht mehr zugemutet werden kann.

Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Die Entziehung des Wohnungseigentums ist gesetzlich in § 17 WEG geregelt.

BVerfG, Beschluss v. 14.7.1993, 1 BvR 1523/92, NJW 1994 S. 241: Die Entziehung des Wohnungseigentums verstößt nicht gegen Art. 14 GG.

OLG Köln, Beschluss v. 20.2.2004, 16 Wx 7/04: Es ist unzulässig, einen Wohnungseigentümer unter Androhung der Entziehung des Wohnungseigentums dazu zu bewegen, in Zukunft Beschlüsse der Gemeinschaft nicht mehr anzufechten.

BVerfG, Beschluss v. 14.7.1993, 1 BvR 1523/92, NJW 1994 S. 241: Es ist allein Aufgabe der Fachgerichte zu klären, ob ein Verschulden hinsichtlich des jeweiligen Entziehungsgrunds notwendig ist oder nicht.

LG Hamburg, Urteil v. 6.4.2016, 318 S 50/15: Eine Pflichtverletzung im Sinne von § 18 WEG a. F. / § 17 WEG n. F. setzt nicht zwingend ein schuldhaftes und subjektiv vorwerfbares Verhalten voraus. Auch ein aufgrund der individuellen Disposition für den Wohnungseigentümer nicht oder nur schwer vermeidbares Verhalten kann zur Folge haben, dass den Wohnungseigentümern eine Fortsetzung der Gemeinschaft nicht mehr zugemutet werden kann.

BGH, Urteil v. 18.11.2016, V ZR 221/15: Der Ersteher einer Eigentumswohnung verletzt die Pflicht nach § 14 Nr. 1 WEG a. F. / § 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG n. F., wenn er die Nutzung durch den früheren Wohnungseigentümer, dem das Wohnungseigentum nach § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG a. F. / § 17 Abs. 2 WEG n. F. entzogen worden ist, nicht beendet, sondern ihm den Besitz an dem Sondereigentum weiter überlässt. Die anderen Wohnungseigentümer können verlangen, dass er dem früheren Wohnungseigentümer den Besitz entzieht.

BGH, Beschluss v. 25.1.2018, V ZR 141/17: Setzt ein Wohnungseigentümer, gegen den ein gerichtliches Verfahren auf Entziehung des Wohnungseigentums anhängig ist, die in der Klage beanstandeten gemeinschaftswidrigen Verhaltensweisen fort, ist hinsichtlich des fortgesetzten Verhaltens eine Abmahnung grundsätzlich entbehrlich.

BGH, Urteil v. 14.9.2018, V ZR 138/17: Der nicht störende Miteigentümer ist entsprechend § 19 Abs. 2 WEG a. F. / § 17 Abs. 4 WEG n. F. berechtigt, die Wirkungen des Entziehungsurteils bis zur Erteilung des Zuschlags dadurch abzuwenden, dass er den Miteigentumsanteil des störenden Miteigentümers selbst erwirbt, den störenden Miteigentümer dauerhaft und einschränkungslos aus der Wohnanlage entfernt und dass er der Wohnungseigentümergemeinschaft alle Kosten ersetzt, die dieser durch die Führung des Entziehungsrechtsstreits und die Durchführung eines Zwangsversteigerungsverfahrens zur Durchsetzung des Entziehungsanspruchs entstanden sind.

BGH, Urteil v. 5.4.2019, V ZR 339/17: Im Rahmen einer gegen einen Abmahnungsbeschluss gerichteten Anfechtungsklage ist nur zu prüfen, ob die formellen Voraussetzungen der Beschlussfassung eingehalten sind, das abgemahnte Verhalten einen Entziehungsbeschluss rechtfertigen kann und die Abmahnung hinreichend bestimmt ist. Die Prüfung der materiellen Richtigkeit der Abmahnung (ob eine Entziehung des Wohnungseigentums gerechtfertigt ist) ist dem auf den Entziehungsbeschluss gegebenenfalls folgenden gerichtlichen Entziehungsprozess vorbehalten. Die Entziehung des Wohnungseigentums darf im Grundsatz nicht darauf gestützt werden, dass ein Wohnungseigentümer von seinem Recht Gebrauch macht, sich mit Anträgen an den Verwalter zu wenden, auf der Versammlung Anträge zu stellen und/oder Beschlüsse im Wege der Anfechtungs- bzw. der Beschlussersetzungsklage gerichtlich überprüfen lässt. Anders liegt es, wenn die Wahrnehmung der Rechte rechtsmissbräuchlich ist, mithin, wenn sie ausschließlich einem wohnungseigentumsfremden oder -feindlichen Ziel dient und nach Intensität und Umfang ihrer Instrumentalisierung für solche Ziele den übrigen Wohnungseigentümern nicht mehr zuzumuten ist.

Die häufigsten Fallen

1. Eigentumsentziehung wegen Pflichtverstößen nur nach Abmahnung

   Der Wohnungseigentümer muss trotz Abmahnung wiederholt gröblich gegen die ihm nach § 14 WEG obliegenden Pflichten verstoßen. Da nur ein wiederholter grober Verstoß trotz Abmahnung zur Entziehung berechtigt, müssen insgesamt mindestens 3 gravierende Pflichtverstöße vorliegen. Zu Beweiszwecken sollte die Abmahnung natürlich immer schriftlich erfolgen.

2. Entziehungsrecht muss zeitnah ausgeübt werden

   Auch das Entziehungsrecht kann verwirkt werden. Das Entziehungsrecht ist verwirkt, wenn es jahrelang nicht geltend gemacht wird und die Entziehungsgründe mittlerweile weggefallen sind. Ob Verwirkung auch anzunehmen ist, wenn jahrelang nichts unternommen wurde, die Entziehungsgründe jedoch noch vorliegen, ist abschließend nicht eindeutig g...