Ehegatten als Mieter

Zusammenfassung

Überblick

Bei einem Mietvertrag mit Eheleuten gibt es grundsätzlich zwei Gestaltungsmöglichkeiten. Es kann der Vertrag sowohl mit beiden Ehegatten als auch nur mit einem von ihnen abgeschlossen werden. In der Regel wird er mit beiden abgeschlossen.

1 Vertragspartner des Vermieters

Die Überlassung der Räume an ein Ehepaar führt nicht automatisch zu einem Mietverhältnis mit beiden Eheleuten. Wurde der Mietvertrag nur mit einem Ehepartner abgeschlossen, ist der andere nicht Mieter geworden. Eine Ausnahme gilt lediglich bei Mietverhältnissen im Gebiet der neuen Bundesländer, da Ehegatten nach § 100 Abs. 3 Satz 1 ZGB (Zivilgesetzbuch der ehemaligen DDR) auch dann beide Mieter geworden sind, wenn der Mietvertrag nur von einem Ehegatten abgeschlossen worden ist.

Für die Frage, ob beide Eheleute oder nur einer von beiden Vertragspartner ist, kommt es daher grundsätzlich auf den Inhalt des Mietvertrags an.

Achtung

Beide Ehegatten als Vertragspartner

Sollen beide Eheleute Vertragspartner des Vermieters werden, müssen im Vertrag beide als Mieter angeführt und der Vertrag von beiden unterzeichnet werden.

Schwierigkeiten bei der Beurteilung von bereits abgeschlossenen Mietverträgen ergeben sich, wenn zwar beide Ehegatten als Mieter aufgeführt sind, jedoch nur einer unterschrieben hat, oder wenn umgekehrt nur einer als Mieter bezeichnet ist, der Vertrag aber von beiden unterschrieben wurde.

Im erstgenannten Fall ist der Mietvertrag grundsätzlich nur mit dem Unterzeichner zustande gekommen^[1], es sei denn, dass sich eindeutig (z. B. durch einen Vertretungsvermerk) oder zumindest aus den Umständen ergibt, dass die Unterschrift auch im Namen des anderen erfolgt ist.^[2] War z. B. der Ehepartner, der den Mietvertrag nicht unterzeichnet hat, an der Wohnungsbesichtigung und den Vertragsverhandlungen beteiligt, kann sich aus diesem Umstand ergeben, dass der Unterzeichnende auch in Vertretung des anderen gehandelt hat. Dagegen besteht kein Anlass zur Annahme, der unterzeichnende Ehepartner habe den anderen vertreten, wenn sich dieser zurzeit der Vertragsunterzeichnung im Ausland befunden hat.^[3]

Stillschweigende Aufnahme in den Vertrag

Ferner kann der nicht unterzeichnende Ehepartner "stillschweigend" zum Vertragspartner geworden sein. Dies ist insbesondere dann anzunehmen, wenn er im eigenen Namen Willenserklärungen (z. B. Zustimmung zur Mieterhöhung) gegenüber der Hausverwaltung abgibt, den Schriftverkehr im eigenen Namen führt, die Wohnung jahrelang alleine nutzt, Mietzahlungen leistet, Schönheitsreparaturen ausführt, die Kündigung erklärt und eine vom Ehegatten geleistete Mietkaution "zurückfordert".^[4]

Im letztgenannten Fall ist der Mietvertrag trotz der von beiden geleisteten Unterschrift grundsätzlich nur mit dem zustande gekommen, der als Mieter bezeichnet ist, da das Angebot des Vermieters zum Abschluss des Vertrags nur der als Mieter bezeichneten Person gegenüber abgegeben wurde und somit auch nur von dieser angenommen werden konnte.^[5] Allerdings kann auch in diesem Fall eine schlüssige Einbeziehung des anderen in den Mietvertrag erfolgt sein, wenn der nicht im Vertrag angeführte Partner seine Unterschrift in Gegenwart des Vermieters geleistet hat.

Ehegatten auf Vermieterseite

Grundsätzlich anders wird die Rechtslage bei Ehegatten auf der Vermieterseite beurteilt, wenn beide im Kopf des Mietvertrags angeführt sind, aber nur einer unterschrieben hat: Hier ist grundsätzlich von einem Vertretungswillen auszugehen. Dies gilt insbesondere dann, wenn beide Ehegatten Eigentümer der Wohnung sind^[6]; so auch LG Gießen^[7], wonach beide Eheleute grundsätzlich auch dann als Vermieter anzusehen sind, wenn im Kopf des Mietvertrags die Eheleute mit dem Ehenamen und dem Vornamen und ggf. Titel nur des Ehemanns als Vermieter von dem Ehemann eingetragen werden (hier: "Eheleute Dr. Peter Z.") und auf der Vermieterseite auch nur der Ehemann den Mietvertrag alleine unterschrieben hat. Ferner kann bei einem über mehrere Jahre bestehenden Vertragsverhältnis von einer stillschweigenden Genehmigung der Stellvertretung ausgegangen werden (LG Gießen, a. a. O.).

Hinweis

Erklärungen gegenüber beiden Ehegatten

Die Abgabe von Erklärungen, z. B. Mieterhöhungsverlangen, Kündigungen, sollten daher im Zweifel stets gegenüber beiden Ehegatten erfolgen.

[1] LG Osnabrück, Urteil v. 6.6.2001, 1 S 1099/00, 1 S 14/01 (11), WuM 2001 S. 438.

[2] Vgl. § 164 Abs. 1 Satz 2 BGB.

[3] LG Berlin, Urteil v. 15.6.2004, 63 S 237/03, GE 2004 S. 1096; a. A. OLG Düsseldorf, Beschluss v. 29.5.1989, 3 W 239/89, WuM 1989 S. 362, wonach im Zweifel anzunehmen ist, dass der andere Ehegatte von dem Unterzeichnenden vertreten worden ist; sowie OLG Oldenburg, Beschluss v. 30.1.1991, 2 W 1/91, MDR 1991 S. 968 und LG Berlin, Urteil v. 8.10.2001, 62 S 210/01, GE 2002 S. 189.

[4] BGH, Urteil v. 13.7.2005, VIII ZR 255/04, WuM 2005 S. 570; so bereits LG Berlin, Urteil v. 24.8.2001, 64 S 232/00, WuM 2002 S. 119, wonach es ausreichend ist, wenn der Ehepartner gegenüber dem Vermieter rechtsgeschäftliche Erklärungen abgegeben und damit zum Au...