Betriebskostenabrechnung – Umlage und Abrechnungsfrist / 3.4 Einwendungen des Mieters

Einwendungen gegen die Abrechnung muss der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach Zugang einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung mitteilen. Dies gilt sowohl für formelle als auch für materielle Einwendungen.^[1]

Dazu gehört auch der Einwand, dass der Vermieter Betriebskosten, die nach dem Mietvertrag durch eine Teilinklusivmiete oder eine Pauschale abgegolten sein sollten, abredewidrig konkret abgerechnet habe.^[2] Der Mieter muss dem Vermieter daher innerhalb von 12 Monaten nach Erhalt einer Betriebskostenabrechnung mitteilen, dass einzelne in der Abrechnung enthaltene Betriebskosten mit der im Mietvertrag vereinbarten Pauschale bzw. durch eine Teilinklusivmiete abgegolten sind und somit in der Abrechnung nicht angesetzt werden dürfen.^[3]

Gleiches gilt für Kosten, die in der Wohnraummiete generell nicht auf den Mieter umgelegt werden können, so z. B. für Kosten der Verwaltung und Instandhaltung (einschließlich Instandhaltungsrücklage). Mit den Bestimmungen über den Nachforderungsausschluss des Vermieters (§ 556 Abs. 3 Satz 3 BGB), wonach der Vermieter nach Ablauf der Jahresfrist grundsätzlich keine Nachforderungen mehr geltend machen kann und über den Einwendungsausschluss des Mieters, wonach dieser nach Ablauf der Jahresfrist keine Einwendungen mehr erheben kann, wollte der Gesetzgeber erreichen, dass in absehbarer Zeit nach einer Betriebskostenabrechnung Klarheit über die wechselseitig geltend gemachten Ansprüche besteht. Diese Befriedungsfunktion wäre nicht umfassend gewährleistet, wenn der Mieter auch nach Fristablauf noch einwenden könnte, bestimmte Kosten seien generell nicht umlagefähig.^[4]

Nur ausnahmsweise kann sich der Vermieter nach dem Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) nicht auf den Einwendungsausschluss berufen, wenn er sich...