Kündigung durch den Vermieter / 2.1.1 Unpünktliche Mietzahlung

Hauptanwendungsfall des § 543 Abs. 1 BGB wird wie bei § 554a BGB a. F. die laufende unpünktliche Mietzahlung durch den Mieter sein. Da es sich insofern um die Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag handelt, ist die Kündigung grundsätzlich erst nach einer erfolglosen Abmahnung zulässig.[1]

Abmahnung

In einer Abmahnung wegen laufend unpünktlicher Zahlung muss dargelegt werden, welche Miete nicht pünktlich eingegangen ist und wie lange der Zeitraum der Verzögerung war, damit der Mieter die Möglichkeit hat, die Verspätungen abzustellen. Eine lediglich formelhafte Beanstandung, z. B. dass die Miete entgegen den Bestimmungen des Mietvertrags nicht am 3. Werktag eingegangen ist, reicht daher nicht aus.[2]

In einer vorangegangenen (z. B. aus formellen Gründen) unwirksamen Kündigung wegen ständig unpünktlicher Mietzahlungen kann unter Umständen auch eine Abmahnung gesehen werden.[3]

Unzumutbarkeit der Fortsetzung

Die andauernde und trotz wiederholter Abmahnung des Vermieters fortgesetzte verspätete Entrichtung der Mietzahlung durch den Mieter stellt eine gravierende Pflichtverletzung dar, sodass die Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Vermieter unzumutbar und eine Kündigung aus wichtigem Grund[4] gerechtfertigt sein kann. Dies gilt auch dann, wenn dem Mieter (nur) Fahrlässigkeit zur Last fällt, weil er aufgrund eines vermeidbaren Irrtums davon ausgeht, dass er die Miete erst zu einem späteren Zeitpunkt (z. B. zur Monatsmitte oder zum Monatsende) zahlen müsse.[5]

Ein Verschulden des Mieters an den unpünktlichen Zahlungen ist grundsätzlich nicht erforderlich. Ein wichtiger Grund für die fristlose Kündigung kann sich allein aus der in der unpünktlichen Zahlung liegenden objektiven Pflichtverletzung des Mieters und den für den Vermieter daraus folgenden negativen Auswirkungen ergeben. Denn das Verschulden einer Vertragspartei ist zwar ein § 543 Abs. 1 Satz  2 BGB ausdrücklich hervorgehobener Umstand ("insbesondere"), dem bei der Gesamtabwägung regelmäßig ein erhebliches Gewicht zukommen wird; es stellt jedoch keine zwingende Voraussetzung für das Vorliegen eines wichtigen Grunds dar. Vielmehr kann die erforderliche – dem Tatrichter obliegende – Gesamtabwägung auch unabhängig von einem Verschulden des Mieters an den unpünktlichen Zahlungen zu dessen Lasten ausfallen und ergeben, dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Vermieter unzumutbar ist, z. B. weil zahlreiche Verspätungen aufgetreten sind, diese jeweils einen erheblichen Zeitraum und erhebliche Beträge betreffen oder der Vermieter im besonderen Maße auf den pünktlichen Erhalt der Miete angewiesen ist, beispielsweise weil er daraus seinen Lebensunterhalt bestreitet oder Kredite bedienen muss. Auch kann es für den Vermieter einen unzumutbaren Verwaltungsaufwand bedeuten, wenn die Miete oder Teile davon jeweils zu unterschiedlichen Zeitpunkten eingehen. Zudem kann es eine Rolle spielen, ob das Mietverhältnis, abgesehen von den unpünktlichen Zahlungen, bisher störungsfrei verlaufen ist oder kurze Zeit vorher bereits eine berechtigte fristlose Kündigung ausgesprochen worden ist, die erst durch Zahlung innerhalb der Schonfrist unwirksam geworden ist.[6]

Häufigkeit unpünktlicher Zahlung

Daher gibt es keine verbindliche Regelung darüber, wie oft der Mieter zur Erfüllung des Tatbestands des § 543 Abs. 1 BGB unpünktlich gezahlt haben muss. Im konkreten Fall hat der BGH eine Berechtigung zur fristlosen Kündigung bei 7-maliger Verspätung anerkannt[7], während das OLG Hamm[8] die Kündigung bereits bei 4-maliger unpünktlicher Zahlung als zulässig angesehen und darauf hingewiesen hat, dass der Vermieter in diesem Fall die Räumung auch dann verlangen kann, wenn der Mieter im Räumungszeitpunkt mit seinen Zahlungen auf dem Laufenden war. Nach der Rechtsprechung des LG München I[9] sind für eine fristlose Kündigung grundsätzlich 6 Fälle erheblich (d. h. mehr als 1 Woche) verspäteter Mietzahlungen erforderlich, wobei aber auch bereits 5 Fälle ausreichen können, wenn die Miete auch für die anderen Monate unpünktlich gezahlt worden ist.[10]

Trotz einer längerfristigen Hinnahme von nicht fristgerechten Mietzahlungen kann der Vermieter – auch ein neuer Vermieter, z. B. nach Veräußerung oder Vererben der Wohnung – diesen Zustand durch eine Abmahnung beenden; es sei denn, dass Umstände vorliegen, die zu einer Veränderung der Fälligkeit geführt haben. Dabei kann jedoch allein aus der Duldung der unpünktlichen Zahlungen keine Billigung dieses Verhaltens hergeleitet werden, da ein Schweigen i. d. R. keine Willenserklärung, sondern deren Gegenteil ist. Wer schweigt, setzt keinen Erklärungstatbestand und bringt daher weder Zustimmung noch Ablehnung zum Ausdruck. Daher ist der Mieter gehalten, spätestens nach Abmahnung die Miete jeweils im Voraus bis zum 3. Werktag eines Monats zu zahlen, wenn er eine Abänderung der Fälligkeitsvereinbarung nicht beweisen kann.[11]

 

Hinweis

Kündigungsrecht des Mieters bleibt bestehen

Der Vermieter kann von seinem Kündigungsrecht wegen laufender unpünktl...

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