Kündigung durch den Vermieter / 2.1.1 Unpünktliche Mietzahlung

Hauptanwendungsfall des § 543 Abs. 1 BGB wird wie bei § 554a BGB a. F. die laufende unpünktliche Mietzahlung durch den Mieter sein. Da es sich insofern um die Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag handelt, ist die Kündigung grundsätzlich erst nach einer erfolglosen Abmahnung zulässig.[1]

Unzumutbarkeit der Fortsetzung

Die andauernde und trotz wiederholter Abmahnung des Vermieters fortgesetzte verspätete Entrichtung der Mietzahlung durch den Mieter stellt eine so gravierende Pflichtverletzung dar, dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Vermieter unzumutbar ist und eine Kündigung aus wichtigem Grund[2] rechtfertigt. Dies gilt auch dann, wenn dem Mieter (nur) Fahrlässigkeit zur Last fällt, weil er aufgrund eines vermeidbaren Irrtums davon ausgeht, dass er die Miete erst zu einem späteren Zeitpunkt (z. B. zur Monatsmitte oder zum Monatsende) zahlen müsse.[3]

Jedoch gibt es keine verbindliche Regelung darüber, wie oft der Mieter zur Erfüllung des Tatbestands des § 543 Abs. 1 BGB unpünktlich gezahlt haben muss. Im konkreten Fall hat der BGH eine Berechtigung zur fristlosen Kündigung bei 7-maliger Verspätung anerkannt[4], während das OLG Hamm[5] die Kündigung bereits bei 4-maliger unpünktlicher Zahlung als zulässig angesehen und darauf hingewiesen hat, dass der Vermieter in diesem Fall die Räumung auch dann verlangen kann, wenn der Mieter im Räumungszeitpunkt mit seinen Zahlungen auf dem Laufenden war. Nach der Rechtsprechung des LG München I[6] sind für eine fristlose Kündigung grundsätzlich 6 Fälle erheblich (d. h. mehr als 1 Woche) verspäteter Mietzahlungen erforderlich, wobei aber auch bereits 5 Fälle ausreichen können, wenn die Miete auch für die anderen Monate unpünktlich gezahlt worden ist.[7]

 

Hinweis

Abmahnung

Hat der Vermieter den Mieter wegen laufend unpünktlicher Mietzahlungen bereits abgemahnt, kann für eine fristlose Kündigung jedoch schon eine weitere unpünktliche Mietzahlung nach Abmahnung ausreichend sein, da der Mieter mit der Fortsetzung seiner unpünktlichen Zahlungsweise nach Abmahnung zu erkennen gibt, dass er nicht bereit ist, seine zögerliche Zahlungsweise ernsthaft und auf Dauer abzustellen und das Vertrauen des Vermieters in eine pünktliche Zahlungsweise wieder herzustellen.[8]

Dementsprechend ist der Vermieter zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt, wenn der Mieter nach einer Abmahnung wegen mehrfacher unpünktlicher Mietzahlungen auch die Miete des Folgemonats ohne besonderen Entschuldigungsgrund um 17 Tage verspätet zahlt.[9]

Eine unpünktliche Zahlung nach Abmahnung kann für eine fristlose Kündigung ausnahmsweise nicht ausreichend sein, wenn es der Vermieter über einen langen Zeitraum (hier: 24 Jahre) widerspruchslos hingenommen hat, dass der Mieter die Miete unpünktlich z. B. statt am 3. Werktag immer erst zur Monatsmitte, zahlt und er den Mieter daraufhin erstmals abgemahnt hat.[10]

Setzt der Mieter die unpünktliche Mietzahlung nach der Abmahnung fort, muss der Vermieter zwar nicht sofort kündigen. Allerdings darf er auch nicht zu lange zuwarten, da sonst der Eindruck entsteht, er würde die Zahlungsunpünktlichkeiten nicht als unzumutbar empfinden. Verbindliche Fristen gibt es insofern nicht. Ein Zeitraum von 6 Monaten wird in der Rechtsprechung bereits als Obergrenze angesehen.[11]

Im Einzelfall sind jedoch die gesamten Umstände des konkreten Mietverhältnisses zu würdigen, sodass sich eine "Unzumutbarkeit" i. S. d. § 543 Abs. 1 BGB nicht allein aus einer bestimmten Anzahl von Verspätungen ergibt; u. a. kann es auch darauf ankommen, ob und wie lange das Mietverhältnis schon störungsfrei besteht.

Kenntnis des Vermieters von den Verhältnissen des Mieters

Aus einer eventuellen Kenntnis des Vermieters von den schlechten finanziellen Verhältnissen des Mieters bei Vertragsschluss kann jedenfalls kein Verzicht des Vermieters auf vertragsgemäße Erfüllung hergeleitet werden. Ferner verliert der Vermieter auch durch Duldung von verspäteten Zahlungen über einen längeren Zeitraum nicht sein Recht zur fristlosen Kündigung.[12]

Da die Umstände des Einzelfalls zu würdigen sind, hat der BGH in einem neuen Urteil entschieden, dass bei Mietern, die staatliche Sozialleistungen beziehen, nicht isoliert auf die unpünktlichen Zahlungen abgestellt werden darf. Beruhen Zahlungsverzögerungen von jeweils nur wenigen Tagen darauf, dass das Jobcenter nicht zu einer früheren Zahlungsanweisung bereit ist, hat der Vermieter kein Recht zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses.

Insofern müssen sich Mieter im Rahmen der Interessenabwägung nach § 543 Abs. 1 BGB auch nicht ein etwaiges Verschulden des Jobcenters zurechnen lassen. Dieses handelt bei der Übernahme der Mietzahlungen nicht als Erfüllungsgehilfe[13] des Mieters, sondern nimmt die ihm obliegenden hoheitlichen Aufgaben der Daseinsvorsorge wahr. Der Mieter schaltet die Behörde nicht als Hilfsperson zur Erfüllung seiner Zahlungsverpflichtung aus dem Mietverhältnis ein; vielmehr wendet er sich an die staatliche Stelle, um den eigenen Lebensunterhalt siche...

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