Instandhaltung und Instandsetzung der Mieträume – Verfah ... / 2.3 Individualvereinbarung

Rudolf Stürzer

Dagegen kann der Mieter durch eine Individualvereinbarung weitgehend zu Reparaturen und Instandsetzungsarbeiten verpflichtet werden, auch wenn dies im Ergebnis zu einer verschuldensunabhängigen Haftung des Mieters führt.^{^[1]} Bei einer ausgehandelten Individualvereinbarung kann nämlich davon ausgegangen werden, dass beide Vertragsparteien bei den Vertragsverhandlungen in der Lage waren, ihre Interessen ausreichend zu wahren.^{^[2]} Eine Individualvereinbarung kann daher allenfalls unter den Voraussetzungen des § 138 BGB (Sittenwidrigkeit) als unwirksam angesehen werden.

Hinweis

Erhaltungsaufwand in Miete einkalkuliert

Gegen eine Individualvereinbarung, die den Mieter umfassend zu Reparaturen und Instandsetzungsarbeiten verpflichtet, bestehen insbesondere keine Bedenken, wenn die Übernahme der Erhaltungspflicht in die Kalkulation der Miete eingeflossen ist.

Dementsprechend ist auch eine Individualvereinbarung zulässig, wonach der Vermieter mit keinen Investitionen zum Erhalt bzw. der Wiederherstellung der Mietsache belastet werden soll.^{^[3]}

Will der Vermieter die Räume nach Beendigung des Mietverhältnisses abreißen oder erheblich umgestalten und wären die geschuldeten Reparaturmaßnahmen des Mieters daher wirtschaftlich sinnlos, hat der Vermieter in diesem Fall sogar Anspruch auf Ersatz der Reparaturkosten, die sich der Mieter deswegen erspart.^{^[4]} Es gelten somit die gleichen Grundsätze wie bei vertraglich vereinbarten Schönheitsreparaturen.

Unbeschadet dessen kann die Notwendigkeit einer einschränkenden Auslegung der Klausel zu prüfen und dabei auch zu berücksichtigen sein, dass sich verschiedene Risiken durch Abschluss von Versicherungen kalkulierbarer gestalten lassen.^{^[5]}

Hinweis