Besichtigungs- und Betretungsrecht / 2.1.1 Ablesen von Zwischenzählern, Heizkostenverteilern etc.

Das Betretungsrecht gibt dem Vermieter die Befugnis, die Mieträume zu betreten, um dort eine bestimmte Handlung vorzunehmen.

Praxis-Beispiel

Wasserverbrauch ablesen

Beispielhaft hierfür sind jene Fälle, in denen der Wasserverbrauch durch Zwischenzähler erfasst wird und der Vermieter anlässlich der bevorstehenden Betriebskostenabrechnung beim Mieter erscheint, um die Verbrauchswerte abzulesen.

Das Recht zum Betreten der Wohnung folgt in diesem Fall aus der Umlagevereinbarung, weil eine verbrauchsabhängige Abrechnung der Wasserkosten voraussetzt, dass die in der Wohnung des Mieters befindlichen Zwischenzähler abgelesen werden. Der Vermieter kann einen Dritten – z. B. ein Abrechnungsunternehmen – zur Ausübung des Betretungsrechts ermächtigen.^[1] Der Berechtigte darf nur diejenigen Teile der Wohnung betreten, die er zur Erledigung seiner Aufgaben betreten muss. Er darf gegen den Willen des Mieters nicht länger als nötig in den Mieträumen verbleiben.

Terminangaben

Der Berechtigte muss sein Erscheinen ankündigen und den Termin mit dem Mieter absprechen, wobei die Ankündigung so rechtzeitig zu erfolgen hat, dass sich der Mieter darauf einstellen kann. Welche Ankündigungsfrist angemessen ist, hängt vom Einzelfall ab. Je nach Fall werden ausreichende Ankündigungsfristen von 24 Stunden bis zu 2 Wochen diskutiert. Dabei kann nur in Eilfällen eine Ankündigungsfrist von 24 Stunden ausreichend sein. Ist beispielsweise eine Mietminderung des Mieters wegen Mangels der Besichtigungsgrund, kann die Frist wesentlich kürzer sein, als wenn der Vermieter eine Begutachtung für eventuelle Modernisierungsmaßnahmen vornehmen will, die er ohnehin langfristig planen muss. Das bedeutet, je unwichtiger der Grund für das Betreten der Wohnung, desto länger die Ankündigungsfrist.

Je nach Einzelfall sind 3 Ta...