Erkennen von Mängeln (ZertVerwV) / 2.2 Mängelerfassung im Rahmen einer Maßnahme

Mängelerfassung bei größerer Maßnahme

Handelt es sich um eine größere Erhaltungs- bzw. Sanierungsmaßnahme, bei der mehrere Gewerke beauftragt sind, und hat die Gemeinschaft keinen Architekten bzw. Ingenieur mit der Planung und Bauaufsicht beauftragt, sollte spätestens zum Zeitpunkt der Abnahme der Einzelgewerke ein Sachverständiger hinzugezogen werden, der vorhandene Mängel detailliert erfasst und protokolliert. Diese detaillierte Mängelliste hat der Verwalter dem Werkunternehmer zu übermitteln und unter Setzung einer Frist aufzufordern, die Mängel zu beseitigen. Danach ist die Einhaltung der gesetzten Frist sowie die Mängelbeseitigung zu überwachen. Je nach Umfang der Mängelliste und möglicher technischer Schwierigkeiten sollte der Sachverständige auch zur Überprüfung der Mängelbeseitigung hinzugezogen werden.

Mängelerfassung bei kleinerer Maßnahme

Handelt es sich um kleinere Instandsetzungsmaßnahmen und bedarf es keiner speziellen Sachkunde, sind vorhandene Mängel vom Verwalter detailliert aufzunehmen. Auch in diesem Fall ist der Werkunternehmer unter Fristsetzung zur Mängelbeseitigung aufzufordern. Eine pauschale Ablehnung der Werkleistung ist nicht zulässig, denn der Werkunternehmer muss wissen, welche Mängel genau beanstandet werden.

Die Verwaltung verfügt nicht über hellseherische Fähigkeiten zum Erkennen verdeckter Mängel. Offensichtliche Mängel wie Farbunterschiede bei Anstrichen, verkratzte Oberflächen, schief eingebaute Bauteile, Höhenversätze in Fliesenbelägen, Dellen in Dachrinnen oder verschmutzte Fensterbänke sind aber zu erkennen und gegenüber dem Werkunternehmer geltend zu machen. Die erkannten Mängel sind nicht nur detailliert zu beschreiben, sondern sollten zu Beweiszwecken auch fotografiert und dokumentiert werden.

Abnahmeprotokoll

Wurde die förmliche Abnah...