Betriebskosten richtig zuordnen

Zusammenfassung

Begriff

Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Die Verwaltungskosten sowie die Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten zählen nicht zu den Betriebskosten.

1 Prozessablauf

2 Abrechnungsrelevante Kosten

2.1 Betriebskosten

2.1.1 Definition

§ 556 Abs. 1 BGB i. V. m. § 1 BetrKV definiert die Betriebskosten:

Zitat

Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen.

Laufend = wiederkehrend

Die laufende Entstehung setzt voraus, dass es sich um wiederkehrende Kosten handelt. Dies setzt nicht voraus, dass die Kosten jedes Jahr entstehen. Es genügt, wenn diese regelmäßig, auch in größeren zeitlichen Abständen entstehen.

Sofern es sich um Kosten handelt, die in § 2 BetrKV enthalten sind und im Rahmen des bestimmungsgemäßen Gebrauchs wiederkehrend entstehen, können sie auf den Mieter umgelegt werden (z. B. Reinigung des Öltanks einer Heizungsanlage).

Betriebskosten, die nicht jährlich, sondern in größeren zeitlichen Abständen wiederkehren, können grundsätzlich in dem Abrechnungszeitraum umgelegt werden, in dem sie entstehen.^[1]

[1] BGH, Urteil v. 11.11.2009, VIII ZR 221/08.

2.1.2 Mietvertragliche Vereinbarung

Voraussetzung für die Umlagefähigkeit der Betriebskosten ist, dass im Mietvertrag vereinbart ist, dass die Betriebskosten vom Mieter zu tragen sind.

Ausdrückliche Vereinbarung im Mietvertrag

Gem. § 556 Abs. 1 BGB hat der Wohnraummieter die Betriebskosten nur dann zu tragen, wenn dies ausdrücklich mit ihm vereinbart worden ist. Liegt keine Vereinbarung vor, hat der Vermieter die Lasten der Mietsache zu tragen.^[1]

§ 556 Abs. 1 BGB stellt auch klar, dass für Wohnraummietverhältnisse nur diejenigen Betriebskosten vereinbart werden können, die in der Betriebskostenverordnung (BetrKV) aufgeführt sind.^[2]

BGH: Vereinbarung über Kostentragungspflicht genügt – Betriebskostenkatalog ist nicht beizufügen

In der Wohnraummiete genügt zur Übertragung der Betriebskosten auf den Mieter die Vereinbarung im Mietvertrag, dass dieser die Betriebskosten zu tragen hat. Auch ohne Beifügung des Betriebskostenkatalogs oder ausdrückliche Bezugnahme auf § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB und die Betriebskostenverordnung ist damit die Umlage der in § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB definierten und in der Betriebskostenverordnung erläuterten Betriebskosten vereinbart.^[3]

Dies gilt sowohl für Formularmietverträge im Sinne allgemeiner Geschäftsbedingungen, als auch für individuell ausgehandelte Mietverträge. Nach dieser BGH-Entscheidung müssen nun weder die einzelnen Betriebskosten im Mietvertrag aufgezählt werden, noch muss ausdrücklich auf den Betriebskostenkatalog nach § 2 BetrKV Bezug genommen werden. Da der Begriff der Betriebskosten gesetzlich in § 556 Abs. 1 BGB definiert ist, genügt ein Hinweis auf die Verpflichtung zur Kostentragung der Betriebskosten. Einer weiteren Erläuterung oder Aufschlüsselung bedarf es nicht, da die einzelnen Betriebskostenarten in der Betriebskostenverordnung als bekannt vorausgesetzt werden können und für den durchschnittlichen Mieter hinreichend klar und verständlich sind.

Vorsicht: "sonstige" Kosten müssen aber ausdrücklich vereinbart werden!

Diese Entscheidung ändert aber nichts an der Tatsache, dass "sonstige" Betriebskosten i. S. d. § 2 Nr. 17 BetrKV explizit vereinbart werden müssen, um in der Abrechnung umgelegt werden zu können, wenn und soweit sie nicht von § 2 Nr. 1 bis 16 BetrKV erfasst sind.^[4]

[1] § 535 Abs. 1 BGB.

[2] § 556 Abs. 1 BGB gilt nur für Wohnraum. Für vermieteten Gewerberaum ist der Katalog der BetrKV nicht abschließend, sodass auch dort nicht aufgeführte Kosten als Betriebskosten vereinbart werden können.

[3] BGH, Urteil v. 10.2.2016, VIII ZR 137/15.

[4] BGH, Urteil v. 7.4.2004, VIII ZR 167/03, NZM 2004 S. 417; vgl. auch unten Ziff. 3.17 Sonstige Betriebskosten gem. § 2 Nr. 17 BetrKV.

2.1.3 Musterklausel für Wohnraummietvertrag

Mietvertragsklausel: Vereinbarung der Umlage von Betriebskosten auf den Mieter^[1]

1. Der Mieter trägt die Betriebskosten gem. § 556 Abs. 1 BGB. Neben der Miete werden daher alle in der Betriebskostenverordnung in der jeweiligen Fassung genannten und auf dem Mietwohngrundstück anfallenden Betriebskosten auf den Mieter umgelegt und durch Vorauszahlungen erhoben. Auf die derzeit geltende Betriebskostenverordnung wird hingewiesen.

   Dazu gehören insbesondere:

   1. die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks (z. B. Grundsteuer)
   2. Kosten für Wasserversorgung, Entwässerung und Zählermiete
   3. Kosten für zentrale Heizung- und Warmwasserversorgung sowie Reinigung und Wartung von Etagenheizungen und Warmwassergeräten (zusätzlich gilt § 15)
   4. die Kosten des Betriebs des Personen- oder Lastenaufzugs
   5. die Kosten der Straßenreinigung
   6. die Kosten der Müllbeseitigung
   7. die Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung
   8. die Kosten der Gartenpflege
   9. die Kosten der Beleuchtung außerhalb der Mieträume
   10. die...