Betriebskosten richtig zuordnen / 3.17 Sonstige Betriebskosten, § 2 Nr. 17 BetrKV

Für eine Umlegung von Betriebskosten genügt an sich der allgemeine Verweis auf die BetrKV. Dies gilt aber nicht für die "sonstigen Betriebskosten" i. S. v. § 2 Nr. 17 BetrKV. Der BGH führt hierzu aus, dass der allgemeine Verweis auf § 2 Nr. 1 bis 16 BetrKV dem Mieter hinreichende Klarheit darüber gibt, welche Nebenkosten auf ihn zukommen können, weil diese dort im Einzelnen aufgeführt sind, während dies bei der Position 17 "sonstige Betriebskosten" nicht der Fall ist.^[1]

Die sonstigen Betriebskosten sind kein allgemeiner Auffangtatbestand, der es dem Vermieter erlaubt, weitere Betriebskostenarten auf den Mieter umlegen zu können. Vielmehr bedarf es hierzu einer ausdrücklichen Vereinbarung über die konkrete Betriebskostenart im Mietvertrag (z. B. "Wartung Rauchmelder"^[2]).

Grundvoraussetzung für eine Vereinbarkeit als "sonstige Betriebskosten" i. S. d. § 2 Nr. 17 BetrKV ist im Übrigen, dass es sich weder um Verwaltungs- noch um Instandsetzungs- oder Instandhaltungskosten handelt und dass diese Kosten regelmäßig wiederkehren.

Als sonstige Betriebskosten sind anerkannt:

[1] BGH, Urteil v. 7.4.2004, VIII ZR 167/03.

[2] AG Bielefeld, Urteil v. 30.3.2011, 17 C 288/11.

3.17.1 Nachträglich neu entstehende "sonstige" Betriebskosten

Häufig entstehen neue Kosten erst nach Abschluss des Mietvertrags. Grund hierfür können neue gesetzliche Vorgaben sein (z. B. Einhaltung der Trinkwasserverordnung oder Einbau von Rauchwarnmeldern), es können aber auch situationsbedingt neue Kosten entstehen, indem z. B. ein Sicherheitsdienst beauftragt werden muss, um die Sicherheit der Mieter zu gewährleisten. Nach der Rechtsprechung des BGH kann der Vermieter neue Betriebskosten mittels einer entsprechenden schriftlichen Erklärung nach § 560 Abs. 1 BGB auf den Mieter verlagern.^[1]

Musterklausel für Mietvertrag: Erhöhungsvorbehalt bei künftig neu entstehenden Kosten

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