Vorbehalt der nachträglichen Begründung von Sondernutzungsrechten

Leitsatz

Sachenrechtlichen Bestimmtheitsgrundsätzen widersprechende Teilungserklärungsregelung zur vorbehaltsweisen Ermächtigung des teilenden Eigentümers für die nachträgliche Begründung von Terrassensondernutzungsrechten an "Teilen der Gartenflächen"

Normenkette

§§ 10, 13 WEG

Kommentar

1. Der teilende Eigentümer hatte sich in der Teilungserklärung"unwiderruflich" die Befugnis vorbehalten, im Erdgeschoss gelegenen Wohnungen noch nachträglich "Teile der Gartenflächen als Terrassen zur Sondernutzung zuzuordnen". Diese sich eingeräumte Ermächtigung sollte für das jeweilige Sondernutzungsrecht nach dessen Eintragung in das Grundbuch des begünstigten Wohnungs- bzw. Teileigentums erlöschen.
2. In allen Instanzen wurde diese Vorbehaltsvereinbarung wegen Verstoßes gegen das sachenrechtliche Bestimmtheitsgebot für unwirksam gehalten, da jegliche Festlegungen zu Anzahl, Größe und Lage der zu begründenden Sondernutzungsrechte fehlten.
3. Im Ausgangspunkt ist nach h.M. festzuhalten, dass sich ein teilender Eigentümer in der Teilungserklärung ermächtigen kann, bei Verkauf von Einheiten dem jeweiligen Erwerber ein Sondernutzungsrecht an bestimmten Flächen einzuräumen und dessen Inhalt näher zu bestimmen, sofern und solange der Begünstigte Eigentümer einer Einheit ist (vgl. BGH, Urteil v. 2.12.2011, NJW 2012 S. 676/677). Dies gilt nicht nur für die Ermächtigung, bereits bestehende Sondernutzungsrechte zu konkretisieren oder zu ändern, sondern auch für einen Vorbehalt einer solchen Rechtsbegründung eventuell auch zu späterem Zeitpunkt (BayObLG, DNotZ 2005 S. 390 sowie KG, ZMR 2007 S. 384/387). Allerdings muss ein solcher Vorbehalt dem sachenrechtlichen Bestimmtheitsgrundsatz genügen. Dies gilt auch für ein als Inhalt des Sondereigentums nach § 10 Abs. 3 WEG in das Grundbuch einzutragendes Sondernutzung...