Umwandlung einer Mietwohnung in Wohnungseigentum: Keine Sperrfrist bei Kündigung wegen Betriebsbedarfs

Leitsatz

Die Kündigungsbeschränkung des § 577a BGB bei Umwandlung von vermieteten Wohnräumen in Wohnungseigentum gilt nur für Eigenbedarfs- oder Verwertungskündigungen (§ 573 Abs. 1 S. 1 BGB) und ist auf andere Kündigungsgründe i. S. v. § 573 Abs. 1 S. 1 BGB nicht analog anwendbar.

(amtlicher Leitsatz des BGH)

Normenkette

BGB § 577a

Kommentar

Zwischen dem Eigentümer und den Mietern bestand seit dem 1.8.1999 ein Mietverhältnis über eine in München gelegene Wohnung. Im April 2002 wurde das Gebäude in Wohnungseigentum umgewandelt. Die Wohnung der Mieter wurde im Juli 2002 an eine im selben Haus wohnende Erwerberin veräußert. Diese kündigte das Mietverhältnis am 31.7.2006 zum 31.1.2007. Zur Begründung der Kündigung hat die Erwerberin geltend gemacht, sie benötige die Einzimmerwohnung für ein Au-pair-Mädchen zur Betreuung ihrer sechs und neun Jahre alten Kinder und ihrer pflegebedürftigen Mutter. Da in München gem. § 577a Abs. 2 BGB eine zehnjährige Kündigungssperre besteht, stellt sich die Frage, ob das Mietverhältnis durch diese Kündigung beendet wurde.

Dies wird vom BGH bejaht. Ist an vermieteten Wohnräumen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und das Wohnungseigentum veräußert worden, kann sich der Erwerber "auf berechtigte Interessen i. S. d. § 573 Abs. 2 Nr. 2 oder 3" erst nach Ablauf der in der jeweiligen Gemeinde maßgeblichen Sperrfrist berufen. Nach dem Wortlaut der Regelung ist nur die Eigenbedarfskündigung (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) und die Kündigung wegen anderweitiger wirtschaftlicher Verwertung (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB) ausgeschlossen.

Eigenbedarf liegt vor, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Haushaltsangehöriger ist nur, wer bereits zum Haushalt des Vermieters...