Kinne/Schach/Bieber, BGB § 556 Vereinbarungen über Betriebskosten

1 Zusammensetzung der Miete

Rz. 1

§ 556 gilt für sämtliche Wohnraummietverhältnisse, auch für Wohnungen, die nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet worden sind (§ 549 Abs. 2 Nr. 1), für Einliegerwohnungen (§ 549 Abs. 2 Nr. 2), für Personen mit dringendem Wohnbedarf angemietete Wohnungen (§ 549 Abs. 2 Nr. 3) und für Wohnraum in einem Studenten- und Jugendwohnheim (§ 549 Abs. 3). § 556 gilt auch für preisgebundene Sozialwohnungen (§ 28 Abs. 4 Nr. 1 WoFG). Für Gewerberaummietverhältnisse gilt dagegen § 556 nicht, da § 578 Abs. 2, der für Gewerberäume gilt, nicht auf § 556 Abs. 1 verweist.

Sind Wohnräume und nicht zum Wohnen dienende Räume oder Flächen in einem einheitlichen Vertrag vermietet (Mischmietvertrag), so richtet sich die Anwendung von § 556 BGB danach, ob die Überlassung der Wohnräume den Schwerpunkt des Vertrags bildet. Dabei ist auf den Nutzungszweck abzustellen, den der Mieter mit der Anmietung des Mietobjekts vertragsgemäß verfolgt (BGH, Urteil v. 13.1.2021, VIII ZR 66/19, GE 2021, 496; Bestätigung von BGH, Urteil v. 23.10.2019, XII ZR 125/18, NZM 2020, 54; BGH, Urteil v. 9.7.2014, VIII ZR 376/13, GE 2014, 112; BGH, Versäumnisurteil v. 16.7.2008, VIII ZR 282/07, GE 2008, 1318). Geht der Zweck des Vertrags dahin, dass der Mieter die Räume weitervermietet oder sonst Dritten – auch zu Wohnzwecken – überlässt, sind die Vorschriften des Wohnraummietrechts auf das (Haupt-)Mietverhältnis nicht anwendbar (Bestätigung von BGH, Versäumnisurteil v. 16.7.2008, VIII ZR 282/07, a. a. O.).

§ 556 Abs. 1 stellt klar, dass der Wohnraummieter nur dann Betriebskosten zu tragen hat, wenn dies ausdrücklich mit ihm vereinbart worden ist. Fehlt es an einer derartigen Vereinbarung, so hat weiterhin der Vermieter die Lasten der Mietsache zu tragen (§ 535 Abs. 1); dies gilt auch für Gewerberaum. § 556 Abs. 1 st...