Zahlungsverzug des Mieters / 3.2 Kündigung

Ulf Wollenzin

Hinweis

Fristlose Kündigung

Die schwerwiegendste Folge des Verzugs mit der Mietzahlung ist die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB). Sie ist zulässig, wenn der Mieter entweder für 2 aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils davon (das ist eine Monatsmiete und ein Cent) in Verzug ist oder in einem Zeitraum, der sich über mehr als 2 Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrags in Verzug gekommen ist, der die Miete für 2 Monate erreicht.

Ausschluss der Kündigung

Die Kündigung ist ausgeschlossen, wenn der Vermieter vor ihrem Zugang befriedigt wird. Sie wird unwirksam, wenn sich der Mieter von seiner Schuld durch Aufrechnung befreien konnte und unverzüglich nach der Kündigung die Aufrechnung erklärt.

Das Kündigungsrecht des Vermieters wegen Verzugs des Mieters mit der Mietzahlung ist bei Wohnraummietverhältnissen eingeschränkt. Der rückständige Teil der Miete ist nur dann als nicht unerheblich anzusehen, wenn er die Miete für einen Monat übersteigt; dies gilt jedoch nicht, wenn Wohnraum nur zu vorübergehendem Gebrauch vermietet ist (§ 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB).

Kündigung wird unwirksam

Ferner wird die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses unwirksam, wenn der Vermieter nach Erhebung der Räumungsklage binnen zweier Monate nach Eintritt der Rechtshängigkeit (Klagezustellung) hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Nutzungsentschädigung befriedigt wird oder eine öffentliche Stelle (Sozialamt) sich zur Befriedigung verpflichtet (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB). Entscheidend ist der Zugang beim Vermieter. Es genügt nicht, dass die Erklärung innerhalb der Frist abgegeben wird oder sie dem Mieter oder dem mit dem Räumungsrechtsstreit befassten Gericht zugeht.^{^[1]}

Erneuter Verzug des...

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