Wohnungseigentumsrechtliche Besonderheiten nach GEG / 3 Zweier-Gemeinschaft: "Gebäude mit 2 Wohnungen"

Einige Bestimmungen des GEG knüpfen ihren Regelungsgehalt an ein Gebäude mit 2 Wohnungen, von denen der Eigentümer eine Wohnung selbst bewohnt. Klassischer Fall ist hier zunächst das Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung. In wohnungseigentumsrechtlicher Hinsicht stellt sich die Frage, ob der Anwendungsbereich auch bei in Wohnungseigentum aufgeteilten Doppelhäusern als einzelner Anlage oder als Bestandteil einer größeren Wohnungseigentümergemeinschaft eröffnet ist. Dies wurde für die EnEV bejaht, da nicht auf die rechtlichen Rahmenbedingungen abgestellt werde, sondern auf die technischen Einrichtungen und den Bestand von Gebäuden.^[1] Die Problematik wurde in der Literatur und Rechtsprechung nicht weiter erörtert und weder das GEG 2020 noch das GEG 2024 führen zu einer Änderung der Betrachtungsweise, da insoweit keine materiell-rechtlichen Änderungen der Rechtslage erfolgt sind. Die Sichtweise scheint auch überzeugend, gleichwohl hier die Rechtsprechung für eine wünschenswerte Klarstellung sorgen möge.

Mit Blick auf das GEG ist der wohnungseigentumsrechtliche Terminus der Zweiergemeinschaft jedoch in engem Sinne anzuwenden, da die Sonderregelungen der §§ 47 Abs. 3 und Abs. 4, 48 Satz 3, 71d Abs. 4 Nr. 2 sowie 73 GEG nicht an die Anzahl der Eigentümer anknüpfen, sondern an die Existenz lediglich zweier Einheiten. Im wohnungseigentumsrechtlichen Sinn kann eine Zweiergemeinschaft im weiteren Sinne auch dann vorliegen, wenn es zwar nur 2 Wohnungseigentümer gibt, die jedoch Eigentümer mehrerer in der Wohnanlage belegenen Wohnungen bzw. Nutzungseinheiten sind.

Anders aber eben im Bereich des GEG:

• Hier dürfen überhaupt nur 2 Wohnungen vorhanden sein,
• von denen einer der beiden Wohnungseigentümer eine Wohnung selbst bewohnt. Die andere Wohnung kann daher vermietet oder anderweitig zur...