1 Leitsatz
Eine Wohnungseigentümergemeinschaft muss ein marodes Gebäude auch dann sanieren, wenn dies mit hohen Kosten verbunden ist. Eine Sanierungspflicht entfällt nur bei teilweiser oder vollständiger Zerstörung.
2 Das Problem
Ein nach dem WEG aufgeteiltes, über 40 Jahre altes Parkhaus mit 11 Ebenen ist stark sanierungsbedürftig. 3 der Ebenen stehen als eigene Teileigentumseinheit im Sondereigentum einer GmbH. Diese Einheit ist an ein Hotel vermietet, die übrigen Ebenen sind seit Jahren außer Betrieb.
Nachdem das Bauordnungsamt Nachweise für die Einhaltung des Brandschutzes verlangt hatte, beschlossen die Wohnungseigentümer mehrheitlich, dass die Ebenen, die zu der Einheit der GmbH gehören, nicht mehr genutzt werden dürfen. Vor dem Hintergrund, dass die Gemeinschaft eine Sanierung früher bereits abgelehnt hatte, wurde der GmbH gestattet, die Brandschutzmängel selbst und auf eigene Kosten zu beseitigen. Erst danach sollte sie die Nutzung wieder aufnehmen dürfen.
Gegen diesen Beschluss hat die GmbH Anfechtungsklage erhoben.
3 Die Entscheidung
Die Anfechtungsklage hat Erfolg. Das Nutzungsverbot ist rechtswidrig.
Im Grundsatz können die Wohnungseigentümer im Rahmen der ordnungsmäßigen Verwaltung zur Gefahrenabwehr ein auf das gemeinschaftliche Eigentum bezogenes Nutzungsverbot beschließen. Wenn dadurch die Nutzung des Sondereigentums eingeschränkt oder gar vollständig ausgeschlossen wird, kommt ein Nutzungsverbot aber nur aus zwingenden Gründen und in engen Grenzen in Betracht. Die Wohnungseigentümer sind nämlich verpflichtet, gravierende bauliche Mängel des gemeinschaftlichen Eigentums, die eine Nutzung des Sondereigentums erheblich beeinträchtigen oder sogar ausschließen, beheben zu lassen.
Die Eigentümer können sich nicht darauf berufen, dass ihnen die Kosten einer Sanierung nicht zuzumuten seien. Der Verpflichtung, ...