Überwachungspflichten des Verwalters (WEMoG)

Alexander C. Blankenstein

Zusammenfassung

Begriff

Die Überwachungspflichten des Verwalters einer Wohnungseigentumsanlage sind vielfältig. So gilt es u. a. die Einhaltung der Ruhezeiten gemäß der Hausordnung, den angestellten Hausmeister, ein etwa mit Räum- und Streupflichten beauftragten Dienstleister und insbesondere den Zustand des Gemeinschaftseigentums zu überwachen. Vernachlässigt der Verwalter die ihm obliegenden Überwachungspflichten, kann er sich der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegenüber schadensersatzpflichtig machen. Direktansprüche gegen den Verwalter von geschädigten Wohnungseigentümern kommen nicht in Betracht.

Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Überwachungspflichten des Verwalters ergeben sich zum einen aus dem Wohnungseigentumsgesetz, zum anderen auch aus der allgemeinen Verkehrssicherungspflicht.

Nach der Bestimmung des § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG ist der Verwalter verpflichtet, alle Maßnahmen ordnungsmäßigger Verwaltung zu treffen, die untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen. Insoweit hat er für die Durchführung der Hausordnung zu sorgen.

Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt nach § 18 Abs. 1 WEG der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Als ihrem Ausführungsorgan obliegen dem Verwalter Überwachungspflichten hinsichtlich des gemeinschaftlichen Eigentums. Nach § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG hat der Verwalter in dringenden Fällen die zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen.

Eine besondere Ausprägung finden die Verkehrssicherungspflichten in den §§ 836, 838 BGB.

BGH, Urteil v. 16.12.2022, V ZR 263/21: Nach dem seit dem 1. Dezember 2020 geltenden Wohnungseigentumsrecht trifft die Pflicht zur Durchführung von Beschlüssen der Wohnungseigentümer nicht mehr den Verwalter, sondern die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.

AG Wiesbaden, Urteil v. 16.8.2022, 91 C 650/22 (78): Aufgrund der Gesetzessystematik der WEG-Reform 2020 kommt dem Verwaltervertrag keine Schutzwirkung für die Wohnungseigentümer zu.

AG Hannover, Urteil v. 23.3.2021, 483 C 13214/20: Die Grundsätze der Ansprüche zugunsten Dritter oder mit Schutzwirkung zugunsten Dritter scheiden nach neuem Recht aus, mit der Folge, dass es Direktansprüche zwischen den Eigentümern und den Verwaltern mit Inkrafttreten des WEMoG am 1. Dezember 2020 im Zusammenhang mit der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums nicht mehr gibt.

LG Hamburg, Beschluss v. 21.3.2016, 331 S 71/15: Die Übertragung der Verkehrssicherungspflicht auf den Verwalter bedarf einer klaren und eindeutigen Vereinbarung. Wenn der Verwaltervertrag im Wesentlichen die Pflichten aus dem Gesetz wiedergibt, spricht dies gegen die Annahme, dass zusätzliche Pflichten auferlegt werden sollen.

Die häufigsten Fallen

Mangelhafte Kontrolle des Gemeinschaftseigentums
Der Verwalter hat regelmäßig den Zustand des Gemeinschaftseigentums zu überprüfen. Er ist daher verpflichtet, die Wohnanlage in regelmäßigen Abständen, je nach Alter der Wohnanlage mindestens ein- bis zweimal zu begehen.
Ignorieren von Hinweisen
Der Verwalter muss Hinweisen der Wohnungseigentümer und Dritter (Mieter, Hausmeister, Handwerker etc.) auf etwaige Mängel nachgehen.
Vernachlässigung der Verkehrssicherungspflicht
Der Verwalter hat dafür zu sorgen, dass die Wohnungseigentumsanlage ausreichend beleuchtet ist, bei Glätte Wege und Zufahrten gestreut sind und Hindernisse beseitigt werden.

1 Überwachungspflichten aus der Hausordnung

Die Pflicht zur Einhaltung der Hausordnung durch die Wohnungseigentümer besteht nach § 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Als ihrem Ausführungsorgan obliegt daher die Überwachung und Durchführung der Hausordnung dem Verwalter, ohne dass dies im Gesetz ausdrücklich geregelt ist.

Praxis-Beispiel

Aufgaben des Verwalters

Der Verwalter hat also beispielsweise dafür Sorge zu tragen, dass die Ruhezeiten eingehalten werden und den Räum- und Streuverpflichtungen nachgekommen wird. Ist ein Hausmeister angestellt, so hat der Verwalter auch diesen zu überwachen.^{^[1]}

[1] Siehe im Übrigen und vertiefend "Hausordnung – Rolle des Verwalters".

2 Überwachungspflichten hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums

Überwachungspflichten hinsichtlich des gemeinschaftlichen Eigentums folgen aus der Stellung des Verwalters als Ausführungsorgan der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, der nach § 18 Abs. 1 WEG die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums obliegt. Eigenständig kann der Verwalter nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG selbstständig alle Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung treffen, die von untergeordneter Bedeutung sind und nicht mit erheblichen Verpflichtungen verbunden sind. Im Übrigen hat er Beschlüsse der Wohnungseigentümer herbeizuführen, soweit nicht die Voraussetzungen des § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG erfüllt sind, also Maßnahmen zur Nachteilsabwendung erforderlich sind.

Der Verwalter ist grundsätzlich verpflichtet, das gemeinschaftliche Eigentum regelmäßig auf notwendige Instandsetzungsmaßnahmen hin zu überprüfen. Eine Verpflichtung, die erforderlichen Kontrollen in eigener Person durchzuführen, besteht gleichfalls nicht.^{^[1]} Die Verwalterpflichten beschränken sich darau...

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