Tod des Vermieters – Mieter kann keinen Erbschein verlangen

1 Leitsatz

Beim Tod des Vermieters ist der Erbe nicht verpflichtet, sein Erbrecht durch einen Erbschein nachzuweisen. Er hat auch die Möglichkeit, diesen Nachweis in anderer Form zu erbringen.

2 Normenkette

BGB §§ 242, 372, 542, 543 Abs. 2 Nr. 3, 546 Abs. 1

3 Das Problem

Beim Tod des Vermieters wird das Mietverhältnisses mit dem bzw. den Erben fortgesetzt. Der oder die Erben übernehmen als Gesamtrechtsnachfolger alle Rechte des Erblassers aus dem Mietvertrag. Sie treten aber auch in alle Pflichten ein, die der Mietvertrag dem Vermieter auferlegt. Ein Rechtsanspruch der Erben auf den Abschluss eines neuen Mietvertrags besteht daher nicht. Ferner haben weder die Erben des Vermieters noch der Mieter ein Recht zur außerordentlichen Kündigung.

4 Die Entscheidung

In einem vor dem LG Essen zwischen dem Rechtsnachfolger des Vermieters und den Mietern geführten Räumungsrechtsstreit wies das Gericht darauf hin, dass Mieter beim Tod des Vermieters zur Hinterlegung der Miete z.B. beim Amtsgericht berechtigt sind, wenn ihnen der neue Vermieter nicht bekannt ist. Der Erbe ist jedoch nicht verpflichtet, sein Erbrecht durch einen Erbschein nachzuweisen. Er hat auch die Möglichkeit, diesen Nachweis in anderer Form zu erbringen. Legt der Erbe (neuer Vermieter) z.B. ein eröffnetes öffentliches Testament vor, ist dies i.d.R. als ausreichender Nachweis für die Rechtsnachfolge anzusehen. Eine Hinterlegung der Miete seitens des Mieters wirkt dann nicht mehr schuldbefreiend. Allerdings ist eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs treuwidrig, wenn der Mieter zwar wegen des vorgelegten Testaments nicht mehr hinterlegen durfte, er aber stets deutlich machte, dass die Zahlung zur Begleichung der Mieten verwendet werden und dem Berechtigten (dem neuen Vermieter) zustehen soll und er zudem den Verzicht auf eine Rückerstattung erklärt hat.

5 Entscheidung

LG Essen, Urteil v. 24.10...