Alexander C. Blankenstein
Zusammenfassung
§ 3 Abs. 2 WEG eröffnet seit Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) am 1.12.2020 die Begründung von Sondereigentum an Flächen außerhalb des Gebäudes. Ebenerdige (Außen-)Terrassen können also insgesamt zu Sondereigentum erklärt werden, an ihnen können nach wie vor aber auch Sondernutzungsrechte begründet werden. Dachterrassen hingegen liegen nicht außerhalb des Gebäudes, womit sie auch nicht insgesamt Sondereigentum sein können. Sondereigentumsfähig sind lediglich einzelne Bereiche der Dachterrasse.
1 Eigentumsverhältnisse
Hier ist zu differenzieren zwischen ebenerdigen Terrassenflächen und Dachterrassen, an denen Sondereigentum begründet werden kann. Die konstruktiven Bestandteile der Dachterrasse sind allerdings zwingend Gemeinschaftseigentum.
1.1 Ebenerdige Terrassen
Ebenerdige Terrassen können Gemeinschaftseigentum sein. Nach § 3 Abs. 2 WEG kann Sondereigentum auch auf Außenflächen erstreckt werden, soweit die Wohnung wirtschaftlich die Hauptsache bleibt. Insoweit können also insbesondere ebenerdige Terrassen Sondereigentum sein, da sie in aller Regel nur eine wirtschaftlich unbedeutende Teilfläche darstellen. Derartige Terrassen stellen allerdings keine eigenständigen Sondereigentumseinheiten dar, es handelt sich vielmehr um Annexflächen zu den Wohnungen oder Teileigentumseinheiten.
Wurde das Sondereigentum nicht auf die Terrassen-Außenfläche erstreckt, handelt es sich bei der Terrassenfläche um Gemeinschaftseigentum. In aller Regel werden an derartigen Terrassenflächen Sondernutzungsrechte begründet.
1.2 Dachterrassen
Im Gegensatz zu ebenerdigen Terrassen liegen Dachterrassen nicht außerhalb des Gebäudes. Sie gehören vielmehr zu den konstruktiven Gebäudebestandteilen, da sie das Dach der darunter liegenden Sondereigentumseinheiten darstellen. Sie können daher nicht gänzlich zu Sondereigentum erklärt werden. Sondereigentum können hier nur der Terrassenbelag sowie die Innenseiten bzw. der Innenanstrich der Brüstungen sein.
2 Erhaltung
2.1 Ebenerdige Terrassen
Erstreckt sich das Sondereigentum durch entsprechende Regelung in der Teilungserklärung nach § 3 Abs. 2 WEG auf die Terrassenfläche, obliegt die Erhaltung der Fläche dem Wohnungseigentümer auf seine Kosten.
Ist dies nicht der Fall und steht die Terrassenfläche im Gemeinschaftseigentum, trifft die Erhaltungslast die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Da in aller Regel an derartigen Terrassenflächen Sondernutzungsrechte begründet werden, finden sich wiederum in aller Regel auch Bestimmungen über Erhaltungspflichten der jeweiligen Wohnungseigentümer in der Gemeinschaftsordnung. Fehlt es an derartigen Regelungen, verbleibt es bei der Zuständigkeit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.
2.2 Dachterrassen
Da Dachterrassen lediglich bezüglich des Bodenbelags und der Innenflächen der Brüstungen Sondereigentum sein können, trifft die Erhaltungslast für sämtliche übrigen (konstruktiven) Bereiche die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Allerdings kann durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer auch eine exklusive Kostenbelastung des Wohnungseigentümers geregelt werden.
Exklusive Kostenbelastung
Eine Regelung in der Gemeinschaftsordnung, wonach Einrichtungen, Anlagen und Gebäudeteile, die nach der Beschaffenheit oder dem Zweck des Bauwerks oder gemäß dieser Teilungserklärung zum ausschließlichen Gebrauch durch einen Wohnungseigentümer bestimmt sind (z. B. Balkon, Loggia), auf dessen Kosten instand zu halten und instand zu setzen sind, ist nächstliegend dahin auszulegen, dass sie auch einzelnen Wohnungen zugeordnete Terrassen im Dach der Anlage erfasst und dass sie die Instandsetzung sowohl der im Sonder- als auch der im Gemeinschaftseigentum stehenden Teile solcher Terrassen betrifft.
Den Wohnungseigentümern ist in § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG die Kompetenz eingeräumt, die Wohnungseigentümer mit den Kosten von Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum auch dauerhaft exklusiv zu belasten. Maßgeblich ist insoweit, dass die betroffenen Wohnungseigentümer Gebrauch von den insoweit betroffenen Flächen bzw. Bereichen machen oder die Möglichkeit des Gebrauchs hieran haben.
3 Bauliche Veränderungen
3.1 Terrasse im Gemeinschaftseigentum
Handelt es sich bei der Terrasse um Gemeinschaftseigentum bedürfen alle Maßnahmen, die über die Erhaltung der Terrasse hinausgehen eines Gestattungsbeschlusses nach § 20 Abs. 1 WEG. Insoweit ist bedeutungslos, ob an der Fläche ein Sondernutzungsrecht besteht oder nicht. So bedarf insbesondere die Errichtung eines Wintergartens oder die Errichtung oder Erweiterung einer Terrassenüberdachung eines Beschlusses der Wohnungseigentümer. Entsprechendes gilt für die Errichtung eines Sonnensegels oder etwa auch für einen 4 Meter hohen Fahnenmast oder ein ca. 7,5 Meter hohes beleuchtetes Kreuz.
Etwas anderes hingegen gilt bei dem Aufstellen von Pflanzkübeln auf der Terrasse und deren Bepflanzung. Auch das Aufstellen eines Gartenzwergs im Bereich einer Terrasse, an der ein Sondernutzungsrecht be...