Modernisierungsmieterhöhung / 5 Abzug gleichzeitig durchgeführter Instandsetzungsarbeiten

Georg Hopfensperger

Sofern mit der baulichen Maßnahme gleichzeitig Instandsetzungsarbeiten durchgeführt werden, zum Beispiel weil die Fassade bereits in erheblichem Umfang schadhaft war und der Putz herabbröckelte, müssen die für die Instandsetzung anfallenden Kosten im Rahmen der Mieterhöhungserklärung abgezogen werden. Es dürfen nur Kosten für die Modernisierungsmaßnahme, nicht aber für gleichzeitig durchgeführte Instandsetzungsmaßnahmen auf den Mieter umgelegt werden.^{^[1]}

Hinweis

Folgen eines fehlenden Abzugs von Instandhaltungsaufwendungen

Wenn ein Vermieter zu Unrecht keinen Abzug für die durch die Modernisierungsmaßnahme ersparten Instandhaltungsaufwendungen vorgenommen hat, so betrifft dies nicht die formelle Wirksamkeit der Mieterhöhungserklärung, mittels derer lediglich die Nachvollziehbarkeit der vom Vermieter berechneten Erhöhung gewährleistet werden soll. Vielmehr ist auch eine solche Mieterhöhungserklärung wirksam. Die vom Vermieter zu Unrecht nicht abgezogenen Instandhaltungsaufwendungen werden lediglich im Rahmen der materiellen Begründetheit der Mieterhöhung in Abzug gebracht.

Es bedarf auch keiner umfassenden Vergleichsrechnung zu den hypothetischen Kosten einer bloßen Instandsetzung. Es ist erforderlich, aber auch ausreichend, den ersparten Instandsetzungsaufwand zumindest durch Angabe einer Quote der aufgewendeten Gesamtkosten nachvollziehbar darzulegen.^{^[2]}

Genügt die Mieterhöhungserklärung diesen Anforderungen, ist sie wirksam. Soweit der Mieter dennoch meint, dass der Instandsetzungsanteil nicht ausreichend berücksichtigt wurde und eine höhere Quote hätte angesetzt werden müssen, kann der Mieter dies nicht einfach pauschal behaupten. Vielmehr muss er den nach seiner Auffassung bestehenden höheren Instandsetzungsanteil konkret darlegen und beweisen.

Wenn Erhaltungsmaßnahmen m...

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