Gebrauchtes Wohnungs- oder Teileigentum erwerben / 2 Ist ein Makler beauftragt?

In aller Regel beauftragen die Verkäufer von Wohnungs- und Teileigentum einen Makler mit dem Vertrieb ihres Objekts. Regional hatte sich insoweit eine Art Verkehrssitte entwickelt, nach der stets der Objekterwerber die Maklerprovision zu zahlen hatte, auch wenn der ursprüngliche Verkaufsauftrag vom Veräußerer initiiert wurde. In aller Regel hatte also der Erwerber die Maklerprovision zu zahlen. Hiermit ist zumindest Schluss, soweit es sich um Wohnungen und nicht Teileigentumseinheiten handelt.

2.1 Wohnungseigentum

2.1.1 Maklervertrag

Das am 23.12.2020 in Kraft getretene "Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser" hat einschneidende Änderungen bezüglich der Maklerprovision bei Kaufverträgen über Wohnimmobilien, insbesondere Eigentumswohnungen, gebracht. Zunächst muss der Maklervertrag nach § 656a BGB der Textform entsprechen. Handelt es sich beim potenziellen Wohnungskäufer um einen Verbraucher, dann darf der Makler bzw. makelnde Verwalter nach § 656c Abs. 1 BGB von ihm keine höhere Provision verlangen als vom Verkäufer.

Mit § 656c BGB ist der früher weit verbreiteten Praxis ein Riegel vorgeschoben worden, nach der der Verkäufer den Makler zwar beauftragt, mit diesem aber eine Vereinbarung trifft, dass letztlich allein der Erwerber provisionspflichtig sein soll. Treffen Verkäufer und Makler eine entsprechende Abrede, kann der Makler also auch vom Erwerber keine Provision verlangen und geht letztlich leer aus. Insoweit stellt Abs. 2 klar, dass ein Maklervertrag unwirksam ist, wenn von diesen Grundsätzen abgewichen wird, und der Makler jedenfalls seinen Provisionsanspruch gegen den Käufer nach § 654 BGB verwirkt, weil er sich eine Pflichtverletzung zum Vorwurf zu machen hat.