Zusammenfassung
Bei Gewerberäumen, hauptsächlich bei Einkaufszentren, aber auch bei sonstigen Geschäfts- oder Dienstleistungszentren, besteht die Attraktivität des Standorts meistens in der Vielzahl und Konzentriertheit des Dienstleistungsangebots. Dies kann für den Kunden aber nur dann gewährleistet werden, wenn alle vermieteten Einheiten für die Inanspruchnahme durch den Kunden zur Verfügung stehen. Die sog. Betriebspflicht liegt daher sowohl im Interesse des Gewerbevermieters als auch Gewerbemieters. Im Bereich der Gewerbemietverträge wird insoweit häufig eine Betriebspflicht, also die Verpflichtung des Gewerbemieters, die von ihm angemieteten Räume entweder während genau festgelegter Öffnungszeiten, zum im Gewerbemietvertrag festgelegten Gebrauchszweck, für das entsprechende Publikum und die Kunden geöffnet zu halten, vereinbart.
1 Vereinbarung durch Vertrag
Eine Betriebspflicht kann auch in einem Formularmietvertrag wirksam vereinbart werden. Nach anderer Ansicht ist zu unterscheiden: Eine formularvertragliche Vereinbarung ist möglich, wenn das Mietobjekt Teil eines umfassenden Vermarktungskonzepts ist. Dies gilt etwa für Ladenräume in einem Einkaufscenter.
Bei Einzelobjekten kann die Betriebspflicht grundsätzlich wirksam nur individuell vereinbart werden; eine Ausnahme soll bei der Vermietung voll ausgestatteter Räume (etwa einer Gaststätte) gelten, weil hier künftige Vermietungschancen vom durchgängigen Betrieb der jeweiligen Objekte abhängen. Wird die Betriebspflicht mit anderen für den Mieter nachteiligen Abweichungen vom gesetzlichen Leitbild der Miete verbunden, kann ein Verstoß gegen § 307 Abs. 1 BGB vorliegen. Der Umstand, dass dem Mieter kein Konkurrenzschutz gewährt wird, genügt hierfür allerdings nicht.
2 Sonderfall Einkaufszentrum
In einem Einkaufscenter dient die Betriebspflicht dem Interesse des Vermieters an einer belebenden Wirkung des Geschäftsbetriebs für das Umfeld der Mieträume. Sind die Räume Teil eines Einkaufscenters, werden die Kundenströme maßgeblich durch die Ein- und Ausgänge der jeweiligen Geschäfte gesteuert. Für die Attraktivität des Einkaufscenters ist der Verlauf der Kundenströme von maßgeblicher Bedeutung. Deshalb kann sich aus der Auslegung des Mietvertrags ergeben, dass der Mieter nicht berechtigt ist, einen von mehreren Ein- und Ausgängen zu schließen.
Es wird überwiegend als unzulässig angesehen, zeitweilige Betriebsunterbrechungen wie z. B. Betriebsferien, Ruhetage oder Reparaturen formularmietvertraglich auszuschließen. Ob und inwieweit vereinbart werden kann, dass zeitweise Schließungen des Geschäfts (Mittagspause, Betriebsferien) von der Zustimmung des Vermieters abhängen, ist noch nicht höchstrichterlich entschieden.
Umgekehrt kann vereinbart werden, dass zeitweise Schließungen des Geschäfts (Mittagspause, Betriebsferien) von der Zustimmung des Vermieters abhängen. Eine solche Regelung umfasst allerdings nicht betriebsbedingte Schließungen, die aufgrund von Schönheits- oder sonstigen Reparaturen erforderlich werden. Sind dem Mieter nach dem Wortlaut der Klausel auch "zeitweise Schließungen" untersagt, so soll sich aus der Auslegung der Regelung ergeben, dass der Mieter gleichwohl zur Durchführung von Schönheitsreparaturen und Instandhaltungen berechtigt ist.
3 Dauer der Betriebspflicht
Die Betriebspflicht beginnt mit der Laufzeit des Vertrags, sie endet regulär mit dem betroffenen Mietverhältnis. Nur in Ausnahmefällen ist eine isolierte vorherige Beendigung in Erwägung zu ziehen. Die Betriebspflicht entfällt nicht, wenn deren Einhaltung unwirtschaftlich ist.
Die Betriebspflicht besteht damit zulasten des Gewerbemieters auch dann, wenn benachbarte Ladenflächen leer stehen und andere Geschäfte unvermietet oder ungenutzt sind. Auch die persönliche Verhinderung des Betreibers entbindet nicht von der Betriebspflicht. Er muss sich in diesen Fällen eines Dritten bedienen, selbst wenn die Ertragssituation eine Vertretung unwirtschaftlich erscheinen lässt.
4 Durchsetzung der Betriebspflicht
Die Betriebspflicht kann im Wege der einstweiligen Verfügung durchgesetzt werden. Die Vollstreckung erfolgt nach § 888 Abs. 1 ZPO, also durch Zwangsgeld oder Zwangshaft.
In der obergerichtlichen Rechtsprechung wird teilweise die Ansicht vertreten, dass eine Betriebspflicht nicht vollstreckt werden kann, wenn sämtliche Arbeitsverhältnisse...