Betriebspflicht (Gewerberaummiete)

Zusammenfassung

Begriff

Bei Gewerberäumen, hauptsächlich bei Einkaufszentren, aber auch bei sonstigen Geschäfts- oder Dienstleistungszentren, besteht die Attraktivität des Standorts meistens in der Vielzahl und Konzentriertheit des Dienstleistungsangebots. Dies kann für den Kunden aber nur dann gewährleistet werden, wenn alle vermieteten Einheiten für die Inanspruchnahme durch den Kunden zur Verfügung stehen. Die sog. Betriebspflicht liegt daher sowohl im Interesse des Gewerbevermieters als auch Gewerbemieters. Im Bereich der Gewerbemietverträge wird insoweit häufig eine Betriebspflicht, also die Verpflichtung des Gewerbemieters, die von ihm angemieteten Räume entweder während genau festgelegter Öffnungszeiten, zum im Gewerbemietvertrag festgelegten Gebrauchszweck, für das entsprechende Publikum und die Kunden geöffnet zu halten, vereinbart.

1 Vereinbarung durch Vertrag

Eine Betriebspflicht kann auch in einem Formularmietvertrag wirksam vereinbart werden.^{^[1]} Nach anderer Ansicht ist zu unterscheiden: Eine formularvertragliche Vereinbarung ist möglich, wenn das Mietobjekt Teil eines umfassenden Vermarktungskonzepts ist. Dies gilt etwa für Ladenräume in einem Einkaufscenter.

Bei Einzelobjekten kann die Betriebspflicht grundsätzlich wirksam nur individuell vereinbart werden^{^[2]}; eine Ausnahme soll bei der Vermietung voll ausgestatteter Räume (etwa einer Gaststätte) gelten, weil hier künftige Vermietungschancen vom durchgängigen Betrieb der jeweiligen Objekte abhängen.^{^[3]} Wird die Betriebspflicht mit anderen für den Mieter nachteiligen Abweichungen vom gesetzlichen Leitbild der Miete verbunden, kann ein Verstoß gegen § 307 Abs. 1 BGB vorliegen.^{^[4]} Der Umstand, dass dem Mieter kein Konkurrenzschutz gewährt wird, genügt hierfür allerdings nicht.

[1] BGH, Urteil v. 29.4.1992, XII ZR 221/90, NJW-RR 1992 S. 1032; KG Berlin, Urte...

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