Beschädigung der Mieträume / 2.2.3 Einzelheiten

2.2.3.1 Gemeinschaftlich benutzte Hausteile

Ist streitig, ob der Mieter einen Schaden an den gemeinschaftlich benutzten Hausteilen verursacht hat (Treppenhaus, Speicher, sonstige Gemeinschaftsräume), so trifft die Beweislast in vollem Umfang den Vermieter. Der Vermieter muss beweisen, dass der Schaden von einem bestimmten Mieter verursacht und verschuldet worden ist. Eine mietvertragliche Klausel, wonach alle Mieter anteilig für Schäden an den gemeinschaftlichen Hausteilen aufkommen müssen, wenn der Verursacher nicht ermittelt werden kann, verstößt gegen § 307 Abs. 1 und Abs. 2 BGB und ist unwirksam.^[1]

2.2.3.2 Verursachung bei Wohnungsschäden

Der Vermieter muss darlegen und beweisen, dass der Schaden im Obhuts- und Gefahrenbereich des Mieters entstanden ist. Kann nicht ausgeschlossen werden, dass der Schaden von einem Dritten verursacht worden ist, so muss der Vermieter beweisen, dass die Schadensursache nicht aus dem Verhalten eines Dritten herrührt, für den der Mieter nicht einzustehen hat.^[1]

Ist der Beweis gelungen, dass die Schadensursache aus dem Obhutsbereich des Mieters stammt, so muss der Mieter beweisen, dass der Schaden nicht seinem Verantwortungsbereich zuzuordnen ist.^[3] Dies hat folgende Konsequenzen:

1. Zustand bei Mietbeginn

Der Vermieter muss darlegen, dass die Mietsache während der Mietzeit eine Veränderung oder Verschlechterung erfahren hat. Deshalb ist es erforderlich, dass der Vermieter im Schadensersatzprozess den Zustand der Mietsache bei Mietbeginn und bei Mietende präzise beschreibt und darlegt, welche Veränderung oder Verschlechterung eingetreten ist.^[4]