Zusammenfassung
Die Anzeigepflicht des Mieters besteht, wenn im Verlauf der Mietzeit ein Mangel auftritt, eine Vorkehrung zum Schutz der Mietsache erforderlich wird oder sich ein Dritter ein Recht an der Sache anmaßt.
§ 536c Abs. 1 BGB regelt 3 Fälle, in denen unverzüglich eine Anzeige zu erfolgen hat. Die Anzeigepflicht beginnt mit der Übergabe der Sache an den Mieter; sie endet erst mit der Rückgabe. Der Mieter muss nur von solchen Umständen Anzeige machen, die ihm bekannt sind. Er hat keine Nachforschungspflicht, muss aber solche Umstände anzeigen, von denen für jeden naheliegend ist, dass sie zu einer Gefährdung der Mietsache führen können.
1 Voraussetzungen
Die Obhutspflicht über die Mietsache verpflichtet den Mieter nach § 536c Abs. 1 BGB, dem Vermieter unverzüglich anzuzeigen
- wenn sich im Laufe der Mietzeit ein Mangel der Mietsache zeigt,
- wenn eine Maßnahme zum Schutz der Mietsache gegen eine nicht vorhergesehene Gefahr erforderlich wird oder
- sich ein Dritter ein Recht an der Sache anmaßt.
Mangel = Fehler der Mietsache
Ein Mangel im Sinne dieser Vorschrift ist jeder Fehler an der Mietsache, unabhängig davon, ob er die Brauchbarkeit und Nutzbarkeit der Mietsache beeinträchtigt.
Ebenso ist bei Drohung durch eine unvorhergesehene Gefahr (z. B. Schaden am Dach, Wasserschäden) nicht Voraussetzung der Anzeigepflicht, dass der Mieter dadurch in seinem Mietgebrauch unmittelbar gestört wird.
Erneute Anzeige erforderlich
Haben die vom Vermieter veranlassten Mängelbeseitigungsarbeiten nicht zu einem dauerhaften Erfolg geführt, trifft den Mieter regelmäßig eine erneute Anzeigepflicht.
Eine erneute Anzeigepflicht besteht auch dann, wenn sich die nach Anzeige des Schadens versuchte Reparatur (z. B. des Boilers) als undurchführbar erweist.
Eine erneute Anzeigepflicht besteht dagegen nicht, wenn die fortbestehende Mangelhaftigkeit der Mietsache dem Vermieter oder einem Dritten, dessen Wissen sich der Vermieter zurechnen lassen muss, ohnehin bekannt ist.
Gleiches gilt, wenn der Vermieter die Baumängel, die zu Feuchtigkeits- und Schimmelschäden in der Mietwohnung geführt haben, trotz bereits gerichtlich ausgeurteilter Mietminderung nicht beseitigt und sich diese Schäden dann in der Folgezeit infolge der unterlassenen Mängelbeseitigung verschlimmern. Auch in diesem Fall ist der Mieter nicht verpflichtet, die Ausweitung des Schadens vor Abzug eines entsprechend erhöhten Minderungsbetrags dem Vermieter erneut anzuzeigen, da es auf der Hand lag, dass sich infolge der unterbliebenen Mängelbeseitigung die Schimmelpilzbildung ausweitet.
Miete nur nach Mängelanzeige mindern
Soweit der Mieter eine Minderung der Miete wegen eines Sachmangels geltend machen will, ist eine vorherige Anzeige des Mangels beim Vermieter erforderlich. Bei unterbliebener Mängelrüge ist der Mieter nicht zur Minderung der Miete berechtigt.
Das gilt auch, wenn der Mieter einen Mangel der Mietsache zwar anzeigt, dann aber die ungekürzte Miete vorbehaltlos weiterzahlt. In diesem Fall ist eine (teilweise) Rückforderung der Miete grundsätzlich ausgeschlossen. Es ist davon auszugehen, dass der Mieter sein Minderungsrecht kennt und daher gewusst hat, nicht zur Zahlung der vollen Miete verpflichtet zu sein.
Hat der Mieter einen Mangel angezeigt, muss er dem Vermieter auf dessen Verlangen auch zeitnah einen Besichtigungstermin anbieten bzw. ermöglichen. Reagiert der Mieter nicht oder verweigert er die Besichtigung, entfällt sein Minderungsrecht analog § 536c Abs. 2 Nr. 1 BGB.
Mangel schlagwortartig beschreiben
Für eine ordnungsgemäße Anzeige eines Mangels soll die schlagwortartige Bezeichnung des Mangels auf dem Überweisungsformular für die Miete genügen, da der Vermieter dadurch in der Lage ist, der Sache nachzugehen.
Die Anzeige des Mangels ist Voraussetzung für ein Zurückbehaltungsrecht des Mieters an den zu zahlenden Mieten. Daher kann er ein Zurückbehaltungsrecht erst an den Mieten geltend machen, die fällig werden, nachdem er dem Vermieter den Mangel angezeigt hat. Dies ergibt sich aus dem Sinn und Zweck des Zurückbehaltungsrechts. Es dient dazu, auf den Schuldner (hier: Vermieter) Druck zur Erfüllung der eigenen Verbindlichkeit auszuüben. Solange dem Vermieter ein Mangel nicht bekannt ist, kann das Zurückbehaltungsrecht die ihm zukommende Funktion, den Vermieter zur Mängelbeseitigung zu veranlassen, nicht erfüllen.
Ein Zurückbehaltungsrecht des Mieters besteht daher erst an den nach der Anzeige des Mangels fällig werdenden Mieten.