Mängel (Miete)

Hubert Blank †

Zusammenfassung

Überblick

Bei Mängeln ist zwischen Sachmängeln und Rechtsmängeln zu unterscheiden. Von einem Sachmangel ist die Rede, wenn die tatsächliche Beschaffenheit des Mietobjekts negativ von der vertraglich geschuldeten Beschaffenheit abweicht. Ein Rechtsmangel liegt dagegen vor, wenn dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch durch das Recht eines Dritten ganz oder zum Teil entzogen wird. Bei Vorliegen eines Mangels kommen für den Mieter verschiedene Ansprüche, im Extremfall bis zur Kündigung, in Betracht.

Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Kann der Mieter die Mietsache wegen eines Mangels nicht nutzen oder ist der vertragsgemäße Gebrauch eingeschränkt, ist er von seiner Zahlungspflicht der Miete befreit. Dies ergibt sich aus § 536 BGB.

1 Sachmangel/Rechtsmangel

1.1 Sachmangel

Ein Sachmangel i. S. v. § 536 Abs. 1 BGB liegt vor, wenn die tatsächliche Beschaffenheit des Mietobjekts in negativer Weise von der vertraglich geschuldeten Beschaffenheit abweicht. Maßgeblich sind in erster Linie die Vereinbarungen im Mietvertrag ("subjektiver Mängelbegriff"). Als Fehler können sowohl tatsächliche Umstände als auch rechtliche Verhältnisse in Bezug auf die Mietsache in Betracht kommen.

Wichtig

Vereinbarung bestimmt Soll-Beschaffenheit

Maßgeblich für die Soll-Beschaffenheit sind nicht objektive Kriterien, sondern das vertraglich Vereinbarte.^{^[1]} Deshalb kann eine reparaturbedürftige Sache mangelfrei sein.^{^[2]}

Für die Beschaffenheitsvereinbarung ist maßgeblich, ob und gegebenenfalls welche Vereinbarungen die Parteien über die Beschaffenheit der Mietsache getroffen haben.

Praxis-Beispiel

Lärm und sonstige Immissionen

Dies gilt auch für Gegebenheiten, die von außen auf die Mietsache einwirken, etwa für Lärm und andere Immissionen.

Eine Beschaffenheitsvereinbarung kann auch stillschweigend getroffen werden. Dies führt zu der Frage, ob die v...

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