Altbau – Undichte Fenster sind kein Mangel

1 Leitsatz

Kastendoppelfenster im Altbau müssen (und sollten) nicht luftdicht sein; ein zur Minderung berechtigender Mangel liegt nur dann vor, wenn kein ausreichender Schutz gegen das Eindringen von Feuchtigkeit, z. B. bei Schlagregen, vorliegt oder eine erhebliche Beeinträchtigung durch Zugluft anzunehmen ist.

2 Normenkette

§ 536 BGB

3 Das Problem

Für die Beurteilung der Frage, ob eine Mietwohnung Mängel aufweist, sind mangels gegenteiliger Vereinbarungen grundsätzlich nicht die aktuellen technischen Normen, sondern die Normen und Bauvorschriften maßgeblich, die bei Errichtung des Gebäudes gegolten haben. Dies gilt auch für die Verglasungen des Mietobjekts. Auch insofern kommt es auf das im Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes maßgebliche technische Regelwerk an und nicht darauf, was damals üblich war. War z. B. eine Einfachverglasung bereits im Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes zwar nicht mehr üblich, aber nach der damals geltenden Fassung der Wärmeschutzverordnung noch zulässig, liegt selbst dann kein Mangel vor, wenn die Beheizung des Mietobjekts infolge der energetisch schlechten Verglasung hohe Kosten verursacht. Daher hat der Mieter einer Altbauwohnung gewisse Unzulänglichkeiten, die allgemein verbreitet sind, hinzunehmen. So z. B. auch die Vereisung einzelner Kastenfenster im Winter, da dies bei solchen Fenstern bauartbedingt üblich ist (so BGH, Beschluss v. 10.8.2010, VIII ZR 316/09).

4 Die Entscheidung

Ein zur Mietminderung berechtigender Mangel kann nach einem neuen Urteil des AG Berlin daher nur dann vorliegen, wenn ein gewisser Mindeststandard unterschritten wird, z. B. wenn durch die Fenster laufend Feuchtigkeit eindringt oder eine erhebliche Beeinträchtigung durch Zugluft anzunehmen ist.

5 Entscheidung

AG Berlin, Urteil v. 22.7.2021, 14 C 75/20