Fachbeiträge & Kommentare zu WEG

Leitsatz Sieht die Teilungserklärung die Bildung einer einheitlichen Instandhaltungsrückstellung vor, ist ein Beschluss, wonach getrennte Instandhaltungsrückstellungen gebildet werden sollen, unwirksam. Ein Beschluss, wonach die Instandhaltungsrückstellung in Zukunft wieder so geführt wird, wie dies der Teilungserklärung und der Rechtslage entspricht, und der bisherige, der ...mehr

Leitsatz Ein Umlageschlüssel kann nicht schlüssig im Beschluss über die Einzelabrechnungen geändert werden. Schließt ein Wohnungseigentümer separate Verträge, wird auch dadurch der geltende Umlageschlüssel nicht schlüssig geändert. Normenkette §§ 16 Abs. 2, Abs. 3, 28 Abs. 1, Abs. 3 WEG Das Problem In einer Wohnungseigentumsanlage gibt es 2 Gebäude. Das Vorderhaus umfasst 6.27...mehr

Leitsatz Es besteht keine Beschlusskompetenz, Sondernutzungsrechte zu begründen. Normenkette §§ 902 Abs. 1 Satz 1, 985, 1004 BGB; §§ 10 Abs. 3, 13 Abs. 2, 15 Abs. 3 WEG Das Problem Wohnungseigentümer K verlangt von Wohnungseigentümer B die Herausgabe eines Kellerraums an sämtliche Miteigentümer. B hält dem entgegen, an dem Kellerraum ein Sondernutzungsrecht zu haben. Dieses ha...mehr

Leitsatz Ein Beschluss, der die Installation von Parabolantennen verbietet, ist "schwebend unwirksam". Normenkette § 15 Abs. 2, Abs. 3 WEG; Art. 4 GG Das Problem Wohnungseigentümer K klagt gegen den iranisch-stämmigen Wohnungseigentümer B. Dieser soll nach Willen von K eine Parabolantenne auf seinem Balkon entfernen. Das AG gibt K's Klage statt. Der Anspruch auf Entfernung fol...mehr

Leitsatz Ist die Verwaltungszuständigkeit für gemeinschaftliches Eigentum auf einen Wohnungseigentümer übertragen worden, ist ein Beschluss, der in seine Verwaltungszuständigkeit eingreift, mangels Beschlusskompetenz nichtig Normenkette §§ 21 Abs. 5 Nr. 2, 22 Abs. 3 WEG Das Problem Wohnungseigentümer beschließen, dass es anstelle der derzeitigen Schwingflügelfenster künftig nu...mehr

Leitsatz Die rückwirkende Änderung des Heizkostenverteilungsschlüssels ist grundsätzlich unzulässig. Normenkette § 6 Abs. 4 Satz 3 HeizkostenV; §§ 16 Abs. 3, 21 Abs. 4 WEG Das Problem Wohnungseigentümer beschließen, den Umlageschlüssel für die Heizkosten, der der Abrechnung 2011 zugrunde gelegt werden soll, von 50/50 auf 70/30 (Verbrauch/Fläche) zu ändern (die Wohnungseigentum...mehr

Leitsatz Ein Verwalter ist von Gesetzes wegen nicht berechtigt, namens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zur Umsatzsteuer zu optieren. Normenkette §§ 9 Abs. 1, Abs. 2, 14 UStG; § 675 BGB; § 27 WEG Das Problem In einer Wohnungseigentumsanlage sind sämtliche Wohnungseigentümer gemeinsam (als Miteigentümer) Eigentümer eines Teileigentums. Im Juli 1998 mietet die B-GmbH das ...mehr

Leitsatz Bestehen zwischen einem Wohnungseigentümer und dem Verwalter erhebliche Differenzen, ist die Wohnung des Verwalters ein unzumutbarer Ort für eine Wohnungseigentümerversammlung Normenkette §§ 23 Abs. 2, 24 Abs. 1, 28 Abs. 1, Abs. 3, Abs. 5 WEG Das Problem Zwischen der Verwalterin und Wohnungseigentümerin W bestehen seit Jahren Differenzen über die Art und Weise der Ver...mehr

Leitsatz Für die Wiederbegründung einer durch Beschluss aufgehobenen Veräußerungsbeschränkung fehlt der Versammlung der Wohnungseigentümer die Beschlusskompetenz. § 12 Abs. 4 Satz 1 WEG gilt als gesetzliche Ausnahme vom Vereinbarungsprinzip nicht für den "actus contrarius". Hierzu bedarf es vielmehr einer Vereinbarung Normenkette § 12 Abs. 1, Abs. 4 WEG Das Problem Es ist eine...mehr

Leitsatz Macht die Wohnungseigentümergemeinschaft Beitrags- oder Schadensersatzansprüche gegen einen einzelnen Wohnungseigentümer gerichtlich geltend, sind die ihr entstehenden Prozesskosten gemäß § 16 Abs. 2 WEG von allen Wohnungseigentümern zu tragen; eine Freistellung des obsiegenden Wohnungseigentümers gemäß § 16 Abs. 8 WEG kommt nicht in Betracht Der Wirtschaftsplan kann...mehr

Leitsatz Ein verfahrensfehlerhaft nicht alle notwendigen Streitgenossen (§ 62 ZPO) erfassendes Urteil ist auch dann nicht unwirksam, wenn es um die Klärung der Frage geht, ob Teile einer Wohnungseigentumsanlage im Gemeinschafts- oder im Sondereigentum stehen Normenkette § 62 ZPO Das Problem Wohnungseigentümer W klagt unter Bezugnahme auf eine beigefügte Eigentümerliste gegen "...mehr

Leitsatz Eine Anfechtungsklage hat keine aufschiebende Wirkung. Solange Beschlüsse nicht rechtskräftig für ungültig erklärt worden sind, sind sie gültig Normenkette § 23 Abs. 1 WEG Das Problem W ist Wohnungseigentümer einer Wohnungseigentumsanlage, in der ein Hotel betrieben wird. In der Eigentümerversammlung vom 5. Mai 2007 wird beschlossen, eine Sonderumlage für Brandschutzm...mehr

Leitsatz Ein Wohnungseigentümer darf grundsätzlich nur in das Bestandsverzeichnis und Abteilung I des Wohnungsgrundbuchs seiner Miteigentümer Einsicht nehmen. Normenkette § 12 GBO Das Problem Wohnungseigentümer K verlangt gemäß § 12 GBO Einsicht in das Wohnungsgrundbuch von Wohnungseigentümer B, gegen den er einen Rechtsstreit führt. § 12 GBO (Grundbucheinsicht; Abschriften) Die...mehr

Leitsatz Im Fall des Erwerbs von Wohnungseigentum im Wege der Zwangsversteigerung mindert – anders als beim rechtsgeschäftlichen Erwerb – eine bestehende Instandhaltungsrückstellung die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer nicht. Bei Zwangsvollstreckungen gibt es keinen erkennbaren Teil des Meistgebots, der sich auf die Instandhaltungsrückstellung bezieht. Normenkette §§...mehr

Leitsatz Anders als beim rechtsgeschäftlichen Erwerb mindert beim Erwerb von Wohneigentum im Wege der Zwangsversteigerung eine bestehende Instandhaltungsrücklage die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer nicht. Sachverhalt Die Klägerin erwarb im Zwangsversteigerungsverfahren mehrere Wohnungen. Das Finanzamt setzte für die jeweiligen Objekte Grunderwerbsteuer fest, ohne da...mehr

Leitsatz Bei Maßnahmen der Instandhaltung oder -setzung muss von den Wohnungseigentümern bestimmt werden, welche konkreten Maßnahmen vorgenommen werden sollen. Regelmäßig müssen die Grundfragen der Art und Weise der Durchführung, also Umfang, Finanzierung, Ablauf und Kostenvoranschläge, geregelt werden. Normenkette § 16 Abs. 2 WEG Das Problem Die Wohnungseigentümer beschließen...mehr

Leitsatz Ein Rechtsanwalt handelt schuldhaft, wenn sich eine Zuständigkeitskonzentration ohne Weiteres durch eine Internetrecherche ermitteln lässt. Die Pflicht, vorab auf die eigene Unzuständigkeit hinzuweisen, trifft ein Gericht nur dann, wenn die Unzuständigkeit "ohne Weiteres" bzw. "leicht und einwandfrei" zu erkennen ist. Solange die Akte im ordnungsgemäßen Geschäftsgan...mehr

Leitsatz Ein Verwalter kann auch dann „Erstverwalter„ im Sinne von § 26 Abs. 1 Satz 2 WEG sein, wenn die Teilungserklärung über ein Jahrzehnt zurückliegt und es schon eine Reihe von Verwaltern gab Normenkette § 26 Abs. 1 Satz 2 WEG Das Problem B teilt 1993 sein Grundstück nach § 8 WEG auf. Die durch die Aufteilung geschaffenen Wohnungseigentumsrechte bleiben in B's Hand. 2009 ...mehr

Leitsatz Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer hat für das gemeinschaftliche Eigentum die Verkehrssicherungspflichten wahrzunehmen. Der Verwalter ist insoweit von Gesetzes wegen ihr Vertreter. Normenkette §§ 31, 89, 906 BGB; § 10 Abs. 6 WEG Das Problem Mieter M, der von Wohnungseigentümer W einen Garagenstellplatz gemietet hat, verlangt Schadensersatz. M behauptet, durch das ...mehr

Leitsatz An einer einem Sondereigentum vorgelagerten Fläche kann zugunsten des Sondereigentums, das über die Fläche zu erreichen ist, ein Sondernutzungsrecht eingeräumt werden Normenkette §§ 3 Abs. 2, 13 Abs. 2 WEG Das Problem Ein Wohnungseigentümer des im Dachgeschoss gelegenen Sondereigentums Nr. 7 möchte dieses umgestalten. Die übrigen Wohnungseigentümer stimmen zu, dass da...mehr

Leitsatz Die Gestaltungsklage nach § 21 Abs. 8 WEG ist darauf gerichtet, die gebotene, aber nicht beschlossene Regelung durch eine gerichtliche Ermessensentscheidung zu ersetzen. Normenkette §§ 15, 21 Abs. 4, Abs. 8 WEG Das Problem K ist Teileigentümerin. Ihr Teileigentum war von 1993 bis zum Ende des Monats Februar 2012 als Laden vermietet. Ihr Mieter hatte auf der Fläche vor...mehr

Leitsatz Die erfolgreiche Anfechtung der Stimmabgabe wegen eines Willensmangels führt zur Unwirksamkeit der Einzelstimme. Normenkette §§ 119 Abs. 1, 142 BGB; § 21 Abs. 4 WEG Das Problem Wohnungseigentümer K geht gegen einen Beschluss vor, mit dem die Wohnungseigentümer bei 7 Ja-Stimmen, 3 Nein-Stimmen und 2 Enthaltungen die Fällung einer Tanne beschlossen haben. K meint, minde...mehr

Leitsatz Ein Dauerwohnrecht kann wirksam auf Lebenszeit des Berechtigten bestellt werden Normenkette §§ 33, 41 WEG Das Problem Eine Wohnungseigentümerin beantragt, ein 1956 eingetragenes Dauerwohnrecht zu löschen. Nach der Eintragungsbewilligung genügt zur Löschung des Dauerwohnrechts die Vorlage der Sterbeurkunde der Dauerwohnberechtigten. Das Grundbuchamt will dem Antrag denn...mehr

Leitsatz Sofern sich aus der Gemeinschaftsordnung keine Regelungen zum Trittschallniveau entnehmen lassen, ist für den maßgeblichen Trittschallwert grundsätzlich auf die Ausgabe der DIN 4109 abzustellen, die zur Zeit der Einrichtung des betreffenden Gebäudes galt. Ein ursprünglich besonderes Gepräge durch eine bei Errichtung vorhandene Ausstattung der Wohnungseigentumsanlage...mehr

Leitsatz Ordnungsgemäße Verwalterbestellung selbst dann, wenn der vorgelegte Verwaltervertragsentwurf einige diskussionswürdige Klauseln enthalten sollte Ausgewählt werden kann auch ein Verwalter mit entfernt von der Wohnanlage bestehendem Firmensitz Maßstab der Auswahl eines Verwalters durch die Eigentümermehrheit ist grundsätzlich auch nicht durch etwaige Erschwernisse persö...mehr

Leitsatz An einen Unrichtigkeitsnachweis sind strenge Anforderungen zu stellen. Bei angeblich "vertauschten" Wohnungen genügt für den Nachweis nicht, dass die Größe des jeweiligen Miteigentumsanteils nicht mit dem Verkehrswert des Wohnungseigentums bzw. der Wohn- bzw. Nutzfläche des mit ihm verbundenen Sondereigentums übereinstimmt Normenkette § 19 GBO; §§ 3, 7, 8 WEG Das Pro...mehr

Leitsatz Die Abänderung einer im Grundbuch eingetragenen Vereinbarung ist ihrerseits als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eintragungsfähig. Es spielt keine Rolle, dass die Änderungsvereinbarung einseitig widerruflich ist (hier: Nutzung bestimmter Bereiche von Sondernutzungsflächen durch die übrigen Wohnungseigentümer mit entsprechender Kostenregelung) Normenkette §§ 5 ...mehr

Leitsatz Übt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nach einem Beschluss die Gewährleistungsrechte der Wohnungseigentümer als Erwerber gegen den Bauträger aus, ist die fristgebundene Aufforderung zur Beseitigung der betreffenden Mängel mit Ablehnungsandrohung eines einzelnen Wohnungseigentümers unwirksam, wenn diese mit den Interessen der anderen Wohnungseigentümer kollidie...mehr

Leitsatz Ein Wohnungseigentümer schuldet den anderen Wohnungseigentümern Schadensersatz, wenn er einen Schlüssel zur Hauseingangstür verliert und die Wohnungseigentümer daraufhin den Austausch der Schließanlage beschließen und veranlassen. Ein vermietender Wohnungseigentümer muss insoweit für seinen Mieter einstehen Normenkette § 280 BGB; § 14 Nr. 2 WEG Das Problem Der Mieter ...mehr

Leitsatz Dass Kellerabteile nicht wie vorgesehen geschaffen wurden, steht der Entstehung von Sondereigentum nicht entgegen, wenn Bauausführung und Aufteilungsplan nicht in einer Weise voneinander abweichen, die es unmöglich machen, die errichteten Räume einer in dem Aufteilungsplan ausgewiesenen Raumeinheit zuzuordnen. Normenkette § 985 BGB Das Problem Wohnungseigentümerin K, ...mehr

Leitsatz Die Vergemeinschaftung eines Unterlassungsanspruchs mit dem Ziel, ihn nicht geltend zu machen, entspricht nicht ordnungsmäßiger Verwaltung Normenkette §§ 21 Abs. 3, 22 Abs. 1 WEG Das Problem Wohnungseigentümer beschließen 2013 mehrheitlich, die Entscheidung darüber, ob Sichtschutzelemente aus Weidengeflecht im Bereich des Sondernutzungsrechts der Wohnung Nr. 2 verblei...mehr

Leitsatz Bei Verschmelzung einer zum Verwalter bestellten juristischen Person (hier: GmbH) mit einer anderen juristischen Person (neuen GmbH) gehen Organstellung und Verwaltervertrag im Wege der Gesamtrechtsnachfolge auf den neuen Rechtsträger über Der Verwaltervertrag mit dem bisher bestellten Verwalter erlischt nicht analog § 673 BGB, da diese Bestimmung durch die im Umwand...mehr

Leitsatz Steht eine Doppelstockgarage in einer Wohnungseigentumsanlage im Bruchteilssondereigentum mehrerer Personen, können die Bruchteilseigentümer die Nutzung der einzelnen Stellplätze gemäß §§ 745 Abs. 1, 1010 BGB regeln; zulässig ist aber auch eine Zuweisung der Stellplätze mittels Gebrauchsregelung durch Vereinbarung aller Wohnungs- und Teileigentümer gemäß § 15 Abs. 1...mehr

Leitsatz § 174 Satz 1 BGB ist auf einseitige Willenserklärungen des Verwalters im Namen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auf der Grundlage einer Vereinbarung oder eines Beschlusses der Wohnungseigentümer nach § 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 WEG anwendbar Normenkette § 174 Satz 1 BGB; § 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 WEG Sachverhalt Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer schließt 1998...mehr

Leitsatz Eine Fälligkeitsbestimmung kann mit einer Verfallklausel oder einer Vorfälligkeitsregelung versehen werden. Normenkette §§ 21 Abs. 7, 26 Abs. 1 WEG Das Problem Die Wohnungseigentümer genehmigen zum Tagesordnungspunkt (TOP) 3 B die Abrechnung und die Einzelabrechnungen 2011, zu TOP 3 C wird der Verwalter für 2011 entlastet, zu TOP 4 B i wird der "Einsatz von Rückstellu...mehr

Leitsatz Befindet sich der Bauträger mit der Übergabe einer von ihm noch herzustellenden "Wohnung" in Verzug, kann der Erwerber eine Entschädigung für die entgangene Nutzung verlangen, wenn ihm in dieser Zeit anderweitiger, in etwa gleichwertiger Wohnraum nicht zur Verfügung steht Normenkette §§ 280, 286 BGB Das Problem Die späteren Kläger erwerben vom Bauträger ein Wohnungsei...mehr

Leitsatz Bezahlt ein Wohnungseigentümer öffentliche Abgaben, die von allen Eigentümern als Gesamtschuldner zu tragen sind, kann er von der Wohnungseigentumsgemeinschaft (WEG) Erstattung verlangen. Sachverhalt Eine Wohnungseigentümerin verlangt von der WEG die Erstattung von Kosten. Der örtliche Abwasser- und Wasserzweckverband hatte die Eigentümerin mit 2 Bescheiden für die 1...mehr

Leitsatz Eine von den Wohnungseigentümern gesamtschuldnerisch zu tragende Abgabenschuld stellt eine gemeinschaftsbezogene Pflicht im Sinne des § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 1 WEG dar. Im Innenverhältnis ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verpflichtet, den durch Leistungsbescheid in Anspruch genommenen Wohnungseigentümer von der Abgabenschuld freizustellen. Erfüllt der ...mehr

Leitsatz Darf nach der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung ein Teileigentum als "Café mit Schnellimbiss" genutzt werden, dürfen von dem Teileigentum nach 21 Uhr im Allgemeinen keine Geräusch- und Geruchsimmissionen mehr ausgehen. Bei der Beurteilung kommt es nicht auf die Ladenöffnungszeiten bei Beschlussfassung oder bei Entscheidung des Gerichts an. Auszugehen ist vom Ze...mehr

Leitsatz Winterdienstpflichten der Gemeinschaft auf dem Gehweg (kraft gemeindlicher Satzung) können von dieser auch auf Dritte übertragen werden Insoweit hat die Gemeinschaft Drittbeauftragte sorgfältig auszuwählen, gründliche Anweisungen über Streupflichten zu treffen und korrekte Arbeitsausführung zu überwachen Bei einem beauftragten und zwischenzeitlich 82-jährigen Rentner ...mehr

Leitsatz Die (Teil-)Rechtsfähigkeit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer hindert die Geltung einer in kommunales Abgabenrecht statuierten gesamtschuldnerischen Haftung der Wohnungseigentümer für Grundbesitzabgaben nicht Normenkette § 10 Abs. 6 WEG Das Problem Die Stadt Essen teilt einem Wohnungseigentümer mit, für die Veranlagungsjahre 2010, 2011 und 2012 seien Benutzungsge...mehr

Leitsatz Eine von einem Wohnungseigentümer eigenmächtig vorgenommene bauliche Maßnahme (hier: Terrassenüberdachung) begründet einen Nachteil für alle Wohnungseigentümer, wenn sie die Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erschwert; eine angebotene finanzielle Kompensation lässt den Nachteil nicht entfallen, sondern kann nur als Mittel dienen, um die anderen Wohnung...mehr

Leitsatz Statt eines einheitlichen Wartungsvertrags reicht es, wenn der Wohnungseigentümer, der bereits Rauchwarnmelder angeschafft hat, dem Verwalter nachweist, dass die betreffenden Geräte den gesetzlichen Anforderungen entsprechen und dass die Wartung in dem erforderlichen Umfang durchgeführt wird Normenkette § 21 Abs. 3 WEG; § 44 Abs. 5 NBauO Das Problem Wohnungseigentümer...mehr

Leitsatz Anders als für die Umwandlung von Teil- in Wohnungseigentum bedarf die nachträgliche Aufhebung und anschließende Neubegründung von Sondernutzungsrechten der Zustimmung Dritter Normenkette §§ 5 Abs. 4, 13 Abs. 2, 15 Abs. 1 WEG; § 19 GBO Das Problem Ein Wohnungseigentümer ändert in eigenem Namen sowie namens aller bisherigen Käufer die Teilungserklärung mit dem Ziel, au...mehr

Leitsatz Wohnungseigentümer haften für Gebühren als Gesamtschuldner, wenn ein Gesetz dieses anordnet Normenkette § 10 Abs. 6 Satz 1, S. 3, Abs. 8 WEG Das Problem Ein Wohnungseigentümer wendet sich gegen seine Heranziehung zu Niederschlagswassergebühren für die Jahre 2011 bis 2013 in Höhe von 3.153,55 EUR. Der Wohnungseigentümer meint, die Gemeinde habe die Niederschlagswasserg...mehr

Leitsatz Muss ein Wohnungseigentümer aufgrund eines Beschlusses damit rechnen, dass der Einbau von Rauchwarnmeldern im Sondereigentum beschlossen wird, kann er gegen die Ordnungsmäßigkeit des Einbaubeschlusses nicht geltend machen, er habe mittlerweile selbst Rauchwarnmelder eingebaut Normenkette § 21 Abs. 3 WEG Das Problem Wohnungseigentümer beschließen im Juni 2012, dass der...mehr

Leitsatz Unter § 43 Nr. 1 WEG fallen u.a. Streitigkeiten über Rechte und Pflichten, die aus einem Sondernutzungsrecht im Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander hergeleitet werden Normenkette § 43 Nr. 1 WEG; § 72 Abs. 2 GVG Das Problem 2 Wohnungseigentümer streiten um die "Herausgabe" einer Garage. Sie sind wechselseitig der Ansicht, ihnen sei an dieser Garage ein Sond...mehr

Leitsatz Die Errichtung einer Mobilfunksendeanlage bedarf der Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer Normenkette §§ 22 Abs. 1, 14 Nr. 1 WEG Das Problem Am 23. November 2010 beschließen die Wohnungseigentümer mehrheitlich, der F. GmbH zu gestatten, Antennen zu verlegen und hierzu auf dem Dach des bis dahin nicht mit Mobilfunksendeanlagen versehenen Aufzugshauses 3 Antennenträ...mehr

Leitsatz Die Errichtung von Windschutz auf den Balkonen (hier: Glaselemente) stellt eine bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums dar. Normenkette § 22 Abs. 1 WEG Das Problem Das Sondereigentum von Wohnungseigentümer B liegt im Hochparterre, das Sondereigentum von Wohnungseigentümer K im ersten Stock und auf der anderen Seite des Gebäudes. Beide Einheiten verfügen...mehr

Leitsatz Streit zwischen 2 Gemeinschaften auf bereicherungsrechtliche Herausgabe vom Verwalter beider Gemeinschaften veruntreuter Gelder In Anspruch genommene Gemeinschaft muss sich das "dolose" Wissen des Verwalters als organschaftlicher Gemeinschaftsvertreter zurechnen lassen Normenkette §§ 166 Abs. 1, 818 Abs. 4 und 819 Abs. 1 BGB; § 27 Abs. 1 Nr. 4 WEG a.F.; § 27 Abs. 1 Nr...mehr