Fachbeiträge & Kommentare zu Vermietung und Verpachtung

Rz. 808 Grundsatz Einkünfte aus V+V werden der Person zugerechnet, die den Tatbestand der Einkunftsart V+V nach § 21 EStG verwirklicht und dadurch Einkünfte erzielt. Das ist derjenige, der Sachen und Rechte an andere zur Nutzung gegen Entgelt überlässt. Entscheidend dabei ist das Außenverhältnis zum Mieter. Einkünfte aus V+V versteuert somit nicht nur der Eigentümer der Sache ...mehr

Rz. 848 [Absetzungen für Abnutzung bei Gebäuden → Zeilen 33–34] Wegen ihrer unterschiedlichen steuerlichen Auswirkung sind folgende Aufwendungen in Zusammenhang mit einem Grundstück zu unterscheiden: Die AK für den Grund und Boden können nicht als Werbungskosten abgezogen werden. Die AK oder HK (→ Tz 853, → Tz 858) für das Gebäude sind nur im Wege der Absetzungen für Abnutzung...mehr

Rz. 861 Betragen nach Fertigstellung eines Gebäudes die Aufwendungen für eine einzelne Baumaßnahme höchstens 4.000 EUR netto (Rechnungsbetrag ohne Umsatzsteuer) und handelt es sich nicht um Aufwendungen, die der endgültigen Fertigstellung des Gebäudes dienen, können die Aufwendungen auf Antrag sofort und in voller Höhe (Bruttobetrag) als Erhaltungsaufwendungen im Jahr der Zahlun...mehr

Rz. 910 [Umsatzsteuer und Vorsteuer → Zeilen 49 und 52] Grundstücksvermietungen sind grds. umsatzsteuerfrei (§ 4 Nr. 12 Buchst. a) UStG). Damit hat der Vermieter auch keinen Vorsteuerabzug aus ihm in Rechnung gestellten HK oder Reparaturrechnungen. Die bezahlte Umsatzsteuer gehört bei der Errichtung des Gebäudes zu dessen HK und damit zur Bemessungsgrundlage der Abschreibung ...mehr

Rz. 813 Die Einkünfteerzielungsabsicht kann schon vor Abschluss eines Mietvertrags bei einer leer stehenden Wohnung vorliegen. Entsprechende Aufwendungen können als vorab entstandene Werbungskosten abgezogen werden, wenn der Steuerpflichtige aufzeigen kann, dass er den Entschluss zur dauerhaften Vermietung endgültig gefasst hat. In anderen Fällen muss die Einkünfteerzielungsa...mehr

Rz. 888 [Schuldzinsen und andere Finanzierungskosten → Zeilen 37–38] Schuldzinsen und andere Geldbeschaffungskosten sind als WK bei den Einkünften aus V+V abziehbar, soweit sie in wirtschaftlichem Zusammenhang mit dem Grund und Boden oder dem Gebäude stehen und der Erzielung von Einnahmen dienen. Sie können bereits WK sein, bevor die V+V begonnen hat (vorweggenommene Werbungsk...mehr

Rz. 853 Im Steuerrecht gibt es keinen eigenen Begriff der AK. Deshalb wird dieser aus dem Handelsrecht übernommen (§ 255 Abs. 1 HGB). Danach sind AK eines bebauten Grundstücks alle Aufwendungen, die geleistet werden, um das Grundstück zu erwerben. Zusätzlich gehören beim Gebäude alle Aufwendungen zu den AK, die getätigt werden, um es in einen betriebsbereiten Zustand zu vers...mehr

Rz. 810 Eine einkommensteuerrechtlich relevante Betätigung oder Vermögensnutzung im Bereich der Überschusseinkünfte setzt die Absicht voraus, auf Dauer gesehen nachhaltig Überschüsse zu erzielen. Folglich liegen keine Einkünfte aus V+V vor, wenn die Einkünfteerzielungsabsicht fehlt (Liebhaberei). Allerdings fordert der BFH nicht in allen Fällen eine einzelfallbezogene Prüfung...mehr

Rz. 898 [Erhaltungsaufwendungen → Zeilen 40–41] Aufwendungen für die Erneuerung von bereits vorhandenen Teilen, Einrichtungen oder Anlagen sind regelmäßig Erhaltungsaufwendungen. Sie können im Jahr der Zahlung sofort in voller Höhe als Werbungskosten bei den Einkünften aus V+V abgezogen werden. Deshalb ist die Abgrenzung gegenüber den nachträglichen HK (Herstellungsaufwand), ...mehr

Rz. 850 Gebäudeteile, die nicht in einem einheitlichen Nutzungs- und Funktionszusammenhang mit dem Gebäude stehen, sind selbstständige Wirtschaftsgüter. Ein Gebäudeteil ist selbstständig, wenn er besonderen Zwecken dient, also in einem von der eigentlichen Gebäudenutzung verschiedenen Nutzungs- und Funktionszusammenhang steht (R 4.2 Abs. 3 EStR 2012). Wird ein Gebäude teils ei...mehr

Rz. 886 [Absetzungen für Abnutzung von Wirtschaftsgütern, die keine Gebäude sind → Zeile 36] AK und HK für bewegliche und unbewegliche Wirtschaftsgüter, die keine Gebäude sind, können im Wege der linearen AfA als WK bei den Einkünften aus V+V berücksichtigt werden (§ 7 Abs. 1 EStG). Dabei sind die AK oder HK gleichmäßig auf die betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer des Wirtschaft...mehr

Rz. 839 Zivilrecht Eine Grundstücksgemeinschaft entsteht durch Erbfall, wenn mehrere Personen erben (Gesamthandsgemeinschaft gem. § 2033 BGB) oder bei entgeltlichem oder unentgeltlichem Erwerb eines Grundstücks durch mehrere Personen (Bruchteilsgemeinschaft gem. §§ 741ff. BGB). Auch die Übertragung eines Anteils an einem Grundstück auf eine oder mehrere andere Personen führt ...mehr

Rz. 858 Für den Begriff "Herstellungskosten" ist die Definition des § 255 HGB maßgebend. Danach sind HK eines Gebäudes Aufwendungen, die durch die Herstellung, Erweiterung oder eine über den ursprünglichen Zustand hinausgehende wesentliche Verbesserung des Gebäudes entstehen (§ 255 Abs. 2 Satz 1 HGB). Herstellung Unter "Herstellung" ist die erstmalige Errichtung des Gebäudes zu ve...mehr

Rz. 908 [Betriebskosten, Versicherungsbeiträge → Zeile 47] Laufende Aufwendungen für Grundsteuer, Straßenreinigung, Hausversicherungen und Bewirtschaftungskosten (Straßenreinigung, Müllabfuhr, Wasserversorgung, Entwässerung, Hausbeleuchtung, Heizung, Warmwasser, Schornsteinreinigung, Hauswart, Treppenreinigung oder Fahrstuhl) gehören im Zeitpunkt der Zahlung zu den WK aus V+V...mehr

Rz. 862 Aufwendungen für die Instandsetzung und Modernisierung eines Gebäudes sind nicht als Erhaltungsaufwand, sondern als HK zu behandeln, wenn sie zeitnah zur Anschaffung anfallen und im Verhältnis zum Kaufpreis hoch sind (§ 9 Abs. 5 Satz 2 EStG i. V. m. § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG). Ob anschaffungsnahe HK vorliegen, ist wie folgt zu prüfen: Aufwendungen für Instandsetzungs- und...mehr

Rz. 493 [Einmalige Steuerermäßigung → Zeilen 23–24] Steht das Eigentum am begünstigten Objekt mehreren Personen zu, können die Steuer­ermäßigungen für das begünstigte Objekt (ggf. Förderhöchstbetrag) insgesamt nur einmal in Anspruch genommen werden. Die der Steuerermäßigung zugrunde liegenden Aufwendungen und die Förderhöhe können einheitlich und gesondert festgestellt werden...mehr

1 Allgemein Rz. 194 Wichtig Vermietungseinkünfte richtig erfassen Die Anlage V benötigen Sie in folgenden Fällen: Sie haben Grundbesitz oder Teile davon (z. B. Haus, Wohnung, Zimmer, Garage etc.) vermietet. Sie sind Haus-/Wohnungseigentümer und haben vergeblich versucht, einen Mieter zu finden. Sie wollen ein Haus oder eine Wohnung bauen oder kaufen und beabsichtigen zu vermieten...mehr

Rz. 194 Wichtig Vermietungseinkünfte richtig erfassen Die Anlage V benötigen Sie in folgenden Fällen: Sie haben Grundbesitz oder Teile davon (z. B. Haus, Wohnung, Zimmer, Garage etc.) vermietet. Sie sind Haus-/Wohnungseigentümer und haben vergeblich versucht, einen Mieter zu finden. Sie wollen ein Haus oder eine Wohnung bauen oder kaufen und beabsichtigen zu vermieten. Wenn Sie m...mehr

Rz. 205 [Werbungskosten → Zeilen 33–53] Wenn bzw. soweit Sie ein Grundstück oder einen Teil davon unentgeltlich überlassen, zu eigenen Wohnzwecken oder zu eigenen beruflichen oder betrieblichen Zwecken nutzen, können Sie keine Werbungskosten aus V+V geltend machen (→ Tz 846 ff.). →Vermietung/Immobilien Nur bei entgeltlicher Vermietung sind die Aufwendungen als Werbungskosten (...mehr

Rz. 195 [Einkünfte aus dem bebauten Grundstück → Zeilen 4–6] Tragen Sie die Lage des Grundstücks, den Anschaffungszeitpunkt (= Zeitpunkt des Übergangs von Nutzen, Lasten und der Gefahr des zufälligen Untergangs) und/oder den Zeitpunkt der Fertigstellung (= Bezugsfertigkeit) ein. Die Angaben haben Bedeutung für die Berechnung der Absetzung für Abnutzung (Zeile 33). Außerdem üb...mehr

Rz. 13 Eine doppelte Haushaltsführung durch einen Ausländer kann auch dann beruflich veranlasst sein, wenn er zwar einen rechtsmissbräuchlichen Asylantrag als politisch Verfolgter stellt, durch diesen und das sich anschließende Asylverfahren aber nur die Erteilung einer Arbeitserlaubnis für die Dauer dieses Verfahrens erreichen will.[1] Der Ansatz eines Wirtschaftsgutes als n...mehr

Kommentar Das BMF stellt dar, wie die Beschränkung des Verlustausgleichs nach § 15a EStG auf vermögensverwaltende Kommanditgesellschaften mit Vermietungseinkünften anzuwenden ist. Etliche Praxisbeispiele veranschaulichen die Aussagen. Verlustausgleichsbeschränkung bei vermögensverwaltenden Kommanditgesellschaften Im Falle einer beschränkten Haftung von Unternehmern schränkt de...mehr

Sicherungswirkung wie bei einer Vormerkung Das dingliche Vorkaufsrecht hat gegenüber Dritten (= Personen, die vom Verpflichteten das Eigentum oder ein sonstiges Recht am Grundstück erwerben) die Wirkung einer Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs des Vorkaufsberechtigten auf Eigentumsübertragung (§ 1098 Abs. 2 BGB). Das bedeutet: Im Verhältnis zum Vorkaufsberechtigten ist di...mehr

Nachhaltige Erträge Ist das Grundstück dazu bestimmt, durch Vermietung oder Verpachtung nachhaltige Erträge zu erzielen, wird dem Ertragswertverfahren maßgebliche Aussagekraft beigemessen. Bei einem Renditeobjekt sind die Herstellungskosten oder der Sachwert in der Regel nicht maßgebend, sondern die Nutzungsvorteile, die bei verkehrsüblicher und bestimmungsgemäßer Nutzung erz...mehr

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In seiner Entscheidung v. 15.11.2017 stellt der BGH[1] in Hinblick auf die familienrechtlichen unbestimmten Rechtsbegriffe "Bedarf", "Bedürftigkeit" und "Leistungsfähigkeit" klar, dass für einen unterhaltsrechtlichen Auskunftsanspruch schon die Möglichkeit genügt, dass die Auskunft Einfluss auf den Unterhaltsanspruch hat. Dabei wird erneut zwischen Vermögen und Einkommen dif...mehr

Rz. 76 [Autor/Stand] Gemäß ausdrücklicher Gesetzesbegründung ist Zweck des § 7 Satz 1 GrStG eine Ergänzung u.a. zu den Befreiungsvorschriften der §§ 3, 4 GrStG.[2] Für eine Befreiung nach § 3 Abs. 1 GrStG ist in Zusammenhang mit § 7 Satz 1 GrStG erforderlich, dass der steuerlich zu befreiende Grundbesitz für den steuerbegünstigten Zweck unmittelbar benutzt wird. Damit wird e...mehr

Im Folgenden findet sich eine Zusammenstellung von Aufwendungen, die typischerweise im Zusammenhang mit der Erzielung von Einkünften aus Kapitalvermögen anfallen, und bei denen sich die Frage nach der Abziehbarkeit als Werbungskosten stellt. Zu beachten ist, dass es auf die Frage des Werbungskostenabzugs nur in den Ausnahmefällen des § 32d Abs. 2 Nr. 1 und Nr. 3 EStG ankommt...mehr

Rz. 150 Stand: EL 123 – ET: 08/2020 Die Beträge von 410 EUR bzw 820 EUR sind veranlagungsbezogen; sie verdoppeln sich nicht bei Zusammenveranlagung von > Ehegatten oder > Lebenspartner, werden aber bei der Einzelveranlagung (> Rz 7; > Ehegattenbesteuerung Rz 35–44) bei jedem der Ehegatten bzw Lebenspartner berücksichtigt (> Rz 152). Rz. 151 Stand: EL 123 – ET: 08/2020 Bestehen ...mehr

Stand: EL 123 – ET: 08/2020 Der Begriff ‚Einnahmen-Überschussrechnung’ (kurz EÜR) beruht auf § 4 Abs 3 EStG und ist eine Methode der Ermittlung des Gewinns iSv § 2 Abs 2 Satz 1 Nr 1 EStG; ergänzend > R 4.5 EStR. Aber auch bei den ‚Überschusseinkünften’ iSv § 2 Abs 2 Satz 1 Nr 2 EStG dient eine Überschussrechnung der Einkunftsermittlung; hier werden die > Einkünfte als Übersch...mehr

Rz. 145 Stand: EL 123 – ET: 08/2020 § 46 Abs 3 EStG stellt im Falle einer Veranlagung nach § 46 Abs 2 EStG (> Rz 35 ff) bestimmte Nebeneinkünfte von nicht mehr als 410 EUR von der Besteuerung frei (Härteausgleich). Darüber hinaus sieht § 46 Abs 5 EStG iVm § 70 EStDV einen erweiterten Härteausgleich für Nebeneinkünfte von mehr als 410 EUR bis weniger als 820 EUR vor. Die Härtea...mehr

Rz. 129 Stand: EL 123 – ET: 08/2020 Eine Veranlagung kann außerdem beantragt werden zur Berücksichtigung von Verlustabzügen: Nach § 10d EStG können Verluste auf den unmittelbar vorangegangenen VZ rückgetragen werden. Gemeint sind Verluste aus anderen Einkunftsarten (> Einkünfte), zB ein Verlust aus Vermietung und Verpachtung, aber auch Verluste – negative Einkünfte – aus nich...mehr

Rz. 40 Stand: EL 123 – ET: 08/2020 Die Summe der Einkünfte, die nicht der LSt zu unterwerfen waren, ist der Unterschiedsbetrag zwischen den positiven und negativen sog Nebeneinkünften. Beispiel 4:mehr

Rz. 1 Stand: EL 123 – ET: 08/2020 Im Zuge der deutschen > Einkommensteuer besteuert werden nur Einkünfte, die einer der nachfolgend genannten sieben Einkunftsarten zugeordnet werden können (§ 2 Abs 1 EStG; vgl dort vor allem konkret Satz 1 Nr 1 bis 7). Die Einteilung in abschließend sieben Einkunftsarten (mit dem Charakter der Sonstigen Einkünfte nach § 22 EStG als gewisse Auf...mehr

Rz. 30 Nicht begünstigt ist die Verpachtung – soweit dies möglich wäre – der in der Anl. 2 aufgeführten Gegenstände.[1] Die Vorschrift spricht nur von "Vermietung", nicht aber auch – wie z. B. in § 4 Nr. 12 Buchst. a UStG von "Verpachtung". Offenbar hat der Gesetzgeber hier keinen besonderen praktischen Regelungsbedarf gesehen. Rz. 31 Der Begriff der Verpachtung ergibt sich a...mehr

Rz. 23 Der in der Vorschrift verwendete Begriff der Vermietung ist grds. nach bürgerlichem Recht zu beurteilen.[1] Eine erweiternde wirtschaftliche Auslegung für Zwecke der Umsatzbesteuerung ist nicht zulässig.[2] Rz. 24 Somit ist der bürgerlich-rechtliche Begriff der Miete gem. § 535 BGB maßgeblich. Danach ist Miete die entgeltliche Gewährung des Gebrauchs der vermieteten Sa...mehr

Rz. 34 Steuerbegünstigt ist die Vermietung sämtlicher lebenden Tiere, die in Nr. 1 der Anl. 2 aufgeführt sind[1] , also die Vermietung – nicht die Verpachtung – landwirtschaftlicher Nutz- und Zuchttiere, gleichgültig, ob diese, wie Anhang III Kategorie 11 MwStSystRL es vorsieht, zur landwirtschaftlichen Erzeugung eingesetzt oder zu anderen Zwecken genutzt werden. Rz. 35 Die St...mehr

Rz. 23 Die Begriffe Theater, Orchester, Kammermusikensembles, Chöre und Museen sind nach den Merkmalen abzugrenzen, die für die Steuerbefreiung (§ 4 Nr. 20 UStG) maßgebend sind. Das Gleiche gilt für den Umfang der ermäßigt zu besteuernden Leistungen.[1] Rz. 24 Werden bei Theatervorführungen und Konzerten mehrere Veranstalter tätig, kann nach der Verwaltungsauffassung ab dem 1...mehr

Wir wollen unser obiges Beispiel aus Abschnitt III. abwandeln. Der zweite Miterbe wehrt sich gegen die Auszahlung an den bedürftigen ersten Mitereben und trägt vor, dass dann oder stattdessen seine oder alle Steuern aus dem Nachlass bezahlt werden müssten, die durch die Vermietung der Immobilien entstehen (Einkünfte aus VuV). Das OLG Frankfurt/Main thematisierte dies im Ansat...mehr

Leitsatz 1. Zu den ausschüttungsgleichen Erträgen eines inländischen Spezial-Sondervermögens gehören u.a. Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften i.S. von § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1, Abs. 2, Abs. 3 EStG, auch wenn diese aus einem ausländischen Staat stammen. 2. Liegt ein privates Veräußerungsgeschäft i.S. von § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG, § 1 Abs. 3 Satz 3 Nr. 2 InvStG vor...mehr

Häufig wird bei Mietverhältnissen zwischen Angehörigen im Hinblick auf die verwandtschaftlichen Beziehungen eine geringere Miete vereinbart, als es bei einer Vermietung mit einem Fremden der Fall ist. Eine verbilligte Vermietung ist nicht in den Fremdvergleich einzubeziehen, sondern Kriterium der Prüfung der Einkünfteerzielungsabsicht[1] Prinzipiell ist die verbilligte Vermie...mehr

Ergibt die Prüfung, dass ein Mietverhältnis zwischen Angehörigen dem Fremdvergleich nicht standhält, so ergeben sich folgende Rechtsfolgen: Das Mietverhältnis wird insgesamt der Besteuerung nicht zugrunde gelegt. Der "Vermieter" erzielt aus dem Mietgegenstand keine Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Etwa vereinnahmte Mieten sind als private Zahlungen im Familienverbun...mehr

Da auch die private Vermögensverwaltung[1] einschließlich der Verwertung der Substanz z. B. durch Veräußerung eine selbstständige nachhaltige und von Gewinnabsicht getragene Teilnahme am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr sein kann, ist ungeschriebenes – d. h. im Gesetz nicht erwähntes – Tatbestandsmerkmal eines Gewerbebetriebs, dass die Betätigung den Rahmen privater Verm...mehr

Harald Scholz/Norbert Kleffmann (Hrsg.)37. Ergänzung September 2019C.H. Beck Verlag München 2019, 379 Seitenin 3 gelochten BroschürenISBN 978-3-406-43089-3129 EUR (Vorteilspreis mit Aktualisierungsservice), 229 EUR (Normalpreis ohne Aktualisierungsservice) Die 37. Ergänzung beinhaltet eine Aktualisierung des Literaturverzeichnisses sowie der Teile G "Einkommensermittlung" (RA...mehr

Rz. 12 Nach Abs. 1 ist nur das verwertbare Vermögen einzusetzen. Diese Einschränkung ergibt sich daraus, dass ein Bedarf tatsächlich nur mit bereiten Mitteln gedeckt werden kann. Derjenige, der auf sein Vermögen im Falle einer Notlage nicht zugreifen kann – es nicht verwerten kann –, kann auch nicht darauf verwiesen werden, dieses vorrangig zur Deckung seines Bedarfs einzuse...mehr

Rz. 37 Ein (Wohn-)Hausgrundstück ist nur privilegiert, wenn es der Leistungsberechtigte oder andere Personen der Einsatzgemeinschaft (nicht getrennt lebender Ehegatten, Lebenspartner oder eheähnliche Partner bzw. Eltern minderjähriger und unverheirateter Kinder) allein oder zusammen mit Angehörigen ganz oder teilweise bewohnen und nach dem Tod des Leistungsberechtigten weite...mehr

Stand: EL 122 – ET: 05/2020 Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG; § 2 Abs 1 Satz 1 Nr 6 EStG) zählen zu den Überschusseinkünften (> Einkünfte Rz 1). Vgl zu ihnen im Einzelnen > Absetzung für Abnutzung, > Arbeitslohn Rz 140 ff, > Arbeitszimmer Rz 50 ff, 80 ff, > Lohnsteuer-Ermäßigungsverfahren Rz 12 ff, 50, 61, > Unterhaltsleistungen Rz 24–25, 60, > Veranlagung ...mehr

Rz. 15 Stand: EL 122 – ET: 05/2020 Beiträge zu Risikolebensversicherungen sind – unabhängig vom Zeitpunkt des Vertragsabschlusses (Alt- und Neuverträge) – als (weitere) sonstige Vorsorgeaufwendungen dem Grunde nach (> Rz 14/1) beschränkt abziehbar. Zu Einzelheiten > Sonderausgaben Rz 43 ff, 82 ff. Risikolebensversicherungen sind solche, die nur für den Todesfall eine Leistung ...mehr

Rz. 25 Stand: EL 122 – ET: 05/2020 Das FA führt die Zusammenveranlagung anhand der von beiden Ehegatten eigenhändig unterschriebenen gemeinsamen Steuererklärung durch (§ 25 Abs 3 Satz 2 EStG; zu Einzelheiten > Steuererklärung und > Unterschrift). Dazu summiert es die Einkünfte, die die Ehegatten jeweils erzielt haben (im Einzelnen > Rz 27 ff), und rechnet sie ihnen gemeinsam ...mehr

Rz. 3 Stand: EL 122 – ET: 05/2020 Scheidungskosten sind Aufwendungen für die Führung eines Rechtsstreits (> Prozesskosten) iSd § 33 Abs 2 Satz 4 EStG. Sie sind durch die Einführung des § 33 Abs 2 Satz 4 EStG seit dem VZ 2013 vom Abzug als > Außergewöhnliche Belastungen ausgeschlossen (für VZ vor 2013 > Rz 4 ff). Ein Stpfl erbringt die Aufwendungen für ein Scheidungsverfahren ...mehr