Fachbeiträge & Kommentare zu Vermietung und Verpachtung

1.6.1 Begriff der Werbungskosten Bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung sind Werbungskosten grundsätzlich alle durch diese Einkunftsart veranlassten Aufwendungen. Nach der Rechtsprechung des BFH liegt eine derartige Veranlassung vor, wenn (objektiv) ein wirtschaftlicher Zusammenhang mit der auf Vermietung und Verpachtung gerichteten Tätigkeit besteht und (subjektiv...mehr

Auch bereits vor der Erzielung von Einnahmen können Aufwendungen als vorab entstandene Werbungskosten abgezogen werden, sofern ein ausreichend bestimmter wirtschaftlicher Zusammenhang zwischen den Aufwendungen und der Einkunftsart besteht, in deren Rahmen der Abzug begehrt wird. Ein solcher Zusammenhang ist gegeben, wenn sich anhand objektiver Umstände feststellen lässt, das...mehr

Zugewendete Nutzungsrechte Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sind demjenigen zuzurechnen, der den Tatbestand der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung verwirklicht und dadurch Einkünfte erzielt. Das ist derjenige, der Träger der Rechte und Pflichten eines Vermieters ist und mit diesen Rechten und Pflichten Sachen und Rechte i. S. d. § 21 Abs. 1 EStG an andere zur Nut...mehr

Eine einkommensteuerrechtlich relevante Betätigung oder Vermögensnutzung im Bereich der Überschusseinkünfte setzt die Absicht voraus, auf Dauer gesehen nachhaltig Überschüsse zu erzielen.[1] Fehlt dem Steuerpflichtigen diese Einkunftserzielungsabsicht, sind aufgrund der Vermietungstätigkeit keine Einkünfte anzusetzen (sog. Liebhaberei). Dies hat zur Folge, dass Verluste aus d...mehr

Da nur die Erträge aus der Nutzungsüberlassung der Einkommensteuer unterliegen, ist der Erlös aus der Veräußerung eines Wohngebäudes oder einer Eigentumswohnung im Rahmen der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung nicht einkommensteuerpflichtig. Beim Vorliegen eines privaten Veräußerungsgeschäfts nach § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG gehört der Veräußerungserlös zu den sonstigen Einkü...mehr

Wird die Vermietung und Verpachtung von Grundstücken innerhalb eines gewerblichen Betriebs ausgeübt, unterliegen die daraus erzielten Einkünfte der Gewerbesteuer; sie sind bei der Ermittlung des Gewerbeertrags des betreffenden Betriebs zu erfassen. Allein die Nutzung von Wirtschaftsgütern einer natürlichen Person durch Vermietung und Verpachtung stellt i. d. R. eine bloße Ver...mehr

Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten von Gebäuden, Gebäudeteilen, die selbstständige unbewegliche Wirtschaftsgüter sind, sowie von Eigentumswohnungen können nach § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 7 EStG im Weg der AfA als Werbungskosten abgeschrieben werden, wenn sie der Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung dienen. Unselbstständige Gebäudeteile sind zusammen mit ...mehr

2.1 Umsatzsteuerbefreiung Die Vermietung und Verpachtung von Grundstücken ist nach § 4 Nr. 12 UStG steuerfrei. Diese Steuerbefreiung gilt nicht nur für die Vermietung und die Verpachtung von ganzen Grundstücken, sondern auch für die Vermietung und die Verpachtung von Grundstücksteilen.[1] Hierzu gehören insbesondere Gebäude und Gebäudeteile wie Stockwerke, Wohnungen und einzel...mehr

1.1.1 Erfüllung des Tatbestands der Einkunftserzielung Die Vermietung und Verpachtung von unbeweglichem Vermögen, insbesondere von Grundstücken, Gebäuden und Gebäudeteilen, stellt sich i. d. R. als bloße Vermögensverwaltung dar, die zu Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 Abs. 1 Nr. 1 EStG führt, sofern der Vermieter die Absicht hat, auf Dauer einen Totalübersch...mehr

1.1 Zurechnung der ­Einkünfte 1.1.1 Erfüllung des Tatbestands der Einkunftserzielung Die Vermietung und Verpachtung von unbeweglichem Vermögen, insbesondere von Grundstücken, Gebäuden und Gebäudeteilen, stellt sich i. d. R. als bloße Vermögensverwaltung dar, die zu Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 Abs. 1 Nr. 1 EStG führt, sofern der Vermieter die Absicht hat,...mehr

Im Hinblick darauf, dass Steuerbefreiungen bei der Umsatzsteuer regelmäßig zum Ausschluss vom Vorsteuerabzug führen, kann der Vermieter auch unter bestimmten Voraussetzungen auf die Steuerbefreiung nach § 4 Nr. 12 UStG verzichten (sog. Option nach § 9 UStG). Eine Option ist allerdings nur möglich, wenn die Vermietungsleistung an einen Unternehmer für dessen Unternehmen ausgef...mehr

Bei Miteigentümern muss zunächst geprüft werden, ob diese z. B. ein Gebäude oder einen Gebäudeteil gemeinschaftlich vermieten und somit den objektiven Tatbestand der Einkunftserzielung gemeinschaftlich verwirklicht haben. Festzustellen, wer den Tatbestand der jeweiligen Einkunftsart erfüllt hat, ist vorrangig gegenüber der Frage nach der Zurechnung ggf. gemeinschaftlich erzi...mehr

Sprechen Beweisanzeichen gegen das Vorliegen der Einkunftserzielungsabsicht, ist stets zu prüfen, ob ein Totalüberschuss zu erzielen ist. Ob die jeweilige Vermietungstätigkeit einen Totalüberschuss innerhalb des Zeitraums der tatsächlichen Vermögensnutzung erwarten lässt, hängt von einer vom Steuerpflichtigen zu erstellenden Prognose über die voraussichtliche Dauer der Vermög...mehr

Die kritische Überprüfung der Mietverträge durch die Finanzverwaltung ist nicht mit der Feststellung, dass Vertragsgestaltung und Vertragsdurchführung einem Fremdvergleich standhalten, abgeschlossen. Unabhängig davon muss auch feststehen, dass der Vertrag nicht nur zum Schein abgeschlossen wurde[1], und zudem muss auch eine rechtsmissbräuchliche Gestaltung [2] ausgeschlossen ...mehr

Mietverträge zwischen Eltern und Kindern Ein Mietverhältnis, das Eltern mit ihrem volljährigen und unterhaltsberechtigten Kind abschließen, ist auch dann steuerlich anzuerkennen, wenn das Kind die Mietzahlungen an die Eltern im Wesentlichen aus dem Barunterhalt der Eltern leistet oder wenn die Eltern nur den um die Miete geminderten Barunterhalt an das Kind überweisen. Allein...mehr

Bei Prüfung der Einkünfteerzielungsabsicht bei Vermietung einer Ferienwohnung sind nach Auffassung des FG Rheinland-Pfalz die nachfolgenden Grundsätze zu beachten: Zur Prüfung der Auslastung einer Ferienwohnung sind die individuellen Vermietungszeiten des streitgegenständlichen Vermietungsobjekts mit denen zu vergleichen, die bezogen auf den gesamten Ferienort im Durchschnitt...mehr

Die verbilligte Vermietung einer Wohnung zu Wohnzwecken gilt als vollentgeltlich, wenn der Mietzins mindestens 66 % der ortsüblichen Miete beträgt. In diesem Fall sind die Werbungskosten in voller Höhe abzugsfähig. Beträgt das Entgelt für die Überlassung einer Wohnung zu Wohnzwecken weniger als 50 % der ortsüblichen Miete, so ist die Nutzungsüberlassung in einen entgeltlichen...mehr

BFH = degressive AfA bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung unzulässig: Nach der BFH-Rechtsprechung ist eine degressive AfA nur bei den auf Gewinnermittlung beruhenden Einkunftsarten, nicht aber den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zulässig.[15] Die Richter räumen ein, dass § 9 EStG zwar ohne Einschränkung auf § 7 EStG verweise. Daraus könne aber nicht gefolg...mehr

Angehörigen steht es grundsätzlich frei, ihre Rechtsverhältnisse untereinander so zu gestalten, dass sie steuerlich möglichst günstig sind. Mietverträge unter Angehörigen unterliegen jedoch stets einer kritischen Prüfung durch Rechtsprechung und Finanzverwaltung. Im Interesse einer effektiven Missbrauchsbekämpfung ist es daher geboten und zulässig, an den Beweis des Abschlus...mehr

Angesichts des Wohnraummangels bestehen derzeit großzügige Möglichkeiten einer steuerlichen Abschreibung von Wohnungen. Der Gesetzgeber ließ im Zuge der jüngsten Maßnahmen die Durchbrechung des Grundsatzes zu, dass neben einer degressiven AfA keine Sonderabschreibung zu gewähren sind. Unklar ist im Moment die zutreffende Ausgestaltung der Kombination der degressiven AfA mit ...mehr

Der Begriff der neuen, bisher nicht vorhandenen Wohnung setzt im Rahmen einer quantitativen Betrachtung voraus, dass durch die begünstigungsfähige Maßnahme eine zusätzliche Wohnung geschaffen wird. Wird dagegen eine nutzbare Wohnung i.S.d. Vorschrift abgerissen und im Anschluss neu aufgebaut, ist dem Gesetzeszweck der Sonderabschreibung des § 7b EStG nicht genügt. Nach Auffa...mehr

Rz. 166 Eine (sonstige) Leistung i. S. d. § 22 Nr. 3 EStG ist jedes Tun, Dulden oder Unterlassen, das Gegenstand eines entgeltlichen Vertrags sein kann und das eine Gegenleistung auslöst.[1] Eine Leistung setzt aber nicht immer einen gegenseitigen Vertrag gem. §§ 320ff. BGB voraus. Es reicht, dass die Gegenleistung durch das Verhalten ausgelöst wird und der Leistende sie als...mehr

Rz. 75 Die Erträge sind auf der Grundlage der Einkünfte überschlägig zu ermitteln.[1] Hinzuzurechnen sind Absetzungen für Abnutzung, erhöhte Absetzungen und Sonderabschreibungen sowie außerordentliche Aufwendungen, z. B. größere Erhaltungsaufwendungen, die nicht jährlich üblicherweise anfallen. Diese Berechnung ist gerechtfertigt, da im Fall unentgeltlicher Rechtsnachfolge d...mehr

Rz. 105 Der in den wiederkehrenden Leistungen enthaltene Tilgungsanteil ist regelmäßig eine nicht steuerbare Vermögensumschichtung. Rz. 105a Erwirbt ein Stpfl. ein Wirtschaftsgut des Privatvermögens gegen wiederkehrende Leistungen, das er zur Erzielung von Überschusseinkünften einsetzt, z. B. Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, ist als Anschaffungskosten der Barwert der...mehr

Rz. 27 § 285 Nr. 4 HGB verlangt im Anhang zum Jahresabschluss Angaben über die Aufgliederung der Umsatzerlöse nach Tätigkeitsbereichen sowie nach geographisch bestimmten Märkten, soweit sich, unter Berücksichtigung der Organisation des Verkaufs, der Vermietung oder Verpachtung von Produkten und der Erbringung von Dienstleistungen der Kapitalgesellschaft die Tätigkeitsbereich...mehr

Rz. 110 Für geografische Segmente sind nach IFRS 8.33 folgende Informationen erforderlich: Segmenterlöse mit Externen: Hierbei ist zumindest zwischen Inlands- und Auslandsumsätzen zu unterscheiden. Darüber hinaus sind betragsmäßig bedeutsame Staaten jeweils separat unter Angabe der Segmenterlöse anzugeben. Weiterhin ist darzulegen, nach welchen Prinzipien die Zuordnung von Se...mehr

Rz. 31 Nach § 315e Abs. 1, 2 HGB besteht eine Konzernrechnungslegungspflicht für kapitalmarktorientierte Unternehmen (d. h. Inanspruchnahme eines organisierten Marktes i. S. d. § 2 Abs. 11 WpHG durch das zur Konzernrechnungslegung verpflichtete Mutterunternehmen[1]) oder solche Unternehmen, die bis zum Abschlussstichtag die Zulassung eines Wertpapiers zum Handel an einem org...mehr

Vergütungen, die ein Gesellschafter einer Personengesellschaft für seine Tätigkeit im Dienst der Gesellschaft oder für die Hingabe von Darlehen oder für die Überlassung von Wirtschaftsgütern bezogen hat, sind nach nationaler Regelung in § 15 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Satz 1 zweiter Halbsatz und Nr. 3 EStG Einkünfte aus Gewerbebetrieb (und nicht Einkünfte aus nicht selbstständiger ...mehr

Die Finanzverwaltung nimmt auch umfassend zur Frage des Kostenersatzes Stellung.[1] Davon abzugrenzen sind Beiträge bzw. Zuschüsse zur sozialen Absicherung.[2]. Die Aussagen entsprechen weitgehend der bisherigen Praxis. Hieraus ergibt sich folgende Prüfungsreihenfolge: Vorrangige Prüfung der Steuerfreiheit Die Steuerfreiheit bestimmter Einnahmen nach § 3 EStG (hier z. B. Nr. 1...mehr

Ein zentrales Thema des Umsatzsteuerrechts ist der Vorsteuerabzug. Wegen der erheblichen Bedeutung für den Unternehmer sind zahlreiche Verwaltungsanweisungen und Entscheidungen der Finanzgerichte hierzu ergangen. Was ist als Vorsteuer abziehbar? Vorsteuer ist diejenige Umsatzsteuer, die dem Unternehmer bei der Inanspruchnahme von Leistungen (Vorleistungen) durch andere Unterne...mehr

Überblick Der Umsatzsteuer unterliegen nicht alle Umsätze, die der Unternehmer ausführt, sondern nur die in § 1, § 3 Abs. 1b und § 3 Abs. 9a UStG abschließend aufgeführten "steuerbaren" Umsätze. Für die Annahme der Steuerbarkeit müssen alle Tatbestandsmerkmale dieser Vorschriften für den jeweiligen Umsatz erfüllt sein. Unterschied Ertragsteuer und Umsatzsteuer Wichtig ist zu w...mehr

1. Voraussetzung: Rechnungsaussteller = Unternehmer Der Vorsteuerabzug setzt voraus, dass Vorsteuer von einem anderen Unternehmer in Rechnung gestellt worden ist. Der Rechnungsaussteller muss ebenso die Voraussetzungen der Unternehmereigenschaft [1] erfüllen wie der den Vorsteuerabzug begehrende Unternehmer. Um den Vorsteuerabzug zu erlangen, muss sich der Rechnungsempfänger v...mehr

Einen Verzicht auf die Steuerbefreiung sieht § 9 Abs. 1 UStG nur für bestimmte, nach § 4 UStG steuerfreie Leistungen vor. Es sind dies die Umsätze des Geld- und Kapitalverkehrs[1], die Grundstücksveräußerungen [2], die Überlassung von Grundstücken zur Nutzung [3] sowie die Umsätze der Wohnungseigentümergemeinschaften [4] und die Umsätze der blinden Unternehmer.[5] Ein Verzicht ist für...mehr

Der Haupttatbestand des Umsatzsteuergesetzes sind die Lieferungen und sonstigen Leistungen, die der Unternehmer (Vermieter) im Inland gegen Entgelt im Rahmen seines Unternehmens ausführt.[1] Lieferungen Grundstückslieferungen Lieferungen sind Leistungen, durch die der Unternehmer einem Dritten Verfügungsmacht an einem Gegenstand verschafft.[2] Praxis-Beispiel Lieferung Eigentümer...mehr

Veräußerung einer vermieteten Immobilie Die Veräußerung einer vermieteten Immobilie kann zu einer gemäß § 1 Abs. 1a UStG nicht steuerbaren Geschäftsveräußerung im Ganzen führen. Die Frage ist insbesondere bei der Veräußerung von umsatzsteuerpflichtig vermieteten Immobilien von Bedeutung, für die der Vermieter ein Vorsteuerabzugsrecht hatte. Bei Veräußerung der Immobilie stell...mehr

Überblick Für den umsatzsteuerpflichtigen Unternehmer ist es wichtig, dass er nicht nur die Umsatzsteuer aus seinen Rechnungen abführen muss, sondern aus den Eingangsrechnungen die Vorsteuer von der Umsatzsteuer abziehen kann. Nur so ist es möglich, dass der Unternehmer nicht mit Umsatzsteuer belastet ist. Denn er holt sich mit dem Vorsteuerabzug die aufgrund einer an ihn vo...mehr

Ein Leistungsaustausch ist nur steuerbar, wenn er im Inland stattfindet. Inland ist das Gebiet der Bundesrepublik Deutschland mit Ausnahme der Zollausschlüsse und der Zollfreigebiete (z. B. Insel Helgoland, Freihäfen), § 1 Abs. 2 UStG. Umsätze, die im Ausland stattfinden, unterliegen nicht der deutschen Steuerhoheit. Sie sind folglich aus deutscher Sicht nicht steuerbar. Es ...mehr

Was gehört dazu? Ein sog. Entnahmeeigenverbrauch nach § 3 Abs. 1b Nr. 1 UStG ist gegeben, wenn ein Unternehmer Gegenstände, die bisher zum Unternehmen gehörten, auf Dauer aus seinem Unternehmen für unternehmensfremde Zwecke entnimmt. Die Vorschrift ist auch anzuwenden, wenn ein Gegenstand des Unternehmens aus privatem Anlass verschenkt wird, wobei es gleichgültig ist, ob der...mehr

Wird eine Immobilie veräußert, ist grundsätzlich zu prüfen, ob eine Geschäftsveräußerung im Ganzen nach § 1 Abs. 1a UStG vorliegt. Eine Geschäftsveräußerung im Ganzen geht nämlich einer umsatzsteuerlichen Lieferung vor. D. h., kommt die Regelung zur Geschäftsveräußerung zur Anwendung, muss diese auch angewandt werden. Dabei ist es unerheblich, dass im notariellen Kaufvertrag...mehr

Steuerfreie Umsätze Soweit die genannten Voraussetzungen für den Vorsteuerabzug vorliegen, ist weiter zu prüfen, ob ein Ausschluss vom Vorsteuerabzug nach § 15 Abs. 1a, Abs. 1b[1] oder Abs. 2 UStG eintritt. Durch § 15 Abs. 1a UStG wird der Vorsteuerabzug für bestimmte Aufwendungen ausgeschlossen. Der Gesetzgeber macht den Vorsteuerabzug ferner davon abhängig, dass der abzugs...mehr

Der Gesamtumsatz ist u. a. bei der Besteuerung nach vereinnahmten Entgelten [1] und bei der Kleinunternehmerbesteuerung nach § 19 Abs. 1 UStG von Bedeutung. Was gehört dazu? Zum Gesamtumsatz gehören gem. § 19 Abs. 3 UStG alle steuerbaren Umsätze (im Inland) einschließlich der durch Verzicht auf eine Steuerbefreiung steuerpflichtig gewordenen Umsätze. Dies sind z. B. Umsätze aus...mehr

Unternehmerbegriff Unternehmer im Sinne des Umsatzsteuergesetzes ist, wer selbstständig eine gewerbliche oder berufliche, d. h. nachhaltige Tätigkeit zur Erzielung von Einnahmen (nicht Gewinnen!) ausübt.[1] Es handelt sich hierbei um eine rein umsatzsteuerliche Begriffsbestimmung. Der Begriff des Unternehmers ist umfassender als der Begriff des Gewerbebetriebs nach dem Einkommen...mehr

Die Zahlung von Vorschüssen i. S. v. § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG zur Erhaltungsrücklage rechtfertigt noch keinen Werbungskostenabzug bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Der hierfür erforderliche Veranlassungszusammenhang zur Vermietungstätigkeit besteht erst, wenn und soweit die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die zurückgelegten Mittel für Erhaltungsmaßnahmen v...mehr

Wohnungseigentümer K streitet mit dem Finanzamt, ob seine Vorschüsse zu der nach § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG vorgesehenen Rücklage (Erhaltungsrücklage) als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung in Abzug zu bringen sind.mehr

Problemüberblick Im Fall wird gefragt, ob die BFH-Rechtsprechung, insbesondere BFH, Urteil v. 26.1.1988, IX R 119/83, BStBl. II 1988, 577, wonach erst mit Verausgabung der Erhaltungsrücklage für Erhaltungsmaßnahmen diese Beträge als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar sind, noch anwendbar ist. Die Rechtslage hat sich nicht geändert! Der BF...mehr

Der BFH vereint die Frage! Die Zahlungen können nicht als Werbungskosten in Abzug gebracht werden. Die WEG-Reform 2020 gebe keinen Anlass, die bisherige Rechtsprechung aufzugeben. Die tragenden Erwägungen des BFH, die Zuführung von Mitteln zur Erhaltungsrücklage nicht als Werbungskosten anzuerkennen, würden trotz der veränderten zivilrechtlichen Ausgangslage fortgelten. Wede...mehr

Vermietung und Verpachtung, Nutzungsüberlassung etc. Nach § 4 Nr. 12 Buchstabe a bis c UStG sind folgende Vermietungen steuerbefreit: Vermietung und Verpachtung von Grundstücken: Hierunter fällt die Überlassung von unbebauten Grundstücken, bebauten Grundstücken (z. B. Wohn- oder Geschäftsgebäuden) sowie landwirtschaftlichen Flächen. Vermietung und Verpachtung von Berechtigungen...mehr

Überblick Mit der Umsatzsteuer werden Lieferungen und Leistungen besteuert, die von Unternehmern gegen Entgelt erbracht werden. Anders als die Einkommensteuer, die für die Besteuerung einen vom Steuerpflichtigen erwirtschafteten Überschuss bzw. Gewinn voraussetzt, wird bei der Umsatzsteuer der Verbrauch bzw. die Leistung besteuert. Für den Unternehmer ist die Umsatzsteuer g...mehr

Beispiel Nach § 4 Nr. 12 Satz 2 UStG sind bestimmte Vermietungs- und Verpachtungsumsätze von der Steuerfreiheit ausgenommen. Es handelt sich hierbei um die Vermietung von Wohn- und Schlafräumen, die zur kurzfristigen Beherbergung von Fremden bereitgehalten werden, die Vermietung von Parkplätzen, die kurzfristige Vermietung auf Campingplätzen, die Vermietung von Betriebsvorrichtu...mehr

Überblick Bitte beachten Sie! Nicht jeder steuerbare Umsatz ist letztlich auch mit Umsatzsteuer belastet. Eine Belastung mit Umsatzsteuer tritt ein, wenn keine Steuerbefreiung eingreift. Die nicht steuerbefreiten Umsätze werden umsatzsteuerlich als "steuerpflichtig" bezeichnet. Befreiungen Das Umsatzsteuergesetz enthält in § 4 einen umfangreichen Katalog von Steuerbefreiungen. ...mehr